Today, the largest real estate developer in the United States released its financial report, but what the market is concerned about is not the quarterly performance

美國最大住宅建築商 D.R. Horton 週二將發佈財報，但投資者的關注焦點已從當季業績轉向更具前瞻性的問題：抵押貸款利率下降後的需求變化，以及特朗普政府住房政策調整的潛在影響。

分析師預計該公司第一財季每股收益 1.93 美元，營收約 66 億美元，較上年同期的每股 2.61 美元和 76 億美元明顯下滑。但更重要的是，市場希望從公司獲得自抵押貸款利率下降以來的需求信號，以及對住房政策變化影響的解讀。

特朗普近期表示，將指示房利美和房地美購買抵押貸款債券，推動利率下行。此外，他還計劃週三在達沃斯世界經濟論壇上討論住房政策，這使得 D.R. Horton 的業績會議成為觀察行業前景的關鍵窗口。

政策變化對建築商的淨影響尚不明朗。一方面，較低利率可能降低建築商的抵押貸款回購成本；另一方面，政府可能施壓建築商優先考慮入門級住房銷量而非利潤率，這將帶來複雜的影響。

利潤率承壓成為行業常態

住房可負擔性危機正在侵蝕建築商的盈利能力。分析師預計 D.R. Horton 本季度毛利率將從上年同期的 22.7% 降至 20.1%。

建築商面臨的困境在於，儘管高房價和高利率抑制了需求，但他們無法像現有房主那樣選擇"按兵不動"。根據全國住宅建築商協會數據，1 月份五分之二的建築商降低了價格，65% 提供了某種形式的銷售激勵措施。

這種折扣和激勵措施的普遍使用直接壓縮了利潤空間。對於價格敏感的購房者，建築商要麼犧牲利潤率，要麼面臨訂單下滑，或者兩者兼而有之。

分析師預計該公司新訂單將從上年同期的 17,837 套增至 18,525 套，顯示出銷量增長需要以利潤換取。

需求回暖跡象初現

市場正在捕捉住房需求改善的早期信號。抵押貸款銀行家協會數據顯示，上週購房貸款申請量有所回升。據 Barron's 報道，房地產經紀人表示購房者興趣的回升時間早於往年同期。

這些積極跡象出現在特朗普宣佈指示房利美和房地美購買抵押貸款債券、推動利率下降之後。如果需求持續改善，建築商可能無需提供那麼多折扣就能促成交易，這將是行業的重要轉折。

BTIG 分析師 Ryan Gilbert 在研報中指出，較低的利率可能改善建築商的業績指引，"但建築商可能還為時過早，無法確信利率下降是可持續的，或足以刺激需求。"

投資者將在週二的電話會議上，密切關注公司對需求趨勢的最新判斷。

政策不確定性籠罩前景

特朗普政府的住房政策變化為行業前景增添了複雜性。政府此前討論採用"胡蘿蔔加大棒"的方式，根據建築商是否符合政府住房目標進行獎懲，甚至提出限制建築商股票回購。

這些政策對建築商而言並非必然利好。KBW 分析師 Jade Rahmani 在研報中指出：

"一方面，較窄的 MBS 利差和較低利率可能通過降低抵押貸款回購成本使建築商受益，前提是建築商不將這些好處轉嫁給買家。相反，優先考慮入門級住房銷量而非盈利能力的壓力可能以犧牲毛利率為代價提升交付量並增加供應，這將帶來複雜的影響。"

分析師預計 D.R. Horton 第二財季利潤率為 20.2%，新訂單 24,240 套。公司管理層對訂單和利潤率前景的指引，以及對政策變化的解讀，將成為判斷行業走向的關鍵信息。