日本地產是如何走出低谷的？

一、日本地產已經走出低谷

2013 年開始，日本房地產行業逐漸走出低谷，價格和銷售連續攀升，從日本房地產價格指數來看，2013 年 1 月-2023 年 1 月，東京都市圈上漲 62%，京阪神都市圈上漲 41%，九州和沖繩上漲 30%，東北上漲 26%，北海道上漲 55%，整個日本上漲 38%。日本房地產如何結束了 “失去的 20 年”，走出了低谷？安倍經濟學的 “三支箭”，對日本房地產產生了什麼作用和影響？日本房地產對我們有哪些啓示？

安倍經濟學的 “三支箭”，大膽的貨幣政策（極其寬鬆的貨幣環境）、靈活的財政政策（刺激經濟增長、消除財政赤字）和快速的增長策略（降低企業税負、促進金融和資本市場、設置開發創新特區，把日本置於全球經濟發展社區）對日本房地產復甦有重要的積極作用。

二、日本地產何以走出低谷？

1. 降低利率

1）購房者、開發商的借款成本下降

安倍經濟學實施以來，日本實行寬鬆的貨幣政策，利率一路下降。到 2016 年，日本正式進入負利率時代。寬鬆的貨幣政策降低了購房成本，刺激房地產市場交易活動，進而推動了房價的上漲。

這種超低利率環境，一方面，使得購房的貸款利率大幅度降低，激發了購房需求。另一方面，開發商的借款成本也隨之降低。低利率推動房地產市場回暖。

2）房地產的相對收益上升

在寬鬆的貨幣政策環境下，固收類投資的收益率會隨之降低，投資者會轉向尋找其他具有更高收益的投資，比如房地產。根據日本不動產證券化協會（ARES）的日本房地產指數統計，日本房地產的回報率相對穩定，相比固收類資產，有更強吸引力。

此外，日本通過設立房地產投資信託（J-REITs）進行房地產資產證券化，將房地產資產打包成基金，並將基金份額在公開市場上進行交易。J-REITs 始於 2001 年，底層資產主要包括辦公樓、零售物業、住宅物業、物流物業、酒店、醫療等。2013 年後，J-REITs 的發行數量和整體規模顯著增加。J-REITs 的收益表現與日股相比也有一定優勢。

2. 吸引外資

安倍經濟學實施了大規模的貨幣寬鬆政策，擴大內需的同時，也着力吸引外國投資。外需的增加也助力提升了日本房價。

除了寬鬆的貨幣政策本身，日本房地產吸引外資有兩個重要前提：

1）經濟復甦，投資吸引力增強

安倍經濟學的 “三支箭” 推動日本經濟有所復甦，提升了日本的國際形象和吸引力。安倍經濟學中也包含了經濟結構改革措施，比如勞動力市場、農業、醫療、能源政策等領域的改革，這些政策使得日本的投資環境得到改善，吸引國外投資者來日本投資。

2）日本房地產市場龐大且穩定，可以容納龐大外國投資

日本房地產規模在全球前列，足夠大的房地產市場可以吸引外國投資。在全球投資者的視角中，日本房地產市場廣闊，具有較高的投資價值。

此外，日本為吸引外資，向外國投資者足夠開放房地產市場：

1）國內和國外投資者之間沒有明顯差異

日本在房地產交易方面，外國投資者可以比較容易地在日本進行房地產投資，這也是吸引外國投資的重要因素。按照日本官方宣稱：外國人/外國公司能購買房地產；無論房地產類型如何，外國人/外國公司能毫無限制地購買房地產；外國人/外國公司能擁有房地產；有可能在不公開交易情況下進行房地產交易。

2）外資可以通過 J-REITs 進入日本房地產市場

安倍經濟學期間，外國投資者一直在積極投資於日本房地產市場。通常來講，外資投資日本房地產，可以直接購買位於日本的房產，也可以選擇投資 J-REITs，分散投資風險，獲取相對穩定的收益。自 2013 年以來，J-REITs 穩步增長，買賣交易活躍，外資交易 J-REITs 比重越來越大。

3. 促進旅遊

日本政府大力發展旅遊業，旨在形成有國際競爭力的旅遊景點，從而顯著增加入境遊客數量。安倍經濟學期間，日本外國遊客明顯增多。2015 年日本共接待了 1974 萬名外國遊客，同比增長 47％。到 2019 年，外國遊客已經高達 3188 萬名，創歷史新高。

推動旅遊業發展的一個隱性措施，是引導日元貶值。日元貶值，會吸引外國人赴日旅遊。隨着外國人在日本境內旅遊增多，日本旅遊服務的國際收支順差也會隨之擴大。

日本旅遊業的開發，促進了房地產的開發，房價也隨之上漲。比如：東京 2020 奧運會的開展帶動多項設施建設和旅遊熱潮，推動了房地產發展和價格上漲。北海道吸引了國內外對滑雪勝地的投資，商業土地價格和住宅土地價格都出現了明顯上漲。

4. 深化城市化

過去 10 年，日本城市化進程還在繼續。尤其是東京，在全日本人口減少的情況，2012-2022 年，仍有約 80 萬人湧入。使得房屋供應量無法滿足需求，從而推動房價上漲。

日本致力於建設面向世界的全球商業城市。通過中央新幹線，將東京、名古屋和大阪相連，打造世界級的都市羣。巨大的城市網絡，整合資源，推動經濟發展的同時，也會吸引更多的人員，推進城市化進程。

深化城市化的過程中，日本住宅房地產市場的產品類型出現結構性調整。比如，共管公寓（Condominiums）價格在所有房屋類型中，上漲最快最大。

社會青睞共管公寓的主要原因包括：1）節税。在日本，住宅物業的遺產税評估是分別針對土地和住宅物業進行。土地評估是基於土地持有的部分。所以對於居民較多的高層公寓，土地税可能會更小。相應地，共管公寓所有者的税收評估價值也會更小；

2）投資屬性強。由於共管公寓的二級市場相對發達，市場穩定，所以交易共管公寓相對容易。同時，共管公寓也容易出租。隨着共管公寓價格上漲，海外投資者逐漸參與購買，進行投資，也進一步推升了共管公寓的價格。

三、總結和啓示

在沉寂多年後，日本房地產市場已經走出低谷。其中的經驗格外值得我們關注。因為日本房地產復甦存在諸多重大困難，比如人口老齡化，比如城市化幾乎已經結束。除了漫長的時間，給到日本房地產喘息時間，週期性波動回升以外，安倍經濟學對日本房地產復甦功不可沒。

安倍經濟學的 “三支箭” 裏，對日本房地產第一重推動，是貨幣政策。極度寬鬆的貨幣環境，利率不斷下降，有效降低購房者和開發商的成本。而且提高了房產收益率的相對吸引力。第二重推動，來自積極的市場開放。讓外資成為推動日本房地產市場復甦的引導力量。不斷擴大開放，吸引外資投資日本，為外資進入日本房地產市場提供便利，推進 J-REITs。第三重推動，來自深化城市化。讓人口進一步集聚大城市圈，降低生活成本，調整住房產品類型。

總體來看，日本房地產政策是有效的。因為決策層清楚地認知，房地產兼具消費品和資本品性質。要在消費需求和投資屬性兩個方面共同發力，才能推動低迷多年的房地產市場回暖。一方面，鼓勵消費需求，比如推進大城市化，降低購房者成本；另一方面，寬鬆貨幣，提高房產出租相對收益率，引導外資，讓海外資本成為引導市場回暖的先導力量，讓房地產市場恢復資產屬性。二者缺一不可，只關注一個方面的政策，預計很難成功。

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