How to Understand the "New Model" of Real Estate Development

第一，如何理解房地產發展 “新模式”？它 “新” 在哪裏？從政策相關的表述細節中，我們可以形成一個大致的理解框架：

一是順應住房升級需求，鼓勵 “好房子”，在存量之外培育一個增量市場。在市場總容量既定的前提下，高質量供給一樣可以創造出結構性的增量市場。我們以汽車行業為例，多年前市場就有觀點認為中國汽車市場已經飽和，但後來產業發展現實證明新能源汽車作為新一代產品出現之後，一個增量市場快速崛起。關於房地產，政策明確指出要 “加大高品質住房供給”、“推動建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子”[4]。從中期看，我們理解就是順應需求升級的基本規律，建設在層高、設計、建材、環保、適老化等層面更代表新一代標準的住房，鼓勵一個高質量的增量市場，逐步替代。

二是通過商品房收儲改善改善存量市場的供求關係。存量供給部分怎麼辦？2024 年 4 月底政治局會議提出 “統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”[5]。5 月 17 日央行設立 3000 億元保障性住房再貸款支持存量住房收儲 [6]。6 月住建部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議 [7]。2024 年 10 月財政部進一步明確支持地方專項債用於收購存量商品房用作保障性住房 [8]。可能是考慮到存量房收儲在執行過程中仍面臨一些難點和堵點，2025 年 4 月底政治局會議進一步指出要 “優化存量商品房收購政策”[9]，理論上説，後續在定價機制、再貸款利率、收購後處置等方面均存在繼續優化的空間。從中期看，通過 “財政資金帶動 + 央行再貸款支持 + 形成可持續的商業模式” 來改善存量供求關係應該是一個基本方向。

三是以更為系統性的舊房、城中村改造升級居住體驗，帶動城市更新。本輪 “兩新” 政策紅利快速釋放證明設備、耐用消費品均存在 “以舊換新” 的內生需求。房子在特徵上不完全相同，但一樣有舊改新的需求。2025 年 3 月 9 日十四屆全國人大三次會議記者會明確幾點 [10]：（1）2000 年以前建成的城市老舊小區都要納入改造範圍；（2）城中村改造項目範圍已經擴大到全國地級及以上城市，要在去年新增 100 萬套的基礎上，繼續擴大改造規模；（3）大力推進完整社區建設，重點是聚焦 “一老一小” 相關的配套基礎設施。從中期看，我們估計舊房改造和相關城市基礎設施更新是房地產市場的一個重要組成部分。

四是改革完善商品房開發、融資、銷售、使用等環節的基礎性制度。房地產市場在很長一段時期內屬於需求快速增長的賣方市場，現有的基礎制度均是與這一基本特徵匹配的。但近年來，房地產供求關係已發生根本性變化，相關基礎性制度理應隨之調整，其中包括土地財政環節、地產投融資環節、房屋銷售環節、銷售後維護環節。2023 年 11 月，[11] 住建部就構建房地產發展新模式曾明確指出要建立 “人、房、地、錢” 要素聯動的新機制；建立房屋從開發建設到維護使用的全生命週期管理機制，包括改革開發方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度。

本文來源於：郭磊宏觀茶座，作者：郭磊，原文標題：《【廣發宏觀團隊】如何理解房地產發展 “新模式”》，內容有刪減。