CHINA RES LAND Shenzhen Granary Stalls

作者 | 周智宇

編輯 | 黃 昱

11 月底，深圳灣。華潤置地與中海聯合開發的豪宅深圳灣澐璽首開，單日吸金 130 億元。億元級的天際大平層被富豪們像買白菜一樣掃空，售樓處裏湧動的金錢熱浪，似乎在宣告那個戰無不勝的 “深圳一哥” 又回來了。

然而豪宅的狂歡掩蓋不了華潤置地在深圳整體的失勢。在深圳這個曾經的糧倉，華潤置地持續失速。

根據中指研究院數據，華潤置地前 11 個月以 80.32 億元的銷售額排在深圳房地產企業銷售業績第七的位置，與第一位的鴻榮源（182.55 億）、第二位的招商蛇口（143.96 億元）差距不小。

深圳灣澐璽由華潤置地和中海地產聯合開發，按照截至目前近八成網籤率來算，會給華潤置地貢獻超 70 億元銷售額，但這並不足以讓其重回王座。

從 2021-2023 年連續三年霸榜、斷層領先的"深圳榜一大哥"，到 2024 年滑落至第四名，如今前 11 個月一直在七至九名徘徊，連前五都擠不進去，華潤置地僅用了一年多時間，就跌落神壇。

曾經，深圳是華潤置地最重要的 “糧倉”，貢獻了集團近 20% 的業績；如今，這一比例已萎縮至今年前 11 個月的不足 5%。

華潤置地在深圳表現不佳，主要是自身引擎熄火了。

過去十年裏，華潤在深圳的打法是一手抓核心區的 “超級項目”（如華潤城），一手抓外圍區。

過去多年，很多深圳中產、炒房客們最想買入的房子，便是華潤城。自 2014 年該項目開盤以來，項目從最初 4.7 萬/平，一路漲至 13.1 萬元/平米。使得華潤城每次開盤，都會備受追捧，“千萬富豪蹲牆角” 的熱梗不斷。

這也帶動華潤在核心區以外的 “潤府” 系產品熱銷。然而從 2023 年起，市場的分化，讓華潤在外圍區域的產品遭遇冷遇，進而影響到華潤置地在深圳銷售的半壁江山。

當下，華潤置地在深圳更加依賴極個別的 “超級項目”。像當前深圳灣澐璽雖然熱銷，但缺乏像華潤城一樣的後勁。該項目不僅是與中海合作（權益僅 50%），且後續去化壓力較大——好賣的億元大平層近乎售罄，剩下的是競爭最激烈的 3000 萬-5000 萬 “入門級產品”。

一名頭部房企華南區域高管認為，澐璽的容積率在 7.59，遠超傳統豪宅的容積率。當下購買澐璽項目的羣體與搖號搶潤璽的人的投資決策也不一樣了，這羣人對花 3000 多萬買一個純居住屬性、無海景景觀，且價值前景不明朗的户型會再三考量。

隨着中信信悦灣、聯泰超總灣及招商後海璽等項目陸續入市，深圳的豪宅市場也將上演一場龍爭虎鬥。

深圳灣澐璽之後，華潤置地在深圳的 “超級項目” 供應也有些乏力。今年深圳出讓了 12 宗地，華潤置地僅與招商蛇口聯合拿下了一宗地塊（權益佔比 50%）。該地塊成交樓面價 59586 元/㎡，溢價率 34.81%，是深圳今年的總價地王，後期大概率會開發為高端住宅。除此之外，華潤在公開市場顆粒無收。

公開拿地減少，華潤置地在深圳龐大的舊改儲備也未有效釋放。

在深圳南山大沖村舊改項目後，預計投資總額超 700 億元的湖貝舊改項目是華潤置地手頭重要的一副牌。

這個從 2011 年就開始介入的巨無霸項目，曾承載了華潤打造 “全球一流都市綜合體” 的野心，甚至規劃了 500 米高的地標 “湖貝塔”。

今年 11 月底，湖貝核心的 A9 地塊規劃調整，用地性質由純商業改為 “商住混合”，容積率從 13.1 大幅降至 8.7。這意味着部分商業夢想被放棄，轉而尋求通過住宅快速回款。畢竟，原計劃項目要在 2027 年完成交付，至今僅有一個地塊（A4）交付。

湖貝舊改項目也是華潤置地過去商業模式的縮影。華潤引以為傲的 “城市投資開發運營商” 定位背後，經營性資產確是第二增長曲線，但也是巨大的資金沉澱池。

數據顯示，截至 2022 年底，華潤置地資產管理規模還在 3586 億元，至 2025 年中，這一數據已來到 4835 億元。為了 “減重”，華潤置地在諸多頭部房企裏，是最積極推進資產證券化的一家，但這條路在當下並不順。華夏華潤商業 REIT 今年 3 月以來頻頻公告，擬納入多個項目擴募，至今未完成擴募。

在巨大的資金沉澱壓力下，華潤已經等不起了。

就在今年 10 月底，徐榮接替李欣，出任華潤置地控股（核心發債平台）董事長。而早在 2023 年，這位擁有深厚政府背景的高管，就已經親自兼任了湖貝舊改項目公司的董事長。

集團總裁親自下場當舊改項目負責人，並掌管錢袋子，徐榮手頭分管的一系列工作耐人尋味。

數據顯露了華潤置地對資金的極度飢渴。11 月，華潤置地打破六年沉寂，發行 39 億美元債；三天後，又折價配售華潤萬象生活股份套現 20 億港元。截至 11 月，華潤置地年內公開融資超 600 億元，創近十年新高。

這背後是華潤置地飆升的債務壓力。截至 2025 年中，華潤置地綜合借貸規模攀升至 2812.7 億元，淨有息負債率半年內激增 7.3 個百分點。一年內到期的債務高達 616 億元，而手頭的現金卻在縮水，同比減少了 9.8% 至 1202.4 億元。

華潤置地也需要通過騰挪資金和盤活舊改，來熬過這個寒冬。

深圳灣澐璽的百億熱銷，是華潤置地給自己打的一針高濃度強心劑。藥效過後，它依然要面對殘酷的現實。

那個 “全城通吃、斷層領先” 的霸主時代一去不返，如何平衡核心資產的利潤釋放與巨型舊改的資金沉澱，會是這家央企在深圳必須面對的長期課題。

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