This Mortgage Boom Didn't Even Wait For The Fed To Say 'Cut'

美國抵押貸款市場正經歷多年來未見的復甦，借貸成本的急劇下降促使了一波再融資活動，提前迎接市場普遍預期的聯邦儲備利率下調——這表明房主並不等待政策確認就鎖定節省。

根據抵押貸款銀行家協會（MBA）的新數據，截至 9 月 12 日的一週，總抵押貸款申請量較前一週激增 29.7%。

這是自 1 月份以來最大的周增幅，也是自 2020 年 3 月 COVID-19 危機期間歷史性利率崩潰以來的第二大增幅。

隨着抵押貸款利率下降，再融資熱潮爆發

這一激增恰逢基準 30 年期固定抵押貸款利率顯著下降 10 個基點，降至 6.39%，為近一年來的最低水平。再融資活動引領了這一波浪潮，MBA 的抵押貸款再融資指數從前一週的 1,012.4 飆升 57.7% 至 1,596.7，這是自 2022 年 3 月以來的最高讀數。

根據 MBA 首席經濟學家 Mike Fratantoni 的説法，這一舉動表明借款人正在提前行動，以期待更低的利率。

“房主反應迅速，再融資申請量較前一週幾乎增長了 60%，” Fratantoni 説。

“貸款額度較大的房主首先行動，因為再融資的平均貸款額度達到了我們調查 35 年曆史以來的最高水平，” 他補充道。

圖表：抵押貸款再融資指數在聯邦儲備利率變動前飆升

市場在聯邦儲備之前已做出反應

Fratantoni 強調，設定長期抵押貸款利率的債券市場對聯邦儲備的鴿派傾向做出了早期反應。

儘管聯邦儲備在週三僅正式將利率下調 25 個基點至 4.00%-4.25%，但國債收益率和抵押貸款利率已經開始下降。

“抵押貸款利率以及長期國債在這一鴿派貨幣政策轉變之前就已達到今年的最低點，” 他説。

“如果抵押貸款利率保持在這些水平，發放活動將會增加，無論是對於過去三年內購房的房主，還是對於潛在的購房者。”

聯邦儲備暗示未來將進一步降息

在其更新的預測中，聯邦儲備暗示 2025 年將再降兩次息，2026 年再降一次，同時也承認勞動力市場疲軟。

Fratantoni 將這一政策舉動描述為謹慎，強調聯邦儲備努力支持就業而不引發對經濟狀況的恐慌。

儘管 25 個基點的降息並非一致通過——特朗普任命的聯邦儲備理事 Stephen Miran 支持更大幅度的 50 個基點降息，但大多數政策制定者支持這種漸進的方式。

隨着抵押貸款利率的放鬆和對進一步降息的預期加劇，再融資活動可能在年末保持強勁。

住房庫存的增加、更加有利的借貸成本以及改善的經濟背景的結合，可能也會為購房市場注入新活力，而該市場在過去兩年中因 20 年來最高的抵押貸款利率而受到壓制。

市場反應：房地產股票仍然停滯不前

儘管抵押貸款激增，房地產股票尚未反映出改善的利率環境。

房地產選擇行業 SPDR 基金 XLRE 在週三連續四個交易日下跌，今年迄今僅上漲 3%，顯著落後於大盤。相比之下，先鋒標準普爾 500 ETF VOO 在同一時期上漲近 12%。

住宅房地產板塊表現更差。住宅 REIT ETF HAUS 今年迄今下跌 8%，而 iShares 住宅和多行業房地產 ETF REZ 則基本持平。

投資者對房地產股票的情緒仍然謹慎，許多人在等待租金穩定、入住率增長和對聯邦儲備下一步行動的更清晰信號。但如果低利率持續，再融資熱潮提升住房需求，房地產股票可能會迎來久違的反彈。

• 歷史警示：標準普爾 500 指數在聯邦儲備降息後往往下滑

照片：bilanol/shutterstock