Has the US commercial real estate market bottomed out? Data shows that the market may have started to rebound

數據顯示，自 2022 年達到峯值以來，商業地產市場的價格已經下跌了 19%。媒體分析認為，美國商業地產的買賣雙方越來越相信，陷入困境的市場正接近底部。

媒體表示，目前商業地產市場開始活躍起來。部分原因是，貸款方和業主希望減少損失並進行新投資，尤其是在美聯儲四年來的首次降息為市場估值提供了更多清晰度。

Maverick Real Estate Partners 的聯合創始人 David Aviram 表示，很多交易將由那些過度舉債、利率較低的困境地產所推動。

“2025 年肯定會有更多的交易活動，並且這將是由多種因素推動的，這將導致一些人陷入巨大不穩定，但也為其他人帶來巨大機會。”

商業地產觸底？國會山股神都出手了

自 2022 年以來，房地產市場基本處於凍結狀態，當時美聯儲開始將基準利率上調至二十多年來的最高水平。借貸成本的上升導致房地產估值暴跌，許多買賣雙方對許多房產的實際價值存在分歧。

最近幾個月，賣家不得不以大幅折扣出售房產。今年早些時候，投資者同意以比 2018 年購買價格低 67% 的價格購買紐約市的一棟寫字樓。芝加哥前 Cboe 全球市場公司總部今年夏天的售價，僅為疫情前價值的一半。

而截至 7 月份的數據進一步顯示了市場的艱難。根據 MSCI 公司的數據，交易量比去年同期減少了 5%，總額為 2038 億美元。

但最近報告指出，交易量顯示出 “穩定” 的改善。有分析認為，行業中仍存在一定程度的不確定性，導致一些投資者對過早進入市場持謹慎態度。由於遠程工作的影響，陳舊的市中心寫字樓等物業類型受到的衝擊尤其嚴重。每處房產的實際價值將需要一段時間才能讓買賣雙方達成一致。

不過，美聯儲週三宣佈的降息為投資者提供了對未來利率走勢的更多明確性。CBRE Group Inc.的全球首席經濟學家兼美洲研究主管 Richard Barkham 表示，美聯儲可能會在今年剩餘的時間裏至少再降息 50 個基點。

目前，有跡象表明越來越多的買家正在關注房產和貸款的出售。最近，貸款方 Parkview Financial 推銷了約 3 億美元與紐約、新澤西和康涅狄格州的公寓和寫字樓相關的貸款。根據首席執行官 Paul Rahimian 的説法，每筆貸款都收到了多項出價，平均報價約為面值的 95%。

而且，華爾街見聞此前文章稱，被稱為 “國會山股神” 的前美國眾議長佩洛西，也認為現在正是入場商業地產的好時機。9 月 11 日，佩洛西夫婦的財務披露顯示，佩洛西丈夫在 8 月 13 日對 REOF XXVI 有限責任公司投資了 25-50 萬美元，該公司以 3640 萬美元收購併負責管理位於舊金山南部 631 號霍華德街的商業辦公樓，比 2014 年投資管理公司 Invesco 購買時支付的價格低了約 42%。

市場回温？流動性正在恢復

媒體報道，目前已經有更多公司也願意為購買商業地產提供貸款。Jones Lang LaSalle Inc.的高級董事總經理 Michael Gigliotti 表示，一位計劃收購佛羅里達倉庫地產組合而尋求融資 1.2 億美元的投資者，收到了來自主要銀行和保險公司的 12 個出價。他説，三個月前，這類交易只會收到四到五個出價。

Gigliotti 表示：

“市場回温需要參與者、價格和指數三種因素的配合。感覺像是一個開關被打開了，每個人似乎都很興奮，我們稱之為新流動性週期的開始。”

報道稱，投資巨頭們正準備提供某些貸款，利率高於幾年前。Fortress Investment Group 和 Goldman Sachs Group Inc.正在尋求從投資者那裏籌集資金，用於新的商業地產貸款房地產投資信託基金。根據首席執行官 Robert Wasmund 的説法，Elliott Investment Management 支持的貸款方 Ascent Developer Solutions 表示貸款需求是兩到三個月前的兩倍。

目前，流動性正在以各種方式恢復。Madison Realty Capital 為房地產債務基金獲得了 20.4 億美元的股權承諾。數據顯示，今年以來，商業抵押支持證券市場已經恢復活力，截至 7 月，新的發行量達到 925 億美元，比 2023 年同期增長了 57%。

最近，許多借款人都在尋求延長到期貸款的期限，因為借貸成本很高，貸款方也不願提供新融資。Parkview 首席執行官 Rahimian 表示，最近的一個跡象表明，有更多的再融資資金已經可用，Parkview 的四位借款人在 9 月 15 日之前的 30 天內償還了總計 5200 萬美元的貸款，與過去一年相比顯著增加。

貸款方已經能夠開始清理舊有貸款，併發行新貸款。Rahimian 表示，Parkview 正在洽談一筆 3 億美元的貸款出售。一旦交易完成，意味着該公司重新投入商業地產市場，並將在未來 12 個月內通過發行費和利息賺取 10% 至 12% 的收益。