Prediction: This Data Center REIT Could Be a Top Dividend Play in the AI Era

人工智能（AI）股票和房地產投資信託（REITs）通常吸引不同類型的投資者。像 Nvidia 這樣的領先科技股票更容易吸引以增長為導向的投資者，而 REITs 則通過購買物業、出租並將大部分收入以股息形式分配，更受收入投資者的青睞。

但與其在 AI 行業的增長潛力和 REIT 領域的收入之間做出選擇，不如通過數據中心 REITs 投資於這兩個市場，這些 REITs 購買數據中心並將空間出租給大型雲基礎設施、AI 公司等。

圖片來源：Getty Images。

REITs 的税率低於大多數其他公司，但它們每年必須支付至少 90% 的税前收入作為股息。這使得它們成為以收入為重點的投資者的明顯選擇。數據中心 REITs 的股價可能不會像與 AI 大趨勢相關的其他類型公司那樣快速上漲，也不會產生比其他行業的 REITs 更高的收益率，但它們可以提供良好的增長與收入平衡。在這個細分市場中，Digital Realty Trust（DLR -0.59%）是最好的投資之一。

Digital Realty Trust 的業務是什麼？

Digital Realty Trust 在超過 50 個大都市地區運營着 300 多個數據中心。它為超過 5000 個客户提供服務，其中包括超過一半的《財富》500 強。其主要客户包括 IBM、Oracle 和 Meta Platforms。

Digital Realty 的健康狀況可以通過其數據中心總數、可出租平方英尺、年末入住率和每股調整後的運營資金（AFFO）來評估——這是大多數 REITs 用來衡量其盈利能力和支付股息能力的指標。因此，只要 REIT 的 AFFO 支付比率保持在 100% 以下，其股息就會保持可持續。以下是它在 AI 市場擴張但宏觀逆風加劇的過去四年中的表現。

| 指標 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | | 數據中心總數 | 287 | 316 | 309 | 308 | | 可出租平方英尺 | 35,631 | 38,156 | 32,203 | 32,120 | | 入住率 | 83.6% | 84.7% | 79.8% | 82.9% | | 每股 AFFO | $6.25 | $6.00 | $5.84 | $6.11 | | 每普通單位股息 | $4.64 | $4.88 | $4.88 | $4.88 | | AFFO 支付比率 | 74.2% | 81.4% | 83.5% | 79.9% |

數據來源：Digital Realty。

在 2022 年，Digital Realty 的數據中心投資組合規模達到了頂峯，入住率有所改善。但在 2023 年和 2024 年，它出售了一些 “非核心” 數據中心（這些數據中心較舊且較小，增長機會有限），並通過戰略性合資企業減少了對其他數據中心的所有權。這一策略精簡了其支出，使其能夠專注於在核心大都市集羣中擴展其高增長的超大規模數據中心。

但其數據中心業務的縮減——加上更高的利息支出、電力和建築費用的增長，以及強勢美元帶來的貨幣逆風——暫時降低了其每股 AFFO，並導致管理層暫停了年度股息增長。

然而，隨着宏觀經濟環境的改善，前景可能會更加光明。管理層預計到 2025 年，Digital Realty 的恆定貨幣核心 FFO（不包括一次性剝離和合資企業的成本，以及外匯匯率影響）將增長 6% 至 7%，達到每股 $7.10 至 $7.20。它還預計年末入住率將改善 100 至 200 個基點。

為什麼 Digital Realty 可能是一個很好的 AI 股息投資選擇

最近，Digital Realty 的股價約為 $175。在這個水平上，Digital Realty 的股息收益率為 2.8%。這低於 10 年期美國國債的 4% 收益率，但隨着利率下降，這一差距應該會縮小。雲計算和 AI 市場的長期擴張也應該推動其每股 AFFO 的增長，併為管理層提供更多提高股息的空間，而該股票在今年的核心 FFO 估計約為 24 倍，仍然看起來合理估值。相比之下，其競爭對手 Equinix（EQIX 0.21%）的交易倍數為今年 AFFO 估計的 22 倍，但收益率較低，僅為 2.3%。

因此，如果您正在尋找一種平衡的方式來從 AI 市場的增長中獲利，同時也能獲得穩定的收入，Digital Realty 符合所有要求。利率下降也將使其股息更具吸引力，減少其主要客户的宏觀逆風，並使 REIT 再次擴展其數據中心投資組合變得更便宜。