地产大涨，市场预期强烈，一文读懂多地已有尝试的 “房贷贴息”

12 月 10 日午盘，A 股房地产板块直线拉升，华夏幸福、万科 A、财信发展等多股涨停，特发服务、金地集团等跟涨。港股内房股走高，万科企业涨超 17%，融信中国、中国金茂、融创中国等涨超 9%。

据上海证券报报道，10 日，万科首个展期债券 “22 万科 MTN004” 的债权人大会召开，将讨论债券展期事宜。一位券商人士表示，此次债权人大会对于万科纾困而言十分重要。此次会议共有三个议案，较此前市场预期版本，新增两个议案，有利于各方达成统一共识。

这一龙头企业的动态，叠加市场对财政贴息支持楼市企稳的浓厚预期，共同点燃了市场情绪。据华泰证券戚康旭团队不完全统计，2023 年至今，南京、长春、运城、武汉等城市均已推出购房贷款贴息政策。方正证券分析师王嵩认为，潜相比于单纯刺激销量，潜在的房贷贴息政策核心目标在于 “稳房价”，即通过 “隐形降息” 手段，收敛房贷利率与租金回报率之间的利差，为资产价格重建底部支撑。

需要强调的是，目前市场所讨论的全国性房贷贴息政策仅为市场期望和券商研判，并无任何具体政策出台。但地方政府的先行探索，以及政策可行性的技术论证，正在为这一预期提供支撑。

券商解读：“隐形降息” 与多方共赢

对于为何市场对 “房贷贴息” 寄予厚望，方正证券分析师王嵩在研报中指出，这一模式的核心在于参考了此前消费贷贴息的成功经验。其逻辑在于构建 “财政补息差、银行扩投放、需求享红利” 的三方共赢模式。

分析师认为，对于银行体系而言，息差压力是当前房贷利率下行的主要约束。截至 2025 年三季度，国有大行净息差仅为 1.31%，若单纯下调 LPR 会直接压缩银行盈利空间。而房贷贴息由财政承担部分利息成本，银行并未损失收益，既满足了购房者降成本的需求，又保障了金融机构的盈利稳定性，被称为兼顾政策效果与金融安全的 “最优解”。

此外，这种模式通过场景限定聚焦刚需及改善型需求，契合 “房住不炒” 的导向，能够避免投机性需求挤占政策红利，实现财政资金的精准滴灌。

方正证券认为，所谓 “房贷贴息”，本质上是一次 “隐形降息”。其政策目标是通过收敛利差，使房屋的潜在收益逐步对齐资金成本，从而为房价重建底部支撑，阻断下行螺旋，带动低杠杆、低风险偏好的刚需群体入市。

核心矛盾：利率与租金回报率倒挂

方正证券指出，当前房地产市场面临房贷利率与租金回报率显著倒挂的困境。2025 年重点 50 城租金回报率为 2.08%，一线城市北京、上海、深圳分别为 1.61%、1.89% 和 1.76%，而全国三季度新增房贷平均利率为 3.06%。这种利差倒挂导致房屋潜在收益低于资金成本，房价缺乏底层支撑。

银行净息差压力是当前房贷利率下行的主要约束。国有大行净息差仅 1.31%，行业平均 1.42%。财政贴息模式的优势在于，由财政承担部分利息成本，银行维持原有收益水平，购房者实际成本下降，同时不损害银行盈利稳定性。

个人住房贷款是银行核心信贷资产。2025 年三季度个人住房贷款余额达 37.4 万亿元，占金融机构贷款余额的 13.9%。报告指出，当前新购房群体采用较高首付比例，2025 年 1-10 月新房销售中实际首付比例达 68.22%，这类群体信用风险较小。

落地路径展望

关于政策若落地将如何实施，方正证券团队进行了推演。考虑到全面覆盖存量房贷的财政压力巨大，未来的路径大概率采取 “分步推进、梯度实施” 的策略。

分析师预计，政策或将优先覆盖新增首套房贷，并可能率先在一线及核心二线城市试点，因这些城市的利率倒挂现象更为显著。据测算，若全国商业银行年个人住房贷款投放规模约 3-4.5 万亿元。若贴息仅覆盖新增房贷且比例为 1 个百分点，年财政支出压力约 300-450 亿元。若全面覆盖 37.4 万亿元存量并贴息 100 个基点，年资金需求将达约 3800 亿元。

在资金来源上，超长期特别国债可能成为核心载体。通过 “财政发债 + 央行购债 + 银行投放 + 财政贴息” 的闭环，既能保障资金供给，又能向市场释放明确的流动性支持信号。

地方先行：南京、武汉已有实践

事实上，部分地方政府在房贷贴息方面已积累了一定经验。华泰证券房地产研究员戚康旭、陈慎统计，自 2023 年以来，包括南京、长春、运城、武汉等在内的多个城市已经出台了购房贷款贴息政策。

从贴息幅度看，长春、武汉按照初始贷款金额 1% 发放贷款利息补贴；南京雨花台区则实行分级政策，对购买不同面积新房给予 2%、1.5%、1% 的财政贴息。运城针对高层次人才，按购房贷款利息的 30%-50% 给予贴息支持。

贴息年限普遍在 1-3 年不等。杭州补贴期限为 36 个月，贷款实际发放月为第 1 个月一次性发放；长春贴息期为 3 年，按月等额发放；武汉贴息期限为 2 年，分 2 年等额发放。各地贴息普遍有最高额度上限，如南京雨花台区最高 4 万元，长春市 3 年累计 3 万元，武汉市最高不超过 2 万元。

华泰证券统计的效果显示，政策短期确有提振作用。长春政策 2024 年 8 月出台后，8 月、9 月新房销售套数环比分别增长 29% 和 30%；武汉 2025 年 9 月贴息政策出台后，10 月新房成交套数环比增长 50%，较 2025 年 1-9 月月均高出 45%。但长春 10 月销量环比下滑 32%，政策的持续性仍待观察。

值得注意的是，目前关于全国性或大规模财政贴息的讨论仍停留在市场预期阶段，尚未有任何具体的官方政策出台。

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