KGI Asia: If developers accelerate inventory reduction, Hong Kong property prices may recover to unit number growth as early as next year

智通財經 APP 獲悉，關税政策令美國貨幣政策更添不確定性，凱基亞洲首席投資總監梁啓棠接受專訪時表示，預期今年美聯儲減息 4 次，理論上對香港樓價構成支持，若香港發展商去庫存速度快，預計最快明年香港樓價便可恢復單位數增長。

梁啓棠認為，美國的關税政策增加美聯儲的決策難度，要在就業市場及通脹目標之間取得平衡，但若通脹高企背後是關税造成，而非需求增加，加息也不會對通脹有影響，相反，減息可以降低資金成本，支持經濟，故他相信，減息是無辦法下的出路，預期美國今年減息 4 次。

他指，近日看到樓市成交回升，是信心改善的指標，只是發展商庫存高企，令二手樓市承壓，只要租金持續上升，加上銀行減息，買樓便會變回正回報，從而帶動投資需求。

今年樓市最主要是消化積壓的庫存，故若發展商推盤速度愈快，庫存消化速度便愈快，加上賣樓移民潮已過，未來 3 年後預售樓花數目又將大幅減少，樓價亦已由高位累計回落逾兩成，故看好樓市最快明年可回到正常化，每年樓價約有單位數升幅。

寫字樓方面，梁啓棠認為，香港經濟復甦緩慢，寫字樓空置率高企，加上新增供應太多，對寫字樓租金有壓力，預期租金明年會再跌 10%，因此商廈較多的發展商壓力較大。

若資本化率 (cap rate) 上升，資產價值便會下調風險，即使債務不加，負債比率也會提高，加上目前資本成本高企，故此大家都不會隨便做買賣，令商廈市場陷入停滯。

梁啓棠強調，看好樓市不等於看好香港地產股，現時香港地產股的資產回報率只有約 4 至 5%，住宅發展利潤率略高，但大部分香港發展商都以收租為主，故建議買入其他行業股票，較地產股更值博。