《大行》花旗料明年中环及西九龙写字楼表现优於其他区域 利好恒地及新地

花旗研報指，近期京東 (09618.HK) 同意以 35 億港元從麗新發展 (00488.HK) 購入中環中國建設銀行大廈 50% 權益；本地一間高等教育機構則以 19.6 億港元從豐樹泛亞洲商業信託購入九龍塘又一城寫字樓。

花旗預計，中資企業對寫字樓的需求，將繼續為香港寫字樓市場提供支持，驅動因素包括：更多中國科企巨頭及其他行業龍頭企業或效仿阿里 (09988.HK) 及京東的做法，考慮購置香港寫字樓物業；越來越多的 A 股公司在港雙重上市，並在香港設立區域總部或研發中心；香港於 10 月啓動「出海專班 GoGlobal Task Force」，協助內地企業拓展國際市場。

花旗又觀察到，香港的寫字樓出售主要為換取即時現金流入、優化投資組合，特別是對於一些區域性業主，因除香港外，他們會考慮其他地區 (如新加坡、澳洲) 的商業物業增長前景；或與現有長期租户建立戰略合作夥伴關係。

在花旗看來，買家對寫字樓的需求反映香港寫字樓的平均資本價值從高位回落 52% 後，存在一定程度的抄底行為；對沖未來潛在的租金上漲風險等。

花旗預計，2026 年，中環 (利好香港置地及恆基地產 (00012.HK)) 和西九龍 (利好新鴻基地產 (00016.HK)) 的寫字樓表現將優於其他區域，料明年底，中環主要業主 (如香港置地、恆基地產收益) 的租金可能趨於平穩；又認為西九龍即將推出的優質新供應例如 IGC，在爭奪需求方面可能具有競爭力，租金水平與港島東區大致相當，並利好新鴻基地產。

考慮到整體新增供應量創歷史新高，花旗預計銅鑼灣的競爭將更為激烈，希慎興業 (00014.HK) 的利園項目可能表現較好，而港島東如太古地產 (01972.HK) 的太古城中心及東九龍將面臨一定壓力。

有關花旗對本港地產股的評級及目標價，詳見另表。