Property giants enter the robotics arena

作者 | 周智宇

編輯 | 張曉玲

深夜的住宅樓道內，一台機器人正無聲地洗地。它能自主呼叫電梯、跨樓層作業，能智能識別並規避業主隨意堆放的快遞盒、自行車甚至寵物，還能針對南方的 “回南天” 自動識別地面積水並提速回收。

這個機器人並非出自科沃斯、雲跡這些機器人公司，而是由物業公司自主研發。

華爾街見聞 10 月 21 日獲悉，物業巨頭碧桂園服務正加速其自主研發的 “零號居民” 清潔機器人規模化落地。

截至今年 10 月 20 日，這款機器人已在廣州、北京、上海等地的 17 個項目中投入使用超 130 台。按照碧桂園服務方面計劃，年內這一數字將突破 1000 台。

碧桂園服務總裁徐彬淮對華爾街見聞表示，這不僅是技術的迭代升級，更是構建企業核心競爭力的戰略支點，公司會非常堅定地在這條道路上持續投入。

不動產和機器人，幾乎是天生一對。住宅社區、商場、寫字樓，這些不動產空間正是機器人最理想、最龐大的應用場景。

碧桂園服務首席技術官趙曉光向華爾街見聞坦言，之所以 “自研”，是因為通用型機器人無法解決物業場景的真正痛點。

充滿想象力的是，碧桂園服務作為國內規模最大的物業公司，其龐大的在管面積成為了機器人應用最理想的試驗場和孵化器。2025 年上半年，碧桂園服務在管面積為 10.63 億平米，同比增長 5.7%。

這種規模優勢讓其可以產生其他機器人公司難以企及的海量數據。趙曉光指出，龐大的服務場景，提供了豐富的空間數據、障礙物和垃圾信息，這對訓練 AI 模型至關重要，使得產品更懂物業。

“自研自用” 的模式，也讓碧桂園服務從一開始就跳出了技術供應商的視角。

對內，機器人是降本增效的重要抓手。碧桂園服務今年的核心戰略之一，就是推動數字化運營，將傳統物業作業過程從 “黑箱” 轉變為 “白盒”。機器人，正是實現這一新範式的核心抓手。

在廣州的盈禧花園，這一新範式已在實戰中得到驗證。在這個追求 “高效服務 + 優質環境” 的改善型小區，傳統模式下，7 棟樓需要 7 名保潔員。而在 “人機協同” 模式下，同樣的 7 棟樓，僅需 5 名保潔員、4 台機器人和 7 個工作站。

作業流程隨之徹底重塑：機器人作為高效執行者，負責樓道保潔等高強度的勞動，實現人休機不休；而保潔員則轉變為管理者，負責機器人調度、特殊污漬處理和品質抽檢，精力轉向其他清潔工作，以及提供更精細化的服務。

這一變革最直接的成果，是保潔員的角色被重塑，從一個體力勞動者，變成技術型人才，大幅提升了保潔員的職業認同感。

降本增效只是個開始，未來，機器人業務有望被碧桂園服務打造為新的增長極。

當不動產行業側重點從 “開發 - 銷售” 轉向 “運營 - 服務”，機器人是提升用户體驗、重塑資產價值的核心工具。通過人機協同的智能化服務，物業公司得以從成本中心向價值中心躍遷。

根據碧桂園服務的調研，在盈禧花園，機器人進場後，該項目的保潔滿意度均值提升了整整 8 個百分點。這就是機器人帶來的新價值：技術溢價支撐了服務品質，提升了客户粘性。

如果機器人在物業行業能夠得到進一步推廣，一個千億級的市場也將隨之打開。

碧桂園服務管理層指出，目前碧桂園服務自身的需求就有 3 萬台，如果在行業內能夠推廣，那便是接近百萬台的需求，整個市場規模將達到千億。並且，這僅僅是樓道清潔這一個細分場景，在社區裏還有更多的場景能夠開拓。

接近管理層人士透露，目前已有多家境內外物業公司對清潔機器人表示出合作興趣，明年預期會外供一定規模的機器人。

如今的不動產行業，正在被技術重塑。

在機器人這條賽道上，碧桂園服務並非唯一的玩家。像萬科子公司萬緯物流，就在探索 “軌道交通 + 機器人配送”；中建集團旗下中建科技研發了三維測繪機器人、鋼筋籠綁紮機器人等，推動裝配式建築與智能建造融合。

很難想象，幾年前以規模論勝負的不動產巨頭們，會如此堅決地投身機器人研發。那時的他們，熱衷於搶地、融資和蓋樓。

徐彬淮非常堅定地認為，人工智能的浪潮一定會對物業這樣的傳統行業，產生根本性影響。

潮起潮落，巨頭的動作，折射着行業的興衰。從依賴人口紅利的粗放式增長，轉向依賴技術紅利的高質量發展，這已成為不動產行業發展至今的必然方向。

所謂 “高質量發展”，不再是追求規模和速度，而是轉向追求質量和效益；是行業從 “開發 - 銷售” 轉向 “開發 - 服務 - 運營” 的深度轉型；是利用機器人、AI、物聯網等新質生產力，對傳統勞動密集型模式的徹底重構。

從這個角度看，碧桂園服務在機器人賽道上的堅決投入，不僅僅是為了解決眼下的勞動力危機，更是在為整個不動產行業的未來形態投石問路。

這場從混凝土到代碼，從人海戰術到機器人集羣的深刻變革，不僅是巨頭們的生存之戰，更是整個行業邁向精細化、智能化、可持續發展新階段的必由之路。

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