Make big money or catch flying knives? U.S. AI infrastructure spending is about to surpass office buildings for the first time, with Oracle alone signing a massive leasing deal worth $248 billion

美國商業地產投資的底層邏輯正在被人工智能熱潮重塑，這一趨勢雖然為投資者帶來了鉅額潛在回報，但也使其投資組合以前所未有的程度暴露在單一行業的風險之下。

據《華爾街日報》23 日援引美國人口普查局的數據報道，數據中心建設支出最早有望在明年超過寫字樓建設支出。在 AI 需求的推動下，數據中心的投資回報率已領跑市場，據美國房地產投資受託人全國委員會數據，該類資產去年的回報率高達 11.2%，除活動房屋外，表現優於所有其他房地產板塊。

這種狂熱的建設浪潮正通過驚人的資金投入體現出來。房地產服務公司 JLL 預測，2025 年至 2030 年間，北美地區的新建數據中心規模可能達到 1 萬億美元。由於急需擴充算力，科技巨頭們正改變策略，從自建轉向租賃，僅甲骨文一家公司目前的未來租賃承諾就高達 2480 億美元。

然而，這種轉變引發了市場對 “AI 泡沫” 及其對實體資產影響的擔憂。與 2000 年互聯網泡沫破裂時商業地產相對穩健的表現不同，如今的房地產業與科技行業的捆綁程度已達到歷史峯值。隨着投資者押注 AI 技術將產生萬億美元級的新收入，一旦需求出現回調或建設交付不及預期，風險敞口大增的地產基金恐將面臨嚴峻考驗。

萬億美元基建潮與寫字樓的衰退

數據中心建設支出的激增，正值美國城市努力消化長達數十年形成的寫字樓過剩之際。目前，寫字樓的新建工程幾乎陷於停滯，空置率徘徊在歷史高位。相比之下，對計算能力的渴望使得數據中心的擴張趨勢在短期內難以逆轉。

為了加速構建人工智能網絡，Meta、亞馬遜、甲骨文等超大規模雲計算公司正在更多地從業主手中租賃數據中心空間，而非單純依靠自建。據 McKinsey 估計，今年美國超大規模數據中心容量中有 40% 是通過租賃獲得的，這一比例高於 2023 年的 35%。

這種向數據中心的傾斜不僅僅是資金流向的變化，更是商業地產投資性質的根本性轉變。傳統上，寫字樓、公寓和購物中心被視為多元化且穩定的資產，能夠對沖科技行業的波動。在 2000 年至 2002 年的科技股拋售潮中，儘管納斯達克指數暴跌近 80%，但商業地產價值基本持平或僅小幅下跌。如今，這種脱鈎關係已不復存在。

資本湧入與巨頭押注

主要資產管理公司的基礎設施和房地產部門，如 Blackstone 和 Brookfield，近年來已顯著增加了對數據中心資產的敞口。據美國房地產投資信託基金協會數據，上市房地產公司在 2024 年將數據中心投資增加了 15%，同時縮減了對寫字樓和公寓等傳統領域的投資。私人資本同樣在跟進，CBRE 對 92 家主要投資者（包括私募股權和養老基金）的調查顯示，95% 的受訪者計劃增加對數據中心的投資。

在這一輪擴張中，甲骨文表現得尤為激進。根據最近的公開文件，該公司資產負債表外揹負着 2480 億美元的未來租賃承諾。這一龐大的資本支出計劃也曾在本月早些時候引發市場震盪，導致甲骨文股價在宣佈增加 AI 基礎設施支出後大幅下跌。

Green Street 分析師 David Guarino 指出，儘管金額巨大，但超大規模企業擁有足以支撐這些交易的資產負債表。為了對沖風險，業主和貸款人也在交易結構上進行了特殊設計。以 Meta 在路易斯安那州即將推出的 Hyperion 數據中心為例，該項目由 Blue Owl Capital 持有多數股權的合夥企業開發。其 20 年的租約被分為五個四年期，如果 Meta 希望在首個租期後終止合同，必須償還當時的未償債務並向 Blue Owl 支付額外現金。

單一租户與嚴苛條款帶來的新風險

商業地產長期以來的吸引力在於其 “多元化” 屬性，例如寫字樓通常租給多個行業的不同公司。然而，隨着數據中心的主要增長動力來自人工智能，該資產類別正變得高度依賴單一類型的租户，而這些租户的商業模式尚未完全實現盈利。

除了市場風險，運營中斷帶來的技術性違約風險也不容忽視。Parametrix 保險公司首席商務官 Sharon Haran 指出，許多租賃協議包含保護科技租户的條款。例如，如果每月斷電時間超過一定限度，業主可能面臨相當於數月租金的罰款；而長期的電力、冷卻或連接問題甚至可能賦予租户取消整個租約的權利。這種技術性指標可能導致重大的財務損失，也是許多保守投資者至今未涉足該行業的原因。

儘管需求旺盛，但供應端正面臨多重挑戰。數據中心行業正在努力應對低迷的勞動力市場，這可能導致施工隊伍人員短缺。同時，建築材料的供應鏈正受到關税威脅，而電力獲取在許多地區仍是一個巨大的問號。

這些操作層面的障礙可能導致開發商在施工期間受阻，進而觸發導致租約終止的延誤條款。數據中心運營商 Applied Digital 的首席執行官 Wes Cummins 警告稱，預計會有許多項目在實際交付環節出現問題。他指出：

“如果你交付得太晚，通常會觸發取消條款。”

這意味着，在這場萬億美元的基建豪賭中，執行力將成為決定投資者究竟是 “賺大錢” 還是 “接飛刀” 的關鍵因素。