存量房貸利率重磅！已有大行宣佈：10 月 25 日批量調整！
當前房貸利率（北京、上海、深圳除外）高於 LPR-30BP 的統一調整為 LPR-30BP；北京、上海、深圳的首套房貸款，且利率高於 LPR-30BP 的統一調整為 LPR-30BP。
10 月 10 日，工商銀行表示，2024 年 10 月 25 日，符合相應條件的存量住房貸款利率將統一批量調整為不低於貸款市場報價利率 (LPR) 減 30 個基點。
同日，工商銀行、交通銀行、招商銀行、浦發銀行、浙商銀行、興業銀行等多家銀行還發布了存量房利率調整常見問答，回應表示將於 10 月 31 日前完成存量房貸利率的調整。
事實上，央行指導市場利率定價自律機制發佈的《關於批量調整存量房貸利率的倡議》（以下簡稱《倡議》）就已明確，各商業銀行原則上應於 2024 年 10 月 31 日前統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整。
針對客户關心的 “誰能調”“調多少” 等核心問題，不少銀行也已陸續作出回應。
問題一：誰能參與調整？
1、凡是符合《中國人民銀行公告〔2024〕第 11 號》和《倡議》要求的首套、二套及以上存量商業性個人住房貸款均予以調整。2023 年已經調整過加點幅度的存量房貸也包含在內。
2、如果房貸利率加減點高於 “減 30BP”，且高於所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率政策下限（如有），則在本次存量房貸利率批量調整範圍之內。
3、根據《中國人民銀行關於調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》要求，全國層面已取消首二套商業性個人住房貸款利率政策下限。目前除個別城市（北京、上海、深圳）外，絕大多數城市已不存在利率政策下限。
4、如果房貸利率等於或低於 LPR-30BP，那麼已享受當前政策下的最優惠利率，不在此次調整範圍內。
5、公積金貸款不在調整範圍之內。
6、此次存量房貸利率調整隻針對商業性個人住房貸款。商用房（含商住兩用房、商鋪等）貸款不在此次調整範圍內。
問題二：採取固定/基準利率定價，能否參與調整？
工行在最新的問答中指出，對於當前為固定/基準利率定價的貸款，客户需要先主動申請轉成浮動利率，然後再進行存量利率調整。
問題三：房貸利率能降到什麼水平？
情形一：當前房貸利率（北京、上海、深圳除外）高於 LPR-30BP 的統一調整為 LPR-30BP；
情形二：北京、上海、深圳的首套房貸款，且利率高於 LPR-30BP 的統一調整為 LPR-30BP；
情形三：北京、上海、深圳的二套房貸款，且利率高於當地房貸利率政策下限的，統一調整為當地房貸利率政策下限——
1）北京五環內二套房利率下限為 LPR-5BP，五環外為 LPR-25BP；
2）上海自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區利率下限為 LPR-25BP，其他區為 LRP-5BP；
3）深圳二套房利率下限為 LPR-5BP。
問題四：利率調整後，每月房貸能省多少錢？
工行在最新問答中提及兩個案例：
小張在某二線城市有一套住房，當前房貸利率為 LPR 不加點，即 3.85%，調整後房貸利率為 LPR-30BP，假設 5 年期以上 LPR 保持 3.85% 不變，重定價後利率為 3.55%（=3.85%-0.3%），比調整前下降 30BP，即 0.3%。以貸款金額 100 萬元、30 年期、等額本息的房貸為例，調整前每月還款約為 4688 元，調整後每月還款約為 4518 元，小張每月可節省支出約 170 元，總共節省利息約 6.1 萬元。
小李在某一線城市有一套住房，當前房貸利率為 LPR+55BP(貸款發放時首套房貸利率政策)，即 4.4%，調整後房貸利率為 LPR-30BP，假設 5 年期以上 LPR 保持 3.85% 不變，重定價後利率為 3.55%（=3.85%-0.3%），比調整前下降 85BP，即 0.85%。以貸款金額 100 萬元、25 年期、等額本息的房貸為例，調整前每月還款約為 5502 元，調整後每月還款約為 5033 元，小李每月可節省支出約 469 元，總共節省利息約 14.06 萬元。
目前四大行中，工行、農行、中行均已明確表示，客户（原則上）無需提交相關申請材料，銀行將於 10 月 31 日前統一批量進行調整；建行未明確表示是否需要申請材料，但也表示將在 2024 年 10 月 31 日前完成批量調整。
應當注意的是，銀行層面的統一批量調整僅涉及利率加減點，最終調整後的利率如何還取決於 10 月 21 日公佈的 LPR 最新報價。因此，廣大金融消費者還應關注合同中約定的重定價日。
以下是重定價日位於不同區間的房貸加點調整後利率示例：
工行在相關熱點問答中對此也有所提及。工行表示，由於此次利率調整僅調整 LPR 加減點，並不調整貸款重定價日，並且不同客户貸款重定價日不同（可能是次年 1 月 1 日，也可能是貸款發放日），貸款利率在批量調整時可能未重定價，貸款採用的 5 年期以上 LPR 值（定價基準）有 4.2%、3.95%、3.85% 三種可能，使得存量房貸利率批量調整後可能會有所差別。到了貸款重定價日，貸款進行重定價後，參加此次批量調整的貸款利率將調整至同一水平。
文章來源：證券時報，原文標題：《存量房貸利率重磅！已有大行宣佈：10 月 25 日批量調整！》
