COUNTRY GARDEN's New Game

作者 | 周智宇

編輯 | 張曉玲

當歷史的車輪碾過中國房地產的 “黃金時代”，每一家房企都在尋找自己的座標。曾以規模和速度著稱的巨頭碧桂園，如今正以一種極具韌性的姿態，書寫一部關於穿越風暴的史詩。

8 月 29 日發佈的中報，是其穿越行業風暴的一面稜鏡。報告期內，碧桂園實現營收約 725.7 億元，總資產約 9093 億元且高於總負債，淨資產始終保持約 239 億元正值，勾勒出企業在驚濤駭浪中的基本盤。然而，約 196.5 億元的淨虧損也揭示了轉型的陣痛與市場的殘酷。

但數字背後，是一場清晰的戰略轉圜：以 “保交房” 為社會責任的底線，以債務重組為穿越週期的關鍵，以 “一體兩翼” 為未來發展的想象。這不僅是碧桂園的自救，也是行業從 “出清” 邁向 “重構” 的縮影。

在行業深度調整期，“保交房” 三個字的分量重逾千斤。它不僅是衡量企業信用的試金石，更是碧桂園必須守住的 “第一要務”。

2025 年上半年，碧桂園及其聯營合營公司累計交付房屋約 7.4 萬套，近三年累計交付超 170 萬套，交付量在第三方榜單上持續位居行業榜首。這背後是 170 萬個家庭的期盼，也是企業在極端困難下守住的社會信用。

為兑現承諾，碧桂園多措並舉、開源節流。碧桂園已通過加大資產盤活力度，自 2022 年以來已處置各類資產回籠超 650 億元。其中包括出售萬達商管、長鑫科技及藍箭航天等多個投資項目的股權，將資金聚焦於保交付主業。

隨着交付工作的推進，相關的剛性資金需求已逐步減少，未來整體資金壓力有望得到放緩。

如果説 “保交房” 是穩住經營的 “壓艙石”，債務重組就是決定企業能否駛出深水區的 “方向舵”。

碧桂園境外債務重組已取得突破性進展。截至 8 月 18 日，持有現有公開票據本金總額逾 77% 的持有人已加入重組協議。碧桂園亦與代表銀團貸款本金 49% 的協調委員會訂立重組支持協議，主要條款已經協定。碧桂園方面有信心在今年內完成整體重組工作。

這場重組的意義是深遠的。在方案足額認購的情況下，預計可減少約 117 億美元（摺合人民幣約 840 億元）的有息債務，大幅降低槓桿。

重組後，新的債務融資成本預計將降至 1.0%-2.5%，債務期限最長可達 11 年，將極大優化債務結構，為經營恢復贏得寶貴的時間和空間。此外，重組完成後預計最多可增加淨資產約 700 億元，進一步加厚安全墊。這一關鍵進展，將幫助碧桂園實現大幅去槓桿化，為中長期發展 “輕裝上陣”。

告別狂飆突進的舊時代，碧桂園的未來經營哲學聚焦於 “保交房、穩資債、保經營” 三大核心。同時，在 “加快構建房地產發展新模式” 的背景下，公司依託 “一體兩翼” 戰略，探尋新的增長曲線。

“兩翼” 正逐漸成為轉型的重要力量。一翼是科技建造，旗下博智林已有 28 款建築機器人投入商業化應用，累計交付超 4600 台次，智能建造服務覆蓋全國 34 個省級行政區。另一翼是代管代建，旗下鳳凰智拓已累計承接項目超 200 個，累計管理面積近 2000 萬平方米。2025 年上半年，鳳凰智拓新籤規模位列億翰智庫榜單第十名，其輕資產模式漸趨成熟。

當然，挑戰依然嚴峻。上半年 196.5 億元的虧損，是因項目結算規模下降及資產減值增加所致，也是行業整體承壓的真實寫照。但這同樣反映出行業正處於風險出清和結構重整的關鍵階段。

積極信號亦在浮現。8 月 22 日，碧桂園獲納入恒生綜合指數，這不僅標誌着其階段性達標港股通門檻，更釋放出市場信心修復與流動性改善的信號。分析人士指出，這是其在市場化修復道路上邁出的關鍵一步，有助於穩定股價和改善流動性。

歷史地看，行業發展從非線性。中國房地產正告別粗放增長，進入注重質量與可持續發展的新階段。

碧桂園從守住 “保交房” 底線，到完成債務重組，再到佈局 “一體兩翼”，展現了龍頭房企在逆境中的戰略定力與韌性。穿越風暴的航程依然漫長，但一個更健康、更可持續的未來，正在被主動塑造。