Should You Buy AGNC Investment While It's Below $10?

以 15% 的前瞻收益率來看，AGNC Investment（AGNC 0.42%）常常引起以收入為導向的投資者的關注，他們希望通過分紅來補充收入，這並不令人驚訝。更好的是，這家房地產投資信託基金（REIT）每月支付一次股息，為投資者提供穩定的月度收入。自 2020 年 4 月以來，它一直支付相同的每月 0.12 美元的股息。

儘管如此，這隻股票在過去幾年中表現不佳，過去五年價格下跌約 44%。考慮到股票的股息，其在此期間的總回報約為 3%。儘管股息一直在支付，但自 2020 年 4 月以來並沒有變化。雖然仍然實現了正回報，但考慮到這一時期市場的強勁表現，這並不是一個理想的回報。

儘管如此，未來 REIT 應該會迎來更好的日子。

什麼是抵押貸款 REIT，它們為何會面臨困境？

在考慮投資 AGNC 之前，投資者首先需要了解該公司的具體業務。誠然，這有點複雜，但讓我們儘量簡單明瞭地解釋一下，同時説明為什麼抵押貸款 REIT 在過去幾年中面臨困境。

AGNC 是一家抵押貸款 REIT，投資於由政府或政府贊助機構（如 房利美、房地美 和 吉尼梅）支持的抵押貸款支持證券（MBS）。簡單來説，它擁有一組抵押貸款。由於這些抵押貸款基本上是由政府支持的，因此沒有違約風險。

AGNC 通過使用短期融資（通常以回購協議的形式）來賺錢，然後購買長期 MBS。它通過融資成本與 MBS 投資產生的收入之間的利差來獲利。這部分收入隨後用於支付股息。

短期融資利率可能會波動，因此抵押貸款 REIT 也會對這些利率進行對沖，以更好地匹配其投資組合中 MBS 的期限。這是通過廣泛使用的對沖策略實現的，例如使用利率互換。

在最近幾年，對沖對抵押貸款 REIT 尤其重要，因為出現了歷史上持續時間較長的倒掛收益率曲線，直到今年早些時候才剛剛恢復正常。倒掛收益率曲線是指短期利率高於長期利率。

儘管 AGNC 的融資費用在過去一年中有所上升，但它仍然能夠保持健康的淨利差，即其融資成本與 MBS 投資組合收益之間的差額。上個季度，對沖使其融資成本降低了 2.9%。如果沒有對沖，其投資組合的收益將低於其融資成本。

儘管抵押貸款在今年面臨淨利差收窄的壓力，但它們在過去幾年中面臨的最大問題是 MBS 價值的下降。隨着利率上升，MBS 與國債之間的利差擴大，MBS 的當前賬面價值下降。

原因很簡單。如果你投資於固定收益證券，如國債或 MBS，收益率為 4%，而當前類似新發行證券的利率為 7%，你將無法以面值出售你擁有的證券，然後再購買收益率更高的新證券。相反，你必須以折扣價出售你擁有的證券，以使其收益率與新發行的證券相匹配。

因此，隨着新 MBS 開始具有更高的票息，舊發行的低票息 MBS 的價值下降。這在抵押貸款 REIT 的有形賬面價值（TBV）中體現出來，代表其投資組合的當前價值。在 2021 年底到 2023 年底之間，AGNC 的每股 TBV 下降了 45%，從每股 15.75 美元降至每股 8.70 美元。在上個季度末（2024 年第三季度），其 TBV 為 8.82 美元，因此在 2024 年已經穩定。

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為什麼 AGNC 在未來表現會更好

AGNC 股價的下跌與其 TBV 的下降直接相關，這一下降是由於利率上升和 MBS 與國債之間的利差擴大所導致的。目前，有良好的跡象表明利率將下降，而利差至少將保持穩定。

在利率方面，美聯儲今年已經兩次降息，9 月份降息 50 個基點，10 月份再降 25 個基點。同時，美聯儲官員普遍預計未來兩年利率將繼續下降。

與此同時，抵押貸款利率與國債之間的利差目前約為 2.5%，這是歷史高位。利差的擴大主要是因為美聯儲在疫情期間的量化寬鬆結束後停止購買 MBS，並讓其 MBS 到期後用國債替代。同時，許多銀行和其他金融機構也減少了對 MBS 的購買，但有跡象表明，隨着利率下調、收益率曲線不再倒掛以及市場波動性降低，這些機構可能會重新迴歸。隨着利率的下降，這些機構應該開始關注收益率更高的工具，如 MBS。

如果利差收窄，AGNC 將成為主要受益者，因為這將提升其 TBV，但即使它們保持在當前水平（其管理層對此持樂觀態度），對於 REIT 來説，這也應該是一個非常好的投資環境，相較於過去幾年。同時，隨着美聯儲降低短期利率，未來幾年其融資成本也應該開始降低。長期高利率與短期低利率為抵押貸款 REIT 創造了良好的投資環境。

因此，考慮到 15% 的收益率和更好的投資環境，AGNC 看起來是一個值得購買的穩健選擇，其股價低於 10 美元。它應該能夠提供穩定的股息收入，並有潛力實現適度的股價升值。