香港楼市走到哪儿了？

2 月 28 日香港特区政府宣布撤销所有住宅物业需求管理措施（主要是印花税政策的调整），新政以来香港楼市交易明显回温，引发市场关注。

如何看待本次政策调整？作为背景，香港楼价（以中原地产领先指数来表征）在 2019-2021 年中基本横盘，2021 年四季度开始进入下行通道，截至今年 2 月末楼价较 2021 年高点已累计下行 21%。应对方面，港府从 2023 年中就开始结合人才引进进行一些住房需求政策的优化调整，但收效有限。而本次政策调整由于幅度较大且态度坚决，已开始起到对短期市场趋势的明显扭转作用，也标志着楼市运行进入新的阶段。

从更长周期维度看，香港楼市处于什么位置？从长周期来看，当前中国香港楼市所处环境的三个主要特点是中国经济仍处渐进复苏期、美国尚未开启降息周期、以及本身位于一个高库存平台期（进入 2023 年以后，香港新房的库存去化月数开始加速超过 2005 和 2008 年的前高），三者共同作用之下，香港楼市面临的基本压力仍存。这种压力是由于香港的经济周期（主要跟从大陆）、货币周期（主要跟从美元）和供地周期内生性的存在跨周期错位所造成的。这种结构性的周期错位现象，也是历史上造成香港楼价在景气和衰退阶段都波动较大的一个基本原因。往前看，除了供给的问题中国香港自身可以把握节奏以外，中国的经济周期和美国的利率周期的演绎将可能决定香港楼市未来短周期（3 年）内的基本方向。就 2024 年而言，我们认为中国香港自身楼市政策的有力调整、中国大陆更大力度推动经济复苏、以及美元的潜在降息等因素，可能令今年市场表现取得一定程度的修复。但考虑目前趋势下年内房屋租售比（目前在 3.4% 左右，短期或还有一定程度下行）未必能匹配至按揭贷款利率（当前新批约 4%，隐含需要 2-3 次降息或可大致匹配），以及库存水平修复也仍需时日，要确认 2024 年是香港本轮房地产周期的拐点可能为时尚早。

对大陆市场可能有何影响？我们认为总体上积极因素更多。尽管 2023 年三季度后中国大陆买家在中国香港楼市中的成交占比就开始有所上升，且近期的印花税调整可能令该趋势进一步加速（部分中介认为新政后大陆买家的占比可能提升至 25% 左右），但香港市场本身容量相对有限，因此说要显著分流大陆核心城市的购房需求可能是言过其实的。积极的方面，我们认为香港楼市短期明确回温所释放的积极信号对本已处于企稳通道的大陆一线楼市也可能带来一些助益，促进预期的改善。如若中国市场可以在近期见到大陆一线市场的共同边际回温（概率上有所加大），那么相信对于整体中国房地产市场 2024 年的运行轨迹也将产生更为积极的影响作用。

正文

存量住房结构

图表：香港存量住房结构拆分

资料来源：香港房屋委员会，中金公司研究部

图表：香港存量私人及公共住房单位楼龄结构

资料来源：差饷物业估价署，香港房屋委员会，中金公司研究部

图表：香港家庭户自置居所比例

注：2023 年数字为 2023 年 10-12 月移动平均，资料来源：香港特区政府统计处，中金公司研究部

图表：香港房屋空置率

注：中小型单位面积小于 100 平米；大型单位面积大于等于 100 平米，资料来源：差饷物业估价署，中金公司研究部

房地产对财政及经济影响

图表：房地产相关收入占政府总收入比重

注：房地产相关经营收入包括：印花税、物业税和一般差饷，资料来源：香港特区政府统计处，香港统计月刊，中金公司研究部

图表：广义地产业贡献香港 GDP 比重

注：1）采用环比物量法计算的 GDP 季度数据；2）广义地产业包括：地产业（发展商毛利等）、楼宇业权（业主以个人身份向租客提供租赁服务），亦包括建造业（楼宇兴建工程活动），资料来源：香港统计月刊，中金公司研究部

房地产销售量价、开竣工等长周期数据

图表：香港住宅销量

注：包含一手及二手的私人住宅及居屋，资料来源：中原地产，中金公司研究部

图表：香港住宅销售额

注：包含一手及二手的私人住宅及居屋，资料来源：中原地产，中金公司研究部

图表：香港中原城市大型屋苑领先指数（楼价指数）

注：中原城市领先指数选取香港典型屋苑（至少在 12 个月前已入伙，成交价值、宗数有代表性），以跟踪楼市价格波动；数据截至 2024 年 2 月 25 日，资料来源：中原地产，中金公司研究部

图表：香港私人住宅可负担指数

注：1）假设住宅单位平均面积为 600 平方英尺；2）假设按揭贷款比率 60%；3）房价采用中原地产领先指数（中小型单位）数据，家庭收入中位数假设每个月与上季度末相同，资料来源：CEIC，中原地产，中金公司研究部

图表：香港私人住宅平均租售比

注：采用差饷物业估价署披露的 A-C 类住宅（40 平方米及以下至 99.9 平方米）平均租金与平均售价之比计算；数据截至 2024 年 1 月，资料来源：差饷物业估价署，中金公司研究部

图表：香港住宅准许开工套数

注：数据截至 3Q23，资料来源：香港统计月刊，中金公司研究部

图表：香港住宅竣工套数

注：数据截至 3Q23，资料来源：香港统计月刊，中金公司研究部

图表：香港私人住宅库存去化月数

注：库存去化月数计算方式：可售住宅单位/最近 12 个月平均月度销售量；其中可售住宅单位=已竣工未售（即货尾）+ 施工中未售住宅单位；当期施工中未售住宅单位计算方式=所有建筑中仍未出售私人住宅/6（平均建成周期）*2.5（楼花开售最早期限），资料来源：香港房屋局，中金公司研究部

住宅按揭数据

图表：香港新批住宅按揭贷款

资料来源：香港金融管理局，中金公司研究部

图表：香港新批住宅按揭贷款比例及平均合同期

资料来源：香港金融管理局，中金公司研究部

图表：香港新批出住宅按揭平均利率

注：在与 HIBOR 挂钩的住房按揭贷款中，大部分以 1 个月 HIBOR 为参考，故此处选用 1 个月 HIBOR 数据进行对比，资料来源：香港金融管理局，Wind，中金公司研究部

土地交易数据

图表：香港住宅用地供地策略梳理

资料来源：香港统计月刊，中金公司研究部

香港楼市短周期基本面及政策跟踪

图表：香港私人住宅成交量及价格月度数据

注：数据截至 2024 年 2 月，资料来源：中原地产，中金公司研究部

图表：香港住房印花税调整历程

资料来源：香港特区政府网，中金公司研究部

图表：“撤辣” 前后购房人印花税征收对比

资料来源：香港特区政府网，中金公司研究部

本文作者：孙元祺（执证编号：S0080521050008）、李佳璠（执证编号：S0080523120001）、张宇（执证编号：S0080512070004）、苗琳（执证编号：S0080122080012），来源：中金点睛，原文标题：《中金：香港楼市走到哪儿了？》

风险提示及免责条款

市场有风险，投资需谨慎。本文不构成个人投资建议，也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符合其特定状况。据此投资，责任自负。