"Chongqing's Li Ka-shing" is bottom-fishing R&F PROPERTIES.

作者 | 曹安潯

編輯 | 周智宇

和很多初代地產大佬一樣，曾與鄭裕彤、劉鑾雄等香港富商老友打牌，與許家印同台敲鐘的張松橋已經五年多沒有公開露面了。

作為重慶前首富、中渝置地董事局主席，張松橋是行業黃金時代的重要參與者。其起家於重慶，混跡於香港富豪圈，最終轉戰海外，在地產江湖裏留下他的傳説。

而今，屬於張松橋的地產故事依然在書寫。這位神秘而低調的富商一直不曾遠去，在暗中攪弄地產風雲。

2 月 6 日，富力公告顯示，張松橋將以承債式收購的方式接手富力地產位於倫敦的 One Nine Elms 項目的全部股權和債權。One Nine Elms（九榆樹一號）作為泰晤士河畔估值上百億港元的高端大型項目，曾在萬達和富力的資金鍊危機中發揮關鍵作用，如今風水輪流轉，這個項目將落入張松橋的手中。

這是一筆雙贏的買賣。富力可就此減輕債務壓力，並獲得至少 30.84 億港元的淨收益，張松橋則以一個頗有特色的創新方案，在援手老友的同時，收穫了一個不錯的資產，藉此壯大其海外版圖。

歷經二十多年商場浮沉後，地產大佬們命運已經大不相同。曾經盛極一時的頂級大佬們陸續陷入泥濘或遠去，張松橋等曾經低調、跟隨頂級大佬腳步的隱貴，則憑藉自己的投機眼光和資本運作，收割起大佬們手中的資產。

這是個人命運分野的蒼涼，也是時代風口變幻、行業週期更迭的殘酷。

各取所需

公告顯示，按照意向書，張松橋全資間接持有的 London One Limited 將以 1 港元的價格，接手 One Nine Elms 項目公司——富力國際地產投資的全部股權和債權。

但條件是，London One Limited 還要承接富力子公司怡略最低本金 8 億美元（約合 62.47 億港元）的現有票據。

張松橋並不會直接拿出現金還這部分債務，而是準備進行債務重組。

具體來看，這次債務重組將由兩項交換邀約、新發行三筆永續債進行。為了取得債權人支持，三筆新發行的永續債將由 One Nine Elms 的潛在現金流支持。

就此，張松橋不僅將結算完成這次收購，還可把承接的債務展期，同時籌得資金償還項目公司現有貸款，最終得到一個股權結構相對簡單幹淨的項目公司。

這是一個巧妙的資本運作。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，永續債只要按時還利息就可以。張松橋通過這一系列的資本操作將原來有到期日的美元債變成永續債，不僅減少了收購的現金成本，還可降低項目公司債務負擔，補充資本。

對於張松橋而言，他將通過這筆交易，撿漏一個即將進入收穫期的全球優質資產。

One Nine Elms 位於寸土寸金的倫敦核心地段，毗鄰泰晤士河畔、白金漢宮、議會大廈、倫敦眼等地標建築。

項目預計將於今年 4 月完工，據獨立估值師 Kroll Advisory Ltd 估算，該物業市值為 13.41 億英鎊，相當於約 133.59 億港元。

該項目最初屬於萬達，是萬達董事長王健林計劃斥資 10 億英鎊打造的寶貝，曾是中國地產商在歐洲投資的最大單體項目。

但後來萬達資金短缺，項目落入富力之手，並作為富力債務重組中的增信資產，助推富力闖過債務重組難關。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，張松橋應該是看到了這個項目在倫敦房地產市場的長期潛力，通過接管這個項目，張松橋有望獲得可觀利潤和國際影響力，並擴大其商業帝國的版圖。

只是如今，面對自身資金鍊的難題，富力也要割愛了。

據財報，2023 年上半年，富力淨虧損 49.78 億元，資產負債率增至 191.8%，包括受限制現金在內，富力總現金及銀行存款為 99.86 億元，但一年內到期的借款就高達 403.38 億元。

由於資金緊張，富力在 2023 年第 3 季度甚至欠下 4908.17 萬元税款。不少投資者擔心，富力會二次違約。

雖然在 2022 年於業內率先完成境內外重組，但基於市場弱復甦等原因，富力離上岸仍有不小差距。據克而瑞數據，富力今年 1 月份僅實現全口徑銷售額 13.9 億元，同比下降近七成。2023 年，曾經的千億房企富力僅實現 135.3 億元的銷售額。

在銷售端未有起色的背景下，富力不得不加快變賣資產回血，用以還債和保交樓。

此次出售富力國際地產，則能夠避免項目公司違約和減輕富力本身的負債負擔。富力還將從中獲得至少 30.84 億港元的淨收益，從而美化財報。

柏文喜表示，這個項目此前由於工程延誤和資金問題等一直是一個財務負擔。通過這次出售，富力地產能夠從倫敦項目中脱身，集中資源處理其他的財務和運營問題。

命運分野

One Nine Elms 項目的一賣一買間，道盡大佬沉浮，命運無常。

無論是張松橋，還是富力創始人李思廉和張力，都曾共享過地產高速發展的紅利，成為最早暴富的地產大佬。

在萬科、綠地、中海、富力、恒大等房企崛起的時候，張松橋創辦的中渝置地成為區域一霸，躋身重慶一線房企陣營。

只是張松橋地產開發生意的擴張步伐並不順。2015 年起，中渝置地就開始急劇收縮內地版圖，變賣資產。甚至 2017 年，中渝置地宣佈，要從中國西部發展商向國際化企業轉型。

張松橋投入的重心，也由地產開發轉向投資。過去多年，張松橋一直熱衷於跟隨頂級大佬們賺錢，或合作拿地，或收購入股，或接手大佬們的資產，做投機生意。

在鄭裕彤、劉鑾雄、楊受成等大佬投資了恒大、恒大汽車、中譽集團，享受這些公司資本盛宴的同時，張松橋也跟着大佬們分得一杯羹，逐漸有了 “重慶李嘉誠” 的稱號。

張松橋也有自己獨到的商業嗅覺。中渝置地 2021 年財報顯示，張松橋清空了他在恒大汽車的股票，實現近兩千萬元的現金收益，成了投資恒大汽車獲益的少數人。

禍兮福所倚，福兮禍所伏。未曾想，中渝置地錯過了內地地產開發市場高速發展的幾年，但也在行業深度調整帶來的房企生存之戰中，成功活了下來，如今又開始活躍在舞台上。

現在，中渝置地已經轉型為租金收入佔總營收超九成的 “包租公”，足跡遍佈倫敦、香港、澳洲等地。

甚至在富力出現流動性危機後，中渝置地於 2022 年接手了富力手中一項目公司的股權，為富力輸血了 26.6 億港元。

除外，2022 年，中渝置地還曾聯合英皇國際，從世茂和明發手中收購了香港豪宅壽臣山 15 號。

加上此番交易，張松橋 “抄底” 出險房企，藉此補充優質資產的野心日益明顯。

只是五年多時間過去，包括張力在內，曾與張松橋並肩而坐、相談甚歡的眾多地產大佬已經漸行漸遠了。

張力去年底辭任富力執行董事及行政總裁，只留下董事長李思廉一力支撐富力。2023 年，張松橋以 205 億元的身家排在胡潤中國富豪榜的第 261 位，將張力父子、李思廉遠遠甩在身後。

行業深度調整後，初代地產大佬們都走上了命運的分野。吳亞軍、凌克、許永軍、宋衞平等人退休神隱，活躍在舞台上的，只剩下王健林、戚金興、孫宏斌等少數人。

他們在時代安排下短暫同行過，錯身之後，再回首恍然已是另一番天地了。