A "new species" has emerged in real estate

作者 | 周智宇

編輯 | 王小娟

房地產的舊時代被正式劃上句號，評判一家房企優劣的標準，也不再是規模、土儲和槓桿，而是經營性現金流、未來盈利能力與新業務的成長性。此時，行業的座次需要被重新審視。

隨着 2025 年中期業績披露收官，按照這把新 “標尺” 衡量的結果也隨之清晰：行業艱難探底的趨勢仍在延續，大面積虧損依舊是主流。

在這一背景下，龍湖集團於 8 月底發佈的這份中期業績報告，便提供了一個截然不同的範本：不僅錄得正向盈利，含資本性支出的經營性現金流更是實現了超過 20 億元的淨流入。

這份韌性的來源，並非其傳統開發業務而是來自於其業務組合的結構性優勢，尤其是 “龍湖龍智造的智慧營造業務，正在成為一股引領增長的 “新質生產力”，悄然成長為新的增長引擎之一。財報顯示，該業務上半年營收達到 7.0 億元，同比增速高達 65%。

這個以輕資產服務為模式、以數字科技為內核的高增長航道，不僅是龍湖穿越週期的 “穩壓器”，更代表着一種行業未來的可能性：即從重資產的 “開發商”，向能力驅動的 “服務商” 轉型，並以此為支點，重構商業模式與增長邏輯。

它也昭示，房地產的未來不在於簡單地 “造房子”，而在於如何通過科技賦能，為空間賦予更高的價值與效率。這，或許就是地產行業 “新質生產力” 最真實的模樣。

輕資產突圍

在房地產行業的舊時代，開發商的核心邏輯是 “資源驅動”，即依靠土地、資金等重資產要素，通過 “買地 - 開發 - 銷售” 的模式實現規模擴張。然而，當行業進入深度調整期，土地紅利與金融紅利同步消退，這一模式的脆弱性暴露無遺。

龍湖給出的解法，是向 “能力驅動” 轉型，將自身三十餘年積累的全業態開發經驗、運營能力與數字科技實力集成輸出，成為一個輕資產的服務品牌——龍湖龍智造。

這是一個與傳統代建既相似又迥異的模式。相似之處在於，它同樣服務於委託方，不直接承擔土地和主要的投資風險。不同之處在於，龍湖龍智造提供的並非簡單的建造管理，而是一套覆蓋全生命週期的 “一站式城市營造解決方案”。

其業務矩陣包含定位策劃、虛擬建造、建造管理、智慧裝修、不動產空間科技五大產品服務，本質上是從一個單純的 “建造者”，轉變為一個與委託方深度綁定的 “價值共創者”。

2025 年上半年的業績，印證了這條新賽道的成長性與爆發力。報告期內，龍湖龍智造實現營業收入 7.0 億元，同比大幅增長 65%。其業務版圖持續擴張，上半年新增代建項目 62 個，新增建築面積 852 萬平方米，規模穩居行業第一梯隊。

更值得關注的是其客户結構的變化。上半年，龍湖龍智造新增的央國企及政府類代建項目建築面積佔比高達 63.3%。這背後傳遞出一個清晰的信號：在市場風險偏好急劇下降的今天，龍湖龍智造憑藉其穩健的品牌形象、卓越的產品品質和強大的交付能力，贏得了包括地方平台公司、央國企、AMC 等在內的 “壓艙石” 客户的信任。

這種信任最終轉化為實實在在的銷售業績。上半年，龍湖龍智造代建項目實現銷售額 84 億元，多個項目如廣州央璟頌、鄭州中原頌等均在當地市場實現熱銷。這不僅幫助委託方實現了資產的流動性和價值兑現，也再次證明了 “好產品自己會説話” 的市場鐵律。

一個極具代表性的案例是成都西璟台項目。這是一個停工長達 8 年、涉及 1700 餘户家庭利益的爛尾工程。龍湖龍智造聯合委託方，以 “共益債 + 代建” 的創新模式介入。

憑藉其強大的產品優化、成本管控和高效運營能力，項目不僅在 4 個月內實現從進場到實景開放，更在重整後面市的連續 4 個月裏蟬聯區域銷售冠軍，最終成功幫助超 1700 户次的債權人解決了交付難題。

這不僅是商業上的成功，更是在為行業處置存量不良資產探索出一條多方共贏的新路徑。

地產 “新模式” 啓示

如果説，龍湖龍智造的出現為房企轉型提供了一個 “向輕而生” 的範本，那麼其成功的內核，則揭示了未來地產行業競爭的兩個關鍵方向：科技賦能與價值重構。

“AI+” 和 “數字化” 是龍湖龍智造業務素材中最高頻的詞彙之一。這並非概念的包裝，而是已經深度融入業務全流程的核心能力。

例如，通過 BIM（建築信息模型）和 VR（虛擬現實）等技術組成的 “5M 虛擬建造” 服務，可以在項目開工前就精準呈現未來的空間面貌，讓設計方案的修改和決策前置，大幅提升效率與精準度。

在上海陸家嘴金穗大廈的更新改造項目中，這一技術將整體設計時間縮短了 50%，最終的實景復原率超過 95%。

在建造環節，AI 巡檢系統可以自動識別施工隱患，確保交付標準的高度統一 ；在運營環節，其自研的 AI 冷站智控技術，能夠通過機器學習精準預測建築負荷，自動優化設備運行，已在 60 餘個項目中實現單方能耗降低 30% 的顯著效果。這些不再是輔助工具，而是驅動業務的核心引擎，是地產行業邁向 “新質生產力” 的堅實一步。

科技賦能的最終目的，是實現全方位的價值重構。

對於委託方而言，龍湖龍智造帶來的價值是 “降本增效” 與 “價值提升”。通過精細化的成本管控與高效的運營，為客户贏得超額回報。對於購房者而言，是獲得一個所見即所得、品質可靠的 “好房子”。正如龍湖管理層所強調的，“市場仍然缺少好房子，核心地段的改善需求仍然非常強勁”。

而對於整個行業而言，龍湖龍智造的實踐最大的啓示在於，它證明了房地產企業的能力稟賦，完全可以超越傳統的開發邊界，在更廣闊的城市空間營造和服務領域中找到用武之地。

無論是為螞蟻集團打造全國首批零碳建築的總部基地，還是為小米集團 “智造” 總部公寓，亦或是盤活城市中的存量資產，這些都顯示了地產企業在向城市營造服務商轉型過程中的巨大潛力。

正如龍湖集團執行董事兼 CFO 趙軼所言，隨着存貨的逐步去化，地產開發業務對集團的影響會逐步減少，而運營和服務業務將繼續為集團的利潤增長和恢復 “保駕護航”，形成一個 “穩壓器”。

在時代的轉折點上，悲觀者往往正確，但樂觀者才能前行。

龍湖的這份中期答卷，尤其是龍湖龍智造所展現出的強勁增長韌性，或許説明，房地產並非沒有未來，而是那個依靠高槓杆、高週轉的舊時代結束了。一個更加考驗產品力、服務力、科技力和綜合運營能力的新時代，才剛剛開始。