Why is the listing volume the core indicator for tracking the real estate market situation?

引子

樓市的 “5.17” 新政落地有一個多月了，然而，資本市場對 “樓市的復甦預期” 卻在不斷地下修。

以房地產開發的龍頭企業保利發展為例，市場在 “5.17” 新政落地的前後，對 “樓市的復甦預期” 最為豐滿，後面進入了 現實驗證的環節，並沒能通過檢驗，市場在不斷地下修預期。尤其是 5 月的房價數據公佈之後，預期更是下修至今年 1 月份的水平：

6 月 17 日，國家統計局發佈 5 月份 70 個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。國家統計局城市司首席統計師王中華解讀稱，5 月份，70 個大中城市新房和二手房價繼續呈下跌趨勢，跌幅有所擴大；在新建商品住宅銷售價格方面，有 2 城環比上漲，上海以漲幅 0.6% 領跑全國。

於是，就有了兩個重要問題：

1、為什麼 “5.17” 新政的效果沒能立馬體現在價格上？

2、在價格出現變化之前，我們該如何跟蹤樓市的變化？

回答這兩個問題，需要用到 “房地產中介掛牌量”，這是一個極其重要的指標。

為什麼房價持續下跌？

從流動性的角度來看，房價和股價並沒有什麼區別，持續下跌的房價反饋了樓市的流動性在不斷收縮。

在 “雪球產品風波” 中，我們使用過一個 “場內資金供需模型”，它從買賣的角度解釋了為什麼資產價格持續下跌。

如上圖所示，在一波資產價格下跌的過程中，我們會觀察到一個現象，資產往往是縮量持續下跌的。

站在場內資金供需的視角觀察，我們會觀察到兩種力量：

1、隨着資產價格下跌，一些投資者爆倉，成為【被動賣出者】，驅動需求曲線慣性擴張；

2、買方意識到【被動賣出者】的存在，會推遲自己的買入，甚至期待【被動賣出者】完全出清後再買入，因此，博弈力量導致場內資金的供給遭受壓制；

這個模型引出了一個重要的變量【被動賣出者】，他們既導致了需求曲線慣性擴張，也導致了供給曲線存在收縮的傾向。

因此，被動賣出者才是導致價格持續下跌的根本原因，那麼，為什麼會有這樣的人存在呢？？因為槓桿在不同市場的普遍存在。

樓市的被動賣出者

樓市的【被動賣出者】大致有兩類：

1、開發商

房地產開發是一個高槓杆行業，開發商們借了大量的錢蓋房，囤積了大量的存貨，當開發商的現金流斷裂之後，【資產價格下跌——被動賣出者增加】的螺旋就產生了：A 開發商出問題會導致 B 開發商也出問題，這實際上是一個巨大的資金池。

在這波開發商的危機中，很多人只是看到了【爛尾樓】，並沒有去關注這個多米諾骨牌效應，所以，才忽視了開發商現金流緊張對二手房的持續的負面影響。

事實上，開發商最開始出問題並啓動鏈條的那個主體。當他們集體現金流緊張之後，【資產價格下跌——被動賣出者增加】的螺旋開始啓動。這給二手房市場製造了巨大的壓力——有更便宜的新房可以買，本來要買二手房的資金會被大量地分流。

因此，開發商是一類極其重要的【被動賣出者】，如果這幫人繼續被動賣出，那麼，房價很難見底。

一般來説，讓這幫人出清的形式有兩種，

一、開發商徹底把庫存清理完，這屬於徹底出清了；

二、政府救助，開發商不再會因為現金流問題被迫賣出；

事後來看，2023 年實際上是【開發商去庫存】的高峰期，這相當於（股票市場中的）機構因為贖回，往二級市場市場傾倒了大量的籌碼。因此，樓市小陽春之後，整個樓市急轉直下。

2、普通投資者

事實上，普通投資者也有大量的槓桿，畢竟很多人只掏了 30% 的首付，此外，不少人還持有多套住房來炒房，實際的財務情況更差。

因此，當房價持續下跌時，普通投資者中也出現了大量的【被動賣出者】。

對這些人來説，有一個自然底線：房子賣掉後，不要倒欠銀行錢。

最終，在本輪下跌過程中，開發商中的【被動賣出者】和普通投資者中的【被動賣出者】相互影響，相互強化。最終，導致了資產價格的螺旋下跌。

這也就解釋了一個問題：為什麼一輪又一輪地產政策出，但價格遲遲不企穩？問題在於這些地產政策沒能做到一把清理光這些【被動賣出者】，然而，這又是一個充滿了槓桿的系統。

如何跟蹤被動賣出者

現在我們的問題轉化為如何跟蹤【被動賣出者】的數量了。市場進入右側的信號十分明確：當觀察到價格反彈時，【被動賣出者】肯定被清理乾淨了。

那麼，價格下跌過程中，該如何跟蹤呢？這就要用房地產中介掛牌量這個指標了。

在資產價格下跌過程中，【被動賣出者】是一個吸引子，它會同時扭曲普通買家和普通賣家的行為：

1、它會壓制買家清理掛牌量的速度；

2、它會吸引普通賣家跟風掛牌，雖然這些人不會主動砸盤，但是，他們會跟別人一起掛；

因此，掛牌量是一個【被動賣出者】數量的一個重要代理變量，當掛牌量很多時，意味着【被動賣出者】的數量十分龐大；當掛牌量低於某個閾值，【被動賣出者】被清理乾淨，我們會觀察到價格變化。

從掛牌量的角度來看，“5.17” 新政產生了一定的積極效果，以北京某著名中介為例，今年高峰時候的掛牌量在 18w 套左右，雖然北京在 “5.17” 新政之後沒有出牌，但是，掛牌量已經降低到了 13.5w 套。

當然， 這個掛牌量離出清水平還有一段距離。如果我們想要加快出清速度，顯而易見，北京是需要跟進上海的政策的。

結束語

綜上所述，我們就找到了一整套跟蹤樓市出清情況的框架，並解釋了一系列我們所關注的問題：

1、為什麼 2023 年小陽春之後樓市沒穩住？開發商那塊沒出清，他們在 2023 年繼續去了大量庫存。

2、為什麼一輪又一輪的政策沒能穩住樓市？因為這是一個高槓杆行業，下跌帶來了大量的【被動賣出者】，已出台的政策不足以清理掉這個羣體。

3、如何跟蹤【被動賣出者】的情況？跟蹤中介二手房掛牌量，因為【被動賣出者】是掛牌量背後的吸引子。

4、本輪地產政策是否能穩住樓市？比 2023 年的狀況要好很多，畢竟開發商中的【被動賣出者】大量出清，現在主要的【被動賣出者】在居民這一頭。

最後，我想再強調幾點：

一、普通賣家或者買家都是牆頭草，對他們的調研，意義不大，事實上，他們的觀點也在反饋【被動賣出者】的情況，只不過他們自己不知道罷了；

二、對於絕大部分持有者而言，只要不出現財務問題，這場風波跟他們的關聯不大，痛苦只是情感上的痛苦，實質性的傷害出現在那些【被動賣出者】身上；

三、美股自身並沒有什麼風險，真正的風險來源還是美國樓市，所以得跟蹤好美國樓市：

美國房產經紀協會 NAR 週五數據顯示，5 月成屋銷售年化月率下降 0.7%，至 411 萬户。待售現房的庫存最近有所增加，部分原因是一直等待利率下降才出售房屋的人已經決定不能再等了。房價中位數較上年同期上漲 5.8%，達到創紀錄的 41.93 萬美元。按照目前的速度，出售市場上所有房屋需要 3.7 個月，這是四年來的最高水平。

‍無論對什麼經濟體而言，樓市的情況都至關重要。只有房價穩住，內需才有希望。‍

ps：數據來自 wind，圖片來自網絡