“隐藏贬值” 已达 3 成！美国商业地产崩盘全面爆发

美国商业地产需求减少，资产价值贬值近三成。

地区银行高度关联商业地产，面临巨大压力。华尔街担心处理不当可能影响经济增长。

商业地产需求萎靡，写字楼价值下降

疫情后商业地产需求萎靡，以写字楼为代表的商业地产价值出现了较大的跌幅，引发华尔街对其的担忧。

据 Real Capital Analytics 的数据显示，全国写字楼物业价格已从高峰期下跌了约 20%。摩根士丹利房地产投资信托股权分析师 Ron Kamdem 预测，写字楼物业的价格从峰值到谷底的跌幅约为 30%。Starwood Capital 董事长兼首席执行官 Barry Sternlicht 表示：

写字楼市场现在面临生存危机……价值 3 万亿的资产，现在可能只值 1.8 万亿。

办公室作为一种物业类型，正面临着巨大的挑战。疫情给工作场景带来了重大变化。混合式工作已成为了一种常态，大部分工人每周仅有几天在办公室的办公。我们很难看到对办公室的需求回到疫情前的水平。

若将办公物业重新用于其他用途也并非易事，需要花费一定的时间去进行调整。同时，升级改造旧楼的成本相对而言也比较昂贵。摩根士丹利全球定量研究主管 Vishwanath Tirupattur 认为，商业地产的挑战会持续存在，不太可能迅速解决。

彭博社的 Neil Callanan 分析美国商业地产崩盘的原因表示："美国商业地产崩盘是量化宽松政策的必然结果。” Callanan 补充道：

量化宽松政策将投资者从债券等更安全的资产推向私募股权、商场和仓库等另类资产。

地区银行正面临巨大压力

不言而喻，与写字楼高度关联的地区银行此刻正面临据巨大压力，可能会影响金融发展。

美财长耶伦在众议院发言否认了对系统性风险的担忧，但同时指出：

我们早已意识到，商业地产可能会给银行系统带来金融稳定风险或者损失，这也是需要监管部门谨慎关注的内容……我相信它是可控的，尽管可能有一些机构会因为商业地产而承受较大的压力。

即便美国商业地产引发的动荡，可能并不会升级成为类似 2008 年全球金融危机级别的系统性风险。但 Tirupattur 仍强调，地区银行与商业地产之间的紧密联系，可能会削弱这些银行向家庭和小微企业提供贷款的能力。而这无疑会导致信贷规模下降，长期看会拖累经济增长。

此前，纽约社区银行（NYCB）决定建立准备金、削减股息并提高贷款损失拨备，以防商业房地产贷款出现不测。引起市场对美国商业地产的高度关注。随后，日本、德国和加拿大的贷款人和投资者也报告了与美国商业地产有关的巨大信贷损失。

从在贷款总额占比来看，排名前 25 位的银行对商业地产的风险敞口仅为 11%，而地区性银行则为 34%。因此从本质上讲，面临的商业地产挑战的主要是地区性银行。

据美国国际经济研究局的报告，45% 的办公楼贷款处在水下。由于商业地产的动荡，多达 300 多家地区性银行可能会面临偿付能力不足的问题。