Tianfeng Securities: Policy sets the tone for "stopping the decline and stabilizing," strengthening bottom consensus. Real estate "policy game + valuation repair" gradually becomes clear

智通財經 APP 獲悉，天風證券發佈研報稱，政策表態 “促進房地產行業止跌企穩”，基本面拐點或將近，增量政策預期持續。交易端，市場 “底部共識” 增強，“短線政策博弈 + 中長期估值修復” 邏輯更加順暢。

配置方向上，天風證券建議優先考慮①非國央企受益於化債、政策紓困、需求改善等多重邏輯下的困境反轉；②具備投資及改善產品優勢的龍頭房企獨有的週期韌性；③區域型企業其城市基本面分化及市佔率提升邏輯；④二手中介受益於存量交易景氣度提升。其中，低估值優質非國企及地方型企業受益於融資、收儲等政策的彈性空間或更大。

天風證券主要觀點如下：

行業追蹤（2025.5.4-2025.5.10）

降息注入需求企穩 “強心針”。5 月 7 日，央行國新辦新聞發佈會宣佈下調政策利率 0.1 個百分點，即公開市場 7 天期逆回購操作利率從目前的 1.5% 調降至 1.4%；降低個人住房公積金貸款利率 0.25 個百分點，五年期以上首套房利率由 2.85% 降至 2.6%，其他期限利率同步調整。本次政策利率調整有望推動 5 年期 LPR 穩步下行，公積金貸款利率一次性大幅調降 25bp 為商貸利率錨定較充足調降空間（0.1-0.25bp）。從可比指標看，截止 25Q1 末，一線城市租售回報率及 10 年期國債收益率均值分別約 1.65%、1.81%，較 5 年期 LPR 及公積金貸款利率差值分別為 195、120bp，差值較 24 年初分別收窄 72、37bp。本次調整後，房價相關可比收益率差值將繼續收窄，增強購房者信心、利好行業需求側量價進一步趨勢企穩。

新模式融資配套 “箭在弦上”。5 月 7 日，國家金融監管總局於國新辦發佈會表示，近期將加快出台與房地產發展新模式適配的系列融資制度；加快出台房地產開發、個人住房、城市更新等貸款管理辦法。從涉及政策路徑看，圍繞在 1）收儲層面：保障房再貸款使用範圍的擴大，有利於繼續提升地方政府及銀行端申請使用積極性，提升 “去庫存” 速度；2）房地產開發層面：在白名單常態化機制及預售資金封閉流轉機制基礎上，我們認為對於企業融資支持力度存在優化可能，尤其是對 “現房銷售” 及 “好房子” 等政策支持型項目的傾向性扶持；3）城市更新層面：城中村改造加力實施亟待匹配具實操性、創新性的融資制度以解決 “資金平衡” 等痛點問題。上述政策方向中，有關保障房再貸款擴圍表述已較為清晰，且收儲為 “止跌企穩” 重要抓手，短期或仍是行業政策聚焦點。

向 “現房銷售” 過渡仍需時間。近期 “現房銷售” 市場關注度提升。根據中指研究院不完全監測，自 2022 年末以來，全國已有超 30 個省（市）試點現房銷售及出台相關支持政策。根據國家統計局披露數據，2024 年我國現房銷售面積約 3 億平方米，同比增長 19.1%，現房銷售面積佔比已經達到 30.84%。短期視角看，推進現房銷售對企業的 IRR 及淨利率產生影響；房價波動走勢背景下，企業回報週期變長或一定程度影響土地投資積極性和土地財政收入；但長期視角看，“現房銷售” 保護購房者利益的同時，也符合行業平穩、健康、高質量的發展趨勢。從受益角度看，自身產品、資金及管理運營能力較強的房企優勢有望擴大化，加劇馬太效應；考慮行業基本面呵護基調，我們預計短期仍以試點擴大化、新老劃斷等形式過渡推進。

5 月新房、二手房同比增速轉弱

新房市場本週成交 189 萬平，月度同比-19.84%，相較上月下降 2.60pct；累計庫存 10527 萬平，一線、二線、三線及以下去化加速。二手房市場本週成交 142 萬平，月度同比-12.90%，相較上月下降 29.72pct。4 月 28 日-5 月 4 日，土地市場成交建面 1140 萬平，滾動 12 周同比-10.71%；成交總額 324 億元，滾動 12 周同比 4.83%；全國平均溢價率 12.37%，滾動 12 周同比 +5.80pct。

本週申萬房地產指數 +0.41%，較上週提升 3.45pct，漲幅排名 31/31，跑輸滬深 300 指數 1.59pct。H 股方面，本週 Wind 香港房地產指數-0.05%，較上週下降 0.40pct，漲幅排序 9/11，跑輸恒生指數 1.66pct；克而瑞內房股領先指數為-3.03%，較上週下跌 1.99pct。

投資建議：政策表態 “促進房地產行業止跌企穩”，基本面拐點或將近，增量政策預期持續。交易端，市場 “底部共識” 增強，“短線政策博弈 + 中長期估值修復” 邏輯更加順暢。配置方向上，我們建議優先考慮①非國央企受益於化債、政策紓困、需求改善等多重邏輯下的困境反轉；②具備投資及改善產品優勢的龍頭房企獨有的週期韌性；③區域型企業其城市基本面分化及市佔率提升邏輯；④二手中介受益於存量交易景氣度提升。其中，低估值優質非國企及地方型企業受益於融資、收儲等政策的彈性空間或更大。

標的方面，建議關注 1）未出險優質非國央企：龍湖集團 (00960）、金地集團 (600383.SH)、新城控股 (601155.SH)、綠城中國 (03900)、濱江集團 (002244.SZ) 等。2）地方國企：越秀地產 (00123)、城建發展 (600266.SH)、建發國際集團 (01908) 等。3）龍頭央企：中國海外發展 (00688)、招商蛇口、保利發展、華潤置地等；4）優質物管：招商積餘 (001914.SZ)、保利物業 (06049)、中海物業 (02669)、華潤萬象生活 (01209)、萬物雲 (02602)；5）中介企業：貝殼 (02423)、我愛我家 (000560.SZ)。