Real estate companies in the past six months: "lying flat" has led to a good life

隨着 “中報季” 結束，三百餘家 A 股及港股上市房企交出了成績單。

根據統計，95 家 A 股上市房企中，淨利潤同比增長的佔 45%，239 家港股上市房企中，淨利潤同比增長的佔 43.5%。

而行業深度調整之下，那些曾經名列前茅的房企，諸如陽光城、富力、佳兆業、龍光、榮盛發展等，幾乎消失在人們視野之外；而一些曾經的龍頭房企，目前仍在努力支撐。

這些房企如今日子如何？

據克而瑞發佈的 2025 年 1-8 月房地產企業銷售榜，目前出身民營的房企中，排名前十的僅剩萬科一家。前 8 個月，萬科實現銷售額 911.1 億元。緊隨其後的是龍湖和融創，銷售額分別為 456.3 億元、304.8 億元，分別排名第 12、16 位。

“那些暴雷早的房企，實際上現在日子過得不錯。” 華南某頭部房企內部人士如是説。

這一觀點，也得到了不少印證。

“躺平的過上了好日子”

“最早一批躺平的房企，不少管理層工資並沒有降，在裏面工作，日子過得滋潤。” 華北一位房企人士稱，“反倒是仍在苦苦支撐的房企，頂着巨大的壓力。”

總部位於香港的佳兆業集團，曾在內地房企銷售額排行榜中位列 TOP30。由於早年間投資了香港《星島日報》，如今大量員工被 “安置” 到該媒體從事採編工作。

根據樂居財經 6 月 27 日的報道，曾任佳兆業集團副總裁的李大鵬，目前以星島新聞集團海外事業部總裁、星島環球網董事長的身份首次亮相。

“媒體轉型公關的很常見，公關集體轉型做媒體的，還是頭一遭聽説。” 一位房企品牌公關部門人士感嘆。

據多方瞭解，不僅佳兆業，包括富力、陽光城在內的多個 “暴雷” 房企，目前內部員工薪資待遇並未受影響，公司總部人員保持穩定。

“在地產公司中，員工工資開支並不大，相比鉅額債務，可謂 ‘九牛一毛’。即便暴雷，老闆養活手下現有員工還是不成問題的。” 上述華南房企人士説。

“舉例來説，仍在苦苦支撐的房企，償還 100 元面值的公開市場債券，需要支付 100 元及相應利息；而對於暴雷房企，根據債務重組的協議，可能只需要支付 30、40 元，甚至更少。” 其解釋説，“支撐到今天仍未暴雷的房企，相較最早暴雷的那一批，多付出了海量的資金用於償債。”

然而，這些暴雷房企，在資本市場呈現的則是另一番景象。

佳兆業在業內素有 “舊改之王” 的稱號。最高峰時，其曾在深圳有 44 箇舊改項目，貨值約 4500 億。

2022 年，佳兆業宣佈 “暴雷”。“暴雷” 後，佳兆業也嘗試過自救。去年 4 月，佳兆業創始人郭英成曾低調返回內地推進境外債重組。今年，佳兆業超 150 億美元的境外債重組迎來關鍵進展，並先後獲批。

2024 年，佳兆業合約銷售 67.57 億，同比減少 62%，還不及 2020 年 1435 億銷售額的 5%；歸母淨利潤虧損 285.3 億，創下歷史紀錄。

今年上半年，佳兆業歸母淨虧損 100.3 億元。過去 4 年，佳兆業累計虧損超 730 億。

另一家 “暴雷” 房企花樣年，根據財報數據，如今的花樣年淨資產-110 億，4 年累計虧損超 300 億。

花樣年起步於 1996 年，總部位於深圳。2009 年，花樣年控股在港交所上市。花樣年於 2021 年官宣 “暴雷”，如今同樣連虧 4 年。

如今，淨資產在-100 億元以下的房企還有中國奧園、泰禾、金科等。這些企業均是曾經的 TOP30 房企，相繼在 2021 年至 2022 年間 “暴雷”。

這些 “暴雷” 的房企，幾乎成了資本市場上的 “仙股”，失去了融資能力。截至 9 月 11 日收盤，佳兆業、花樣年、中國奧園的股價分別為 0.158 港元、0.072 港元、0.123 港元。

“選擇 ‘暴雷’ 的房企，損失的只是在資本市場中的信譽和再融資能力，但保住了不少 ‘真金白銀’。” 一位資深房企人士説。

其介紹稱，不少粵系、閩系房企，老闆自己除了上市的房企外，手上還有其他公司和產業。他們只是消失在了公眾視野之外，但並不意味着 “日子慘淡”。

部分房企仍在努力支撐

目前，曾經位居頭部，且尚未 “暴雷” 的房企，還有萬科、龍湖、新城控股、濱江等。他們這半年過得怎麼樣？

根據中報披露的數據，上半年萬科實現營業收入 1053.2 億元，同比下降 26.2%；歸屬於上市公司股東的淨虧損為 119.5 億元，較去年上半年 98 億元的淨虧損有所增加。

對於業績虧損，萬科在公告中解釋稱，主要原因包括房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位，疊加行業、市場和經營環境變化，新增資產減值計提，以及部分大宗資產交易和股權交易價格低於賬面值。

“考慮到當前行業的現狀，萬科期內的虧損基本已在預期之內。” 一位參與業績會的分析師表示。

公開市場債務的償還和融資，始終是圍繞萬科的重點話題。截至 8 月末，萬科已完成 243.9 億元公開債務償還，其表示，2027 年之前已無境外公開債到期。

負債結構方面，截至上半年末，萬科有息負債合計 3642.6 億元，佔總資產的比例為 30.5%，其中一年內到期的有息負債 1553.7 億元，佔比為 42.7%。

今年上半年，萬科合併報表範圍內，不含股東借款的新增融資和再融資共 249 億元。股東借款方面，第一大股東深鐵集團已累計提供 238.8 億元的借款，新增股東借款的綜合成本為 2.34%。

金融機構借款方面，萬科表示，2025 年 7 月，新增銀行借款 5.6 億元，並按時償還到期債務 74.44 億元。截至 6 月末，萬科持有貨幣資金 740.02 億元。

另一家公開市場債券尚未暴雷的房企是新城控股。根據半年報，上半年新城控股實現營業收入 221 億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤 8.95 億元，扣非歸母淨利潤 9.47 億元，毛利率為 26.85%。

新城控股由於前任董事長於 2019 年涉案卷入輿論風波，被動降低了負債，進而倖免於 “暴雷”。

根據半年報，截至 2025 年 6 月末，新城控股融資餘額為 522.76 億元，較年初壓降 13.74 億元。合聯營權益有息負債降至 25.82 億元，相比年初下降 6.91 億元。

截至 6 月末，新城控股在手現金餘額 91.83 億元，淨負債率為 53.4%，處於較低水平，經營性現金流淨額為 2.86 億元。

此外，2025 年上半年，新城控股實現商業運營總收入為 69.44 億元，同比增長 11.8%。物業出租及管理業務毛利合計 45.73 億元，佔該公司總毛利的 77.06%，同比增長近 20 個百分點。

同樣依靠多元佈局穿越行業低谷的還有龍湖。今年上半年，龍湖集團營業收入為 587.5 億元，同比增長 25.4%。歸母淨利潤 32.2 億元。上半年，龍湖由資產管理與商業投資組成的運營業務，實現運營收入 70.1 億元。

央國企也 “勒緊了褲腰帶”

從公佈的數據看，2025 年房企在開發項目上要實現盈利，越來越難了。

以央企中的龍頭房企保利發展為例，根據保利發展公佈的數據，2025 年上半年，保利發展以 1452 億元的銷售金額，位列行業銷售額排行榜榜首。但與此同時，保利的淨利潤卻大幅下降。

上半年，保利發展實現營業總收入 1168.57 億元，同比下降 16.08%；歸母淨利潤 27.11 億元，同比下降 63.47%；扣非淨利潤 25.79 億元，同比下降 64.32%。

對此，保利發展董事、總經理潘志華在業績説明會上表示：“由於房地產項目結轉規模下降，公司營業總收入同比下降；受行業和市場波動影響，結轉項目盈利能力下降，相關利潤指標相應同比下降。”

他表示，行業仍處於深度調整期，保利發展雖已保持較大強度的增量投資，但存量項目較多，去庫存與盈利改善仍然需要一定週期。

總部位於上海的老牌國企綠地控股上半年更是 “轉盈為虧”。數據顯示，今年上半年，綠地控股實現營收 944.96 億元，同比下降 18.06%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤為-35.06 億元，去年同期為 2.1 億元。

位於杭州的綠城中國也是營收、淨利雙降。今年上半年，綠城中國實現總收入 533.68 億元，同比下降 23%；淨利潤為 12.11 億元，同比下降 64%；股東應占利潤僅為 2.1 億元，同比下降 89.74%。其中股東應占利潤創下近兩年來同期最差盈利表現。

綠城中國曾是民企，創始人為宋衞平。2014 年，中交集團入主，成為控股股東。

今年上半年，綠城中國所有業務收入幾乎都在下滑。其中，物業銷售收入 496.51 億元，較 2024 年同期的 637.57 億元減少 22.1%；項目管理服務收入 13.61 億元，較 2024 年同期的 16.4 億元減少 17%。

曾經的央企房地產公司 “利潤王” 中海地產業績也開始下滑。

2025 年上半年，中海實現營業收入 832.2 億元，同比下降 4.27%；歸屬母公司淨利潤 85.99 億元，同比下降 16.62%。

從銷售額來看，今年 1-8 月，中海地產銷售額 1503 億元，從 2024 年的第二名跌至第三名。

營收和淨利潤仍保持增長的央國企有華潤置地。從去年開始，華潤置地取代了中海，當上了房地產行業新晉 “利潤王”。根據上半年財報數據，華潤置地的歸母淨利潤達到了 118.8 億元，位居第一，與中海的 85.99 億元拉開了差距。

不過，華潤超越中海，靠的並非開發業務，而是運營性業務收入。其中，以購物中心、寫字樓、酒店、長租公寓等為主的經常性業務，雖然總營業額佔比僅 21.7%，但貢獻了 60.2% 的核心淨利潤，達 60.2 億元。

相較之下，開發銷售型業務僅帶來 39.8 億元核心淨利潤，同比減少 23.8%。

“在地產開發項目盈利難的情況下，央國企也勒緊了褲腰帶。而無論是央企中的華潤，還是民企中的新城控股、龍湖，他們的共性是購物中心、寫字樓等業態帶來的經營性收入，佔比都大幅提升。這類業務為房企帶來了穩定的現金流。” 一位券商地產分析師表示。

本文作者：岳家琛，來源：稜鏡，原文標題：《房企這半年：“躺平” 的過上了好日子 | 稜鏡》

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