“隱藏貶值” 已達 3 成！美國商業地產崩盤全面爆發

美國商業地產需求減少，資產價值貶值近三成。

地區銀行高度關聯商業地產，面臨巨大壓力。華爾街擔心處理不當可能影響經濟增長。

商業地產需求萎靡，寫字樓價值下降

疫情後商業地產需求萎靡，以寫字樓為代表的商業地產價值出現了較大的跌幅，引發華爾街對其的擔憂。

據 Real Capital Analytics 的數據顯示，全國寫字樓物業價格已從高峰期下跌了約 20%。摩根士丹利房地產投資信託股權分析師 Ron Kamdem 預測，寫字樓物業的價格從峯值到谷底的跌幅約為 30%。Starwood Capital 董事長兼首席執行官 Barry Sternlicht 表示：

寫字樓市場現在面臨生存危機……價值 3 萬億的資產，現在可能只值 1.8 萬億。

辦公室作為一種物業類型，正面臨着巨大的挑戰。疫情給工作場景帶來了重大變化。混合式工作已成為了一種常態，大部分工人每週僅有幾天在辦公室的辦公。我們很難看到對辦公室的需求回到疫情前的水平。

若將辦公物業重新用於其他用途也並非易事，需要花費一定的時間去進行調整。同時，升級改造舊樓的成本相對而言也比較昂貴。摩根士丹利全球定量研究主管 Vishwanath Tirupattur 認為，商業地產的挑戰會持續存在，不太可能迅速解決。

彭博社的 Neil Callanan 分析美國商業地產崩盤的原因表示："美國商業地產崩盤是量化寬鬆政策的必然結果。” Callanan 補充道：

量化寬鬆政策將投資者從債券等更安全的資產推向私募股權、商場和倉庫等另類資產。

地區銀行正面臨巨大壓力

不言而喻，與寫字樓高度關聯的地區銀行此刻正面臨據巨大壓力，可能會影響金融發展。

美財長耶倫在眾議院發言否認了對系統性風險的擔憂，但同時指出：

我們早已意識到，商業地產可能會給銀行系統帶來金融穩定風險或者損失，這也是需要監管部門謹慎關注的內容……我相信它是可控的，儘管可能有一些機構會因為商業地產而承受較大的壓力。

即便美國商業地產引發的動盪，可能並不會升級成為類似 2008 年全球金融危機級別的系統性風險。但 Tirupattur 仍強調，地區銀行與商業地產之間的緊密聯繫，可能會削弱這些銀行向家庭和小微企業提供貸款的能力。而這無疑會導致信貸規模下降，長期看會拖累經濟增長。

此前，紐約社區銀行（NYCB）決定建立準備金、削減股息並提高貸款損失撥備，以防商業房地產貸款出現不測。引起市場對美國商業地產的高度關注。隨後，日本、德國和加拿大的貸款人和投資者也報告了與美國商業地產有關的巨大信貸損失。

從在貸款總額佔比來看，排名前 25 位的銀行對商業地產的風險敞口僅為 11%，而地區性銀行則為 34%。因此從本質上講，面臨的商業地產挑戰的主要是地區性銀行。

據美國國際經濟研究局的報告，45% 的辦公樓貸款處在水下。由於商業地產的動盪，多達 300 多家地區性銀行可能會面臨償付能力不足的問題。