Key indicator for the Fed's interest rate cut decision: Rent prices!

美聯儲抗通脹的 “最後一公里”，被房租扼住喉嚨。

近日，有 “新美聯儲通訊社” 之稱的華爾街日報記者 Nick Timiraos 撰文指出，居高不下的房租正在阻礙美聯儲的抗通脹鬥爭。

文章解釋稱，因住房通脹的權重高達 CPI 指數的三分之一和 PCE 物價指數的六分之一，因此對整體通脹的影響很大。而住房通脹中，房價會受到投資因素的影響，房租則更能反應市場的真實情況，因此後者比前者更為關鍵。

Timiraos 在文中表示，疫情期間的房租飆升很大程度上推升了通貨膨脹。目前租金通脹仍處於高位水平，但呈現出下行趨勢。

疫情期間，在需求和收入同時強勁、房屋庫存處歷史低位的背景下，新簽約的租金指數一度飆升，有數據顯示，2022 年獨棟住宅（美國住房的主體）租金上漲了 14%。

隨後，新建公寓分流了對獨棟住宅市場的強勁需求、經通脹調整後收入增長降温，獨棟住宅租金開始下滑。

由於大多數租户的租金每年只變動一次，因此新租約租金的體現較為滯後。根據已有的市場租金數據，美聯儲官員、華爾街投資者和私營部門經濟學家認為，2022 年底以來，住房通脹已有所放緩。

今年以來，“停滯” 的通脹數據尤其是核心通脹似乎並未影響美聯儲年內降息的計劃，文章解釋道，因為美聯儲對住房成本最終將放緩並推動通脹下行至 2% 這一點充滿信心。

華爾街見聞此前提及，渣打銀行的首席外匯策略師 Steven Englander 新近報告表示，如果密切觀察住房成本，特別是 CPI 中的住房通脹相關指標——自住房業主等價租金（OER），就會發現，有理由樂觀地預計，住房通脹可能很快下行，並且拉動核心通脹下行。

本週三，美國勞工統計局將公佈 4 月 CPI。目前經濟學家普遍預測，4 月 CPI 同比將由上月的 3.5% 小幅放緩至 3.4%，核心 CPI 同比同樣放緩，由 3.8% 下行至 3.6%。

租金通脹需要降多少？

既然房租放緩是將核心通脹率降至美聯儲目標的關鍵，那麼需要租金通脹到底需要降多少呢？

分項來看，文章將核心通脹分為了三個子項：商品通脹、住房通脹、非住房服務通脹。

文章指出，在疫情前，商品通脹率約為-1%，住房通脹率約為 2.5%-3.5%，非住房服務通脹約略高於 2%——總體核心通脹率略低於 2%。

因此，要想讓通脹率回到 2% 水平，非住房服務通脹率必須從現在的 3.5% 降至 3% 以下，住房通脹率必須從 5.8% 降至 3.5% 左右。

“最後一公里” 不好走

不過，仍有觀點認為，租金通脹下行的前景沒有那麼樂觀。

文章表示，許多經濟學家認為，近年來新租約租金下行的趨勢的確會推動住房通脹降温，但這個過程會比想象中來的更久。Timiraos 解釋道：

“因為在高利率影響下，更多的住户的購房意願低迷，續租需求更高。這可能會延長新租約租金下降體現在整體通脹中所需的時間。”

另一重風險在於，新公寓也陷入了供需緊張的局面。

華爾街見聞此前提及，與公寓相比，住房通脹更易受獨棟住宅租金的影響，因為後者是美國住房的主體。而近年來租金放緩的一個重要原因就在於，新建公寓的供應量迅速增長，分流了對獨棟住宅的強勁需求。

但文章指出，有一些行業高管表示，由於移民增長以及就業和工資穩步增長，對新建公寓的需求正在重新加速，這可能導致獨棟住宅市場再度升温。

根據房地產公司Camden Property Trust 的數據，目前，其旗下公寓租户搬離的比例已降至 9%，為該公司 30 年來的最低水平。一般來説，正常的搬離率在 15%-18% 的水平。

該公司 CEO Ric Campo 表示：

“實際情況是，需求比大多數人的預期要多得多。”