State-owned real estate developers face a crucial juncture

作者 | 曹安潯

編輯 | 周智宇

市場持續弱復甦下，曾經的 “紅籌第一股”、京派房企代表遠洋集團也未能倖免，只能挺身迎向一場決定未來命運走向的戰役。

6 月 28 日，遠洋公告稱，整體境外債務重組方案取得重大進展，與境外銀團協調委員會的討論已進入後期階段，將與其就主要條款達成一致。

有業內人士表示，按照市場普遍慣例，方案達成後公司大概率將開放重組支持協議（“RSA”）的簽約窗口，為整體方案的通過提供重要保障。

這是遠洋應對債權人施壓和市場擔憂的自救舉措之一。

在公告的前一日，6 月 27 日，遠洋收到美國紐約梅隆銀行倫敦分行向香港高等法院提出的清盤呈請，涉及本金總額 4 億美元的債務及應計利息。這次清盤呈請在 6 月 28 日引發了遠洋港股股價下跌 10%。

雖然遠洋表示將極力反對呈請，呈請不會對當前營運及境外債務重組安排造成實質性影響，但懸在頭頂的 “達摩克利斯之劍” 無疑加重了遠洋儘快完成債務重組的壓力。

多位投資者表示，清盤呈請常被作為債權人向房企施壓的手段，目的是增加談判籌碼，推進債務重組加速。

這意味着，在宣佈開啓境外債全面重組的十個月後，遠洋已經進入了瞬息萬變的關鍵時刻。

唯有在債權人和法院耐心耗盡之前，通過完成境外債全面重組、加快銷售等動作，改善經營面，遠洋才有望重新獲得債權人和法院的信任，破開陰霾，平安上岸。

持續三年的地產行業深度調整後，行業颳起信用風暴，就連央企背景的遠洋也不能獨善其身。這是行業週期更迭的殘酷，映射在房企身上的悲情。

遠洋走到現在的境地，也表明了那個矇眼狂奔、遍地黃金的地產風口已經遠去，房企們不再能夠吃老本、走老路，而是需要靠自己的力量闖出一片天地。

不幸中的萬幸是，業內對債務重組、清盤呈請已經不會聞之色變，債權人和投資者也能夠比較理性地區別看待，更多看重房企的自救誠意和決心，放棄躺平、不作為的房企，給努力自救的房企更多包容。

遠洋希望成為後者的一員，憑自己的努力，在週期更迭的亂流中，抓住救命的稻草。

管控債務風險是遠洋今年的重中之重。1 月，遠洋約 183 億元境內債展期方案獲得通過。

遠洋在財報中表態，隨着房地產寬鬆措施陸續出台，刺激購房需求，今年將繼續積極主動進行債務管理，加快物業開發項目的交付回款，改善淨借貸比率。

另一方面，遠洋也在努力保交付和穩定經營，1-6 月交付住宅約 1.83 萬套，並有超 50 個項目入選房地產融資支持 “白名單”。

此外，遠洋加速輕資產轉型，試圖降低對重資產業務的依賴。

上半年，遠洋新籤輕資產項目超過 20 個，涉及住宅、酒店、物流園區等多種類型，新增簽約面積超過 200 萬平方米，為市場提供代建管理服務。

相比其他忙於自救的民營房企，遠洋特殊的股權結構帶來了額外想象空間。這是其幸運之處。

遠洋的大股東中國人壽在 6 月伸出援手，聯合太古地產接盤遠洋在北京頤堤港二期項目的剩餘股權及相關債權，使得遠洋回血約 40 億元。

在此之前，去年 6 月，遠洋兩位大股東中國人壽和大家人壽已派出工作組入駐遠洋瞭解情況。接下來，如果大股東能夠提供更多資金或者背書支持，或將助推遠洋更早完成債務重組。

行業利好政策近期也頻頻出台，不躺平的房企等來更多保交付和融資政策的支持。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當前，國家已經明確對行業穩定的訴求，相比債權人集體逼債，走向共輸的結局。如果各方債權人能夠給還在自救的房企更多緩衝時間和空間，雙方也能夠有一個好很多的結果。

對於行業而言，作為首個開啓境外債務重組的央企背景房企，遠洋的命運牽動着市場的信心。如果交出多樣靈活、帶着誠意的一攬子重組方案，不僅有望儘早完成債務重組，也代表着房企信用風暴得到進一步控制。擺在遠洋麪前的已經有融創、奧園等不少榜樣。

融創董事會主席孫宏斌在變賣資產、引入 AMC，甚至冒着可能失去融創實控權的風險後，守住了江山；奧園集團董事會主席郭梓文通過引入國資馳援，盤活項目等方式激活現金流，歷時 600 多天，完成境內外債務重組，接下來致力於向 “小而美”、“專而精” 的發展定位轉型。

在多輪談判斡旋，付出割肉代價後，初代閩系地產大佬、旭輝董事局主席林中，潮汕地產大佬、龍光集團主席紀海鵬等也在今年陸續取得境外債重組新進展。

“野火燒不盡，春風吹又生”。史詩級新政暖風頻吹下，深圳、上海等地陸續出現單日勁收百億的 “神盤”，市場復甦信號隱現，越來越多房企有望加速走出低谷，告別粗放運作模式，迴歸敬畏市場規律、創造真實價值的企業經營的本質。等到那一天，行業也離春天不遠了。