If the interest rate on existing home loans is lowered, what is the potential space?

8 月金融、通脹、經濟、PMI 等數據一致體現了當前經濟弱修復態勢，往後看，9 月、10 月可能是經濟企穩和政策加碼的重要觀察窗口：一則前期政策效果陸續釋放，發改委要求 3000 億超長債支持 “兩新” 於 8 月底前全部下達，政策效果有望體現於 9 月經濟數據；二則新一輪政策窗口趨近，財政已加快發力，央行指出研究儲備增量政策、大概率將跟隨美聯儲降息，以及進一步觀察會否收儲再貸款擴容、中央財政貼息收儲、存量房貸降息，必要時可能增發國債（類似 2023 年 10 月 24 日）。

其中，存量房貸降息通過金融機構讓利的方式減少了居民償債負擔、變相提高居民可支配收入，若落地則潛在空間和減負效果如何？

(1) 首先看 2023 年 9 月調降，主要面向存量首套房，央行指出 “政策實施首周有 98.5% 符合條件的存量首套房貸利率完成下調，合計 4973 萬筆、21.7 萬億元人民幣、平均降幅 73BP”，即居民每年減少償付 1584 億元。

(2)其次，若後續予以落實，樂觀情形下可能包括兩部分調降：一是面向存量非首套房、類似於 2023 年 9 月的補降，存量非首套房貸規模約 37.8-21.7/98.5%=15.8 萬億元，按 50-75BP 則居民每年減少償付 788-1182 億元；二是 2024 年 5 月 17 日取消房貸利率下限，2024Q2 加權平均房貸利率迅速下降 24BP，而存量房貸並未享有，該部分若按 30-40BP 則居民每年減少償付 1134-1515 億元。兩者合計對應潛在調降空間 1922-2693 億元，佔 2023 年居民可支配收入的 0.35%-0.49%。考慮到銀行息差壓力，實際落地有不及預期的可能性。

(3) 在《試論地產需求政策的有效性邊界》專題中，我們覆盤了海外國家金融風險/地產出清的時點，共性在於居民償債比率收斂於 11%-13% 的水平，我國同樣符合這一規律。往後看，若存量房貸利率下調、央行跟隨美聯儲降息、收儲擴容等，該指標有望修復至 11% 以下，短期地產或有反彈。但核心或在於收入性政策，一定程度上決定了美國地產 B 浪反彈有韌性、日本沒有韌性。

本文內容節選自開源證券研究所已發佈報告：《人若存量房貸降息，潛在空間或 2 倍於 2023 年 9 月——兼評 8 月 PMI 數據》（發佈時間：20240831），具體分析內容請詳見報告。若因對報告的摘編等產生歧義，應以報告發布當日的完整內容為準。

分析師：何寧（S0790522110002），hening@kysec.cn

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