Yuexiu Real Estate Investment Trust Traversing the Cycle

作者 | 黃昱

編輯 | 王小娟

8 月 14 日，越秀房地產投資信託基金（簡稱 “越秀房產基金”，00405.HK）發佈 2025 年中期業績。公告顯示，上半年其總收入約為 9.66 億元，同比減少 6.6%；物業收入淨額約為 6.79 億元，同比減少 8.6%。

在此背景下，越秀房產基金的中期分派總額約為 1.7 億元，每基金單位分派約 0.0333 元。按基金單位 6 月 30 日的收市價 0.87 港元計算，越秀房產基金的每基金單位分派收益率約為 4.21%，按年計算的分派收益率為 8.42%。

在當前複雜多變的市場環境中，越秀房產基金仍展現出較強的抗風險能力。

越秀房產基金管理層指出，為有效應對行業不利因素，管理人策略性搶佔市場份額，強化風險管控靠前續租，投入資本性改造增強產品競爭力，綜合施策穩定經營基本面，較好支撐了基金中期經營收入。

自 2021 年、2022 年分別收購廣州越秀金融大廈和香港越秀大廈後，越秀房產基金旗下物業組合增加至 10 項，覆蓋廣州、上海、武漢、杭州和香港的核心地段。截至 2025 年 6 月底，越秀房產基金的物業產權總面積約 118.4 萬平方米，物業總估值約為 418.89 億元。

從不同業態來看，寫字樓業態依然是越秀房產基金的壓艙石，今年上半年貢獻收入 5.32 億元，佔比高達 55%；其他業態方面，酒店公寓是越秀房產基金第二大支撐柱，今年上半年的收入約為 2.5 億元，佔比 26%；批發商場貢獻收入佔比 11.32%，零售商場收入佔比 7.74%。

就具體項目而言，位於廣州的國金中心是越秀房產基金的主要收入來源，佔總收入的 50.3%，白馬大廈約佔總經營收入的 11.3%；財富廣場佔 3.2%；城建大廈佔 3.2%；維多利廣場佔 3.3%；上海越秀大廈佔 4.9%；武漢物業佔 4.8%；杭州維多利佔 1.7%；越秀金融大廈佔 17.1%；香港越秀大廈 17 樓及 23 樓佔 0.2%。

為了最大力度盤活現有資源，越秀房產基金在今年上半年聚焦其不斷強化的 “四維能力”——產品力、招商力、運營力和服務力，積極捕捉各業態發展機遇，通過優化招商機制，加快推動產品升級迭代，積極創造新的業績增長點。

據悉，越秀房產基金還成立了專班，依據 “一項目一策略一專班” 的原則，將穩定出租率列為優先考量，拓寬招商渠道，貼合需求推出帶裝修單元、中小户型單元等產品，同時引進和留存優質租户優化租户結構。

在此背景下，截至今年上半年底，越秀房產基金旗下物業的整體期末出租率約為 82.2%，整體期末租金單價 187.5 元/㎡/月（不含酒店公寓），總體經營保持穩定。

就融資而言，受益於利率下行環境，越秀房產基金融資成本也進一步降低，上半年融資成本為 4.03 億元，同比下降 13.5%，較去年同期節省 6300 萬元，平均融資成本降至近三年以來低位。

與此同時，越秀房產基金上半年平均付息率 3.92%，同比下降 64 個基點；外匯敞口管理得當，較上年同期降低 31 個百分點至 28%。

值得一提的是，2023 年以來，越秀房產基金管理人主動管理，優化財務結構，人民幣融資佔比進一步提升至 72%，較去年同期上升 31 個百分點，較去年年末上升 12 個百分點。

此外，越秀房產基金在中國銀行間交易商協會取得重大突破，今年 7 月成功發行 6 億元人民幣三年期熊貓債券，票面利率低至 2.70%，這也是全球首單上市 REITs 熊貓債券發行。

財務管理能力是企業穩健發展的核心支柱，在複雜多變的利率環境下，越秀房產基金充分發揮其財務 “靈活性” 優勢，有效優化資本結構，顯著降低融資成本，這為基金的穩健運營和持續發展提供了堅實的財務保障。

作為全球首隻投資於中國內地物業的香港上市房地產投資信託基金，越秀房產基金即將邁入上市 20 週年。

展望 2025 年下半年，越秀房產基金表示，將以審慎樂觀的態度堅持 “以變應變、精準施策”，在穩健經營、繼續夯實發展根基的基礎上，持續提升資產價值，以高質量發展的確定性應對外部不確定性。