How much money can you save on your mortgage? State-owned major banks "clarify" the adjustment plan for existing housing loan interest rates

自央行行長於 9 月 24 日宣告將要求銀行下調存量房貸利率以來，降多少？怎麼降？哪些客户可能有資格獲下調房貸利率的問題，就在老百姓腦中縈繞。

藉由多家大行發佈的房貸利率調整問答，具體方案的細節已開始點點滴滴披露了出來。

房貸調整下限：LPR-30 個基點

根據日前工商銀行、建設銀行、浦發銀行、招商銀行、交通銀行等多家銀行發佈的存量房貸利率調整常見問答，未來房貸利率的調整下限為 “LPR-30 個基點”。

考慮到目前最新的 5 年期以上 LPR 為 3.85%，如此利率水平不變，未來房貸利率的調整下限或為 3.55%。

不過，根據工商銀行的答疑顯示，由於不同客户的房貸利率約定不同，實際上可能有客户採用 5 年期以上 LPR 值（定價基準）有 4.2%、3.95%、3.85% 三種可能，使得存量房貸利率批量調整後可能會有所差別。

首套房普降，二套房看地區

那麼，又有哪些客户會被列入此輪存量房貸的調整對象呢？

根據多家銀行的答疑公告，以下房貸客户將有資格獲得利率調降：

1. 、 所有住房貸款客户的首套房貸，當其房貸利率高於 “LPR-30BP” 時，存量房貸利率有資格調整；
2. 、 除北京、上海、深圳執行二套房貸政策的住房貸款外，其他大部分地區的存量住房貸款都可以調整為不低於 LPR-30BP；
3. 、 北京、上海、深圳執行二套房貸政策的地區的二套房住房貸款，調整為目前執行的新發放房貸利率政策下限；

具體來説，如果貸款在北京/上海/深圳，且不滿足 “二套轉首套” 條件，按照當前二套房貸款政策下限，調整後利率值為：北京五環外 LPR-25BP，北京五環內 LPR-5BP；上海自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區 LPR-25BP，其他地區 LPR-5BP；深圳全轄 LPR-5BP。

10 月底前將完成利率統一調整

工行答疑公告還明確了，工行的房貸客户將在 10 月 25 日實施利率批量調整將統一調整。具體轉換規則及操作方法詳見後續公告。

其他銀行亦表示，將在 10 月 31 日前對符合要求的存量住房商業性個人住房貸款進行統一批量調整，具體時間以後續發佈的操作細則為準。

具體實施視貸款 “重定價日” 而定

工商銀行的答疑公告還顯示， 最終客户享受利率調降的 “實惠”，還是要等到貸款重定價日。

由於此次利率調整僅調整 LPR 加減點，並不調整貸款重定價日，並且不同客户貸款重定價日不同（可能是次年 1 月 1 日，也可能是貸款發放日），貸款利率在批量調整時可能未重定價，到了貸款重定價日，貸款進行重定價後，參加此次批量調整的貸款利率將調整至同一水平。

去年也有批量調整

當然，這不是迄今為止第一輪存量房貸利率調整。

2023 年 9 月到 10 月，內地存量房貸也進行過一輪房貸利率調整。

以建設銀行當時的公告為例，當時的存量首套住房貸款利率調整有關具體事項的公告顯示，2023 年 9 月 25 日，建設銀行擬對符合情形的浮動利率貸款，採取變更合同利率的方式進行統一調整，新的利率即日生效。不同意調整或擬採取置換方式調整的客户，可聯繫貸款經辦機構。

當時對於浮動利率貸款，2019 年 10 月 7 日（含）前發放的，調整後的利率按相應期限（原貸款合同期限）LPR 利率執行。

2019 年 10 月 8 日（含）-2022 年 5 月 14 日（含）發放的，調整後的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR 利率執行；2022 年 5 月 15 日（含）-2023 年 8 月 31 日（含）已發放的或已簽訂合同但未發放的，調整後的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR-20 個基點執行。