Tianfeng Securities: Policy sets the tone for "stopping the decline and stabilizing," strengthening bottom consensus. Real estate "policy game + valuation repair" gradually becomes clear

智通财经 APP 获悉，天风证券发布研报称，政策表态 “促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场 “底部共识” 增强，“短线政策博弈 + 中长期估值修复” 逻辑更加顺畅。

配置方向上，天风证券建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。

天风证券主要观点如下：

行业追踪（2025.5.4-2025.5.10）

降息注入需求企稳 “强心针”。5 月 7 日，央行国新办新闻发布会宣布下调政策利率 0.1 个百分点，即公开市场 7 天期逆回购操作利率从目前的 1.5% 调降至 1.4%；降低个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，五年期以上首套房利率由 2.85% 降至 2.6%，其他期限利率同步调整。本次政策利率调整有望推动 5 年期 LPR 稳步下行，公积金贷款利率一次性大幅调降 25bp 为商贷利率锚定较充足调降空间（0.1-0.25bp）。从可比指标看，截止 25Q1 末，一线城市租售回报率及 10 年期国债收益率均值分别约 1.65%、1.81%，较 5 年期 LPR 及公积金贷款利率差值分别为 195、120bp，差值较 24 年初分别收窄 72、37bp。本次调整后，房价相关可比收益率差值将继续收窄，增强购房者信心、利好行业需求侧量价进一步趋势企稳。

新模式融资配套 “箭在弦上”。5 月 7 日，国家金融监管总局于国新办发布会表示，近期将加快出台与房地产发展新模式适配的系列融资制度；加快出台房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法。从涉及政策路径看，围绕在 1）收储层面：保障房再贷款使用范围的扩大，有利于继续提升地方政府及银行端申请使用积极性，提升 “去库存” 速度；2）房地产开发层面：在白名单常态化机制及预售资金封闭流转机制基础上，我们认为对于企业融资支持力度存在优化可能，尤其是对 “现房销售” 及 “好房子” 等政策支持型项目的倾向性扶持；3）城市更新层面：城中村改造加力实施亟待匹配具实操性、创新性的融资制度以解决 “资金平衡” 等痛点问题。上述政策方向中，有关保障房再贷款扩围表述已较为清晰，且收储为 “止跌企稳” 重要抓手，短期或仍是行业政策聚焦点。

向 “现房销售” 过渡仍需时间。近期 “现房销售” 市场关注度提升。根据中指研究院不完全监测，自 2022 年末以来，全国已有超 30 个省（市）试点现房销售及出台相关支持政策。根据国家统计局披露数据，2024 年我国现房销售面积约 3 亿平方米，同比增长 19.1%，现房销售面积占比已经达到 30.84%。短期视角看，推进现房销售对企业的 IRR 及净利率产生影响；房价波动走势背景下，企业回报周期变长或一定程度影响土地投资积极性和土地财政收入；但长期视角看，“现房销售” 保护购房者利益的同时，也符合行业平稳、健康、高质量的发展趋势。从受益角度看，自身产品、资金及管理运营能力较强的房企优势有望扩大化，加剧马太效应；考虑行业基本面呵护基调，我们预计短期仍以试点扩大化、新老划断等形式过渡推进。

5 月新房、二手房同比增速转弱

新房市场本周成交 189 万平，月度同比-19.84%，相较上月下降 2.60pct；累计库存 10527 万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交 142 万平，月度同比-12.90%，相较上月下降 29.72pct。4 月 28 日-5 月 4 日，土地市场成交建面 1140 万平，滚动 12 周同比-10.71%；成交总额 324 亿元，滚动 12 周同比 4.83%；全国平均溢价率 12.37%，滚动 12 周同比 +5.80pct。

本周申万房地产指数 +0.41%，较上周提升 3.45pct，涨幅排名 31/31，跑输沪深 300 指数 1.59pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-0.05%，较上周下降 0.40pct，涨幅排序 9/11，跑输恒生指数 1.66pct；克而瑞内房股领先指数为-3.03%，较上周下跌 1.99pct。

投资建议：政策表态 “促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场 “底部共识” 增强，“短线政策博弈 + 中长期估值修复” 逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。

标的方面，建议关注 1）未出险优质非国央企：龙湖集团 (00960）、金地集团 (600383.SH)、新城控股 (601155.SH)、绿城中国 (03900)、滨江集团 (002244.SZ) 等。2）地方国企：越秀地产 (00123)、城建发展 (600266.SH)、建发国际集团 (01908) 等。3）龙头央企：中国海外发展 (00688)、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：招商积余 (001914.SZ)、保利物业 (06049)、中海物业 (02669)、华润万象生活 (01209)、万物云 (02602)；5）中介企业：贝壳 (02423)、我爱我家 (000560.SZ)。