With sales of hundreds of billions and restarting land purchases, has Vanke come back to life?

之前一度被認為風雨飄搖的萬科，2024 年 1-5 月累計銷售額已然達到 1022.1 億元，在當下地產行業中仍可佔據前三房企的位置。

不過，與去年相比，萬科今年前 5 月的銷售錄得了近四成的降幅。特別是萬科 2024 年的銷售均價已較去年有了 14% 左右的折讓，銷售額依然大幅下降，可見萬科的銷售業績確實面臨不小的壓力。

在今年 4 月底舉行的年度股東大會上，萬科董事會主席鬱亮就表示，為扭轉運營困境，萬科已制定聚焦主業、瘦身健體的一攬子方案。主動降負債、降槓桿、完成融資模型的轉型。未來，萬科將退出除綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業外的其他業務，並清理和轉讓非主業的財務投資。

同時，萬科還將大力度推動自持類商辦等大宗資產的盤活和交易，計劃每年完成 200 億元。根據萬科的削債計劃，未來兩年其有息債務將降低 1000 億元以上，未來五年有息債務總規模降一半以上。

萬科近期的一系列操作，基本可以清晰反映出這一思路。

如萬科 2017 年以 31.37 億元購入的深圳灣超級總部基地 T208-0053 宗地，不久前由深圳地鐵和深圳市南山區國資委下屬企業以 22.35 億元接手，若計及萬科 7 年來投入的資金和建安成本，此次交易可謂打 “骨折”。

另外，以杭州西溪印象城購物中心為底層資產發起的消費基礎設施公募 REIT 同樣在不久前於深交所上市，融資 32.6 億元，在一定程度上，這亦可視作退出相關資產的舉動。

除了商辦不動產，基於退出三大主業外其他業務的大原則，萬科旗下諸如酒店度假、食品、倉儲物流等其他多元業務未來若被擺上貨架，亦不足為奇。

不過在有息債務削減方面，由於現金流壓力，萬科近期的相關表現可謂 “南轅北轍”。這並不難理解，先通過長債借貸充實現金流，以扛過短期的資金壓力，企業活過來了再逐步降低有息債務，這與削債的中長期目標並不牴觸。

這也是萬科近期融資動作頻頻的重要原因。如 5 月以來，萬科就公告披露過新增郵儲銀行 13 億元，農業銀行 22 億元、中國銀行 18.9 億元、交通銀行 17 億元的借貸，以及未公佈具體銀行名稱的 88 億元借貸。

另外，有媒體報道指萬科通過抵押旗下萬緯物流股權，從招商銀行等獲得約 200 億元銀團貸款。近期更有消息指，萬科已與國有銀行洽談涉及 69 億美元（約合 500 億元人民幣）的借貸融資，不過該消息未經證實。

融資渠道的暢順維持以及近期行業政策的不斷優化升温，萬科或許真的迎來走出困境的曙光。

就 5 月業績而言，儘管整體出現較大幅度的下滑，但 5 月單月實現了環比上升 11.7% 至 233.3 億元，惟銷售均價進一步下探到 1.2 萬元/平米，較 1-5 月平均售價低 9%。

而且，萬科在 5 月再次購入了新的土地儲備，均位於瀋陽，分別為丹霞山路北側地塊、鴨綠江北街西地塊，權益佔比均為 51%，權益建築面積分別為 2.7 萬平方米、2.3 萬平方米，需支付權益地價分別為 1.33 億元、1.15 億元。

地塊體量並不大，不過這是萬科在土地收併購方面停頓 3 個月後的重啓，或許多少有點風向標意味。

本文作者：睿思網，來源：睿思網 ，原文標題：《銷售千億重啓買地，萬科活過來了？》