KE Q3 net revenue 23.1 billion yuan, a year-on-year increase of 2.1%, net profit decreased by 36.1% year-on-year | Financial report insights
貝殼 2025 年第三季度財報呈現 “增收不增利” 局面：淨收入微增 2.1% 至 231 億元，但淨利潤同比跌 36.1%。毛利率亦由 22.7% 降至 21.4，主因高利潤的存量房業務收入下滑。房屋租賃服務成為亮點，收入增長 45.3% 並首次實現單季利潤破億，家裝業務保持平穩。
11 月 10 日，貝殼發佈 2025 年第三季度業績公告。報告顯示，Q3 公司淨收入為 231 億元，同比增長 2.1%；但淨利潤同比下滑 36.1%，呈現 “增收不增利” 的局面。
盈利能力的下滑在毛利層面已有體現。第三季度毛利為 49 億元，同比下降 3.9%；毛利率從去年同期的 22.7% 降至 21.4%。財報指出，這主要由於過往貢獻利潤率較整體毛利率為高的存量房及新房業務淨收入貢獻減少，不過毛利率降幅部分被房屋租賃服務的貢獻利潤率上升所抵消。
以下為財報重點數據：
財務表現：
- Q3 淨收入人民幣 231 億元，同比增長 2.1%
- 淨利潤 7.47 億元，同比大幅下降 36.1%；經調整人民幣 12.86 億元，同比下降 27.8%
- 毛利率從 22.7% 降至 21.4%
- 截至 Q3 末持有現金、現金等價物及短期投資總額人民幣 557 億元
核心業務進展：
- 存量房業務總交易額人民幣 5056 億元，同比增長 5.8%，淨收入降 3.6% 至人民幣 60 億元
- 新房業務總交易額人民幣 1963 億元，同比增長 13.7%，淨收入增長 14.1% 至人民幣 66 億元
- 房屋租賃服務淨收入 57 億元，同比大增 45.3%，首次實現三季度超人民幣 1 億元利潤
- 家裝家居淨收入人民幣 43 億元，與去年同期基本持平
營收增長背後的利潤困境
貝殼 Q3 財報呈現出典型的"增收不增利"困局。營收錄得231 億元，實現同比增長 2.1%，淨利潤卻同比跌 36.1%，經調整淨利潤也下滑 27.8%。
更值得注意的是，毛利率從去年同期的 22.7% 收窄至 21.4%。存量房業務是主要拖累因素——儘管 GTV 增長 5.8%，但淨收入反而下降 3.6%。管理層將此歸因於貝聯經紀人交易佔比提高（這部分按淨額確認收入），以及鏈家門店固定人工成本吸收率轉差。交易結構變化和成本剛性雙重擠壓了利潤空間。新房業務的疲軟也很明顯，GTV 和收入雙雙下滑超 13%。
租賃業務的成亮點
在本份財報中，房屋租賃服務成為亮點。Q3 收入增 45.3% 至人民幣 57 億元，貢獻利潤超 1 億元。
不過需要注意的是，租賃業務的成本也水漲船高，從人民幣 38 億元增至 52 億元，增幅 38.8%。這是典型的規模換利潤的模式——省心租模式下租賃房源數量增加，帶來收入和成本的同步擴張。能否持續盈利，取決於規模效應能否覆蓋邊際成本的上升。
家裝家居業務相對平穩，收入人民幣 43 億元與去年基本持平，貢獻利潤從人民幣 13.16 億元增至 13.76 億元。
股價方面，截至發稿，貝殼漲超 3%。今年以來，貝殼股價下跌近 10%。
