郭氏兄弟可以喘一口氣了

作者 | 曹安潯

編輯 | 黃 昱

過去三年的房地產大調整，讓一些曾經風光無限的黑馬房企也紛紛觸礁，變成了出險房企，他們中的一些人已經消失，一些人則在努力地自救，希望能活下去。

廣東千億房企奧園是積極自救中的一員。 近日，奧園向華爾街見聞確認，已於當地時間 12 月 20 日根據美國《破產法》第 15 章在紐約法院申請破產保護。

奧園方面表示，公司的現有公開債券受紐約法管轄，在美申請破產保護是為了獲得美國法院對中國奧園有關境外重組協議安排程序的認可，防範訴訟風險，以便利境外重組計劃的成功實施。這不影響企業經營和境內債，也不是破產清算程序。

據北京中策律師事務所律師李福來介紹，非美國企業利用破產法第 15 章可以阻止債權人在美國對其提起訴訟或凍結其資產，使企業能夠集中管理海外資產，最終保障境外債務重組程序得以有效執行。破產保護是境外常用的企業自救形式。

這也意味着，奧園的境外債重組進入關鍵時期。

據 7 月公佈的境外債重組方案，中國奧園計劃發行新的融資工具對原有約 61 億美元的境外債務進行置換，包括 4 支共計 23 億美元的新債務工具，以及 14 億股普通股、1.43 億美元無息強制可轉換債券、16 億美元永續債。

為了獲得更多債權人認可，奧園董事會主席、大股東郭梓文自願出讓 4 億股股票，並以全部境外資產及部分境內資產作為增信。

不過此後因債權人平安海外反對，橫生波瀾，直到 11 月 29 日，奧園的境外債重組方案才獲得足夠債權人支持。據奧園公告，其境外債重組方案包括中國奧園計劃、Add Hero 計劃，投票通過率分別為 79.11%、88.31%。

在獲債權人投票通過後，奧園又通過了開曼羣島法院 12 月 7 日的重組聆訊。接下來 2024 年 1 月 8 日，香港法院對其重組聆訊通過之後，就可以推進重組方案了。

奧園境內債務重組則已在 9 月闖關成功，奧園存續的 12 只、約 116 億元的境內公開債全部實現展期，期限三年。

至此，奧園成為第一家完成境內外債務重組的粵系房企，奧園創始人郭梓寧、郭梓文兩兄弟可以喘一口氣了，他們也由此貢獻了一個行業風險出清、企業自救的參考案例，。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，當前房地產市場面臨下行新壓力，奧園債務工作的處置進展釋放了企業復甦的信號，也將給其他出險房企以啓發。

接下來，奧園的重點將放在重振經營面，提高業績上，這亦是一場硬仗。

畢竟，在 2021 年、2022 年以及 2023 年上半年累計虧損約 438 億元之後，奧園已經資不抵債。

財報顯示，截至 6 月末，奧園總資產規模為 2218 億元，總負債規模 2424 億元，資產負債率為 109.26%。

從銷售情況來看，奧園的銷售額也從出險前的千億級降至如今的百億級，自身造血能力大幅下降。

為了求生，奧園進行了一系列大刀闊斧地變革。其在半年報中表示，將優先確保項目交付，同時，加快去化和回款，對組織架構調整，減少管理層級，控制成本開支。

此外，奧園還表態，集團所有可出售資源均會變現，也不會獲得新的開發項目。

奧園預計，未來十年左右，集團與合營、聯營企業開發項目將產生自由現金流總額約為 643 億元。

這將是決定奧園能否在新地產週期中站穩腳跟的 “命脈”，而在行業調整至今未休、市場弱復甦的大環境下，一切還是未知。

好在，奧園在走過忙碌的 2023 年後，可以喘一口氣了。

現如今政策暖風頻吹，住房和城鄉建設部副部長董建國在 12 月 13 日的中國經濟年會上表態，要滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，支持暫時資金鍊緊張的房企解決短期現金流緊張問題，促進其恢復正常經營。

展望 2024 年，樓市的春天也不會太遠，那些自救成功的房企和咬牙堅守下來的倖存者們，將共享未來地產新世界的 “蛋糕”。

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