Data centre S-Reits stay resilient on AI tailwinds

[新加坡] 新加坡的純數據中心（DC）房地產投資信託（S-Reits）在截至 12 月的最新財報中表現出色，儘管雲計算和人工智能（AI）普及，但仍保持高入住率和強勁的租金回升。

三家純數據中心 S-Reits——吉寶數據中心房地產投資信託、數字核心房地產投資信託和 NTT 數據中心房地產投資信託——在最新的報告期內也實現了更強的可分配收入，得益於更高的收入。

CBRE 在本月的一份報告中指出，預計到 2026 年，全球超大規模資本支出將超過 4000 億美元，谷歌、AWS、微軟和 Meta 等公司承諾擴大 AI 基礎設施。報告還指出，對共置和超大規模數據中心的強勁需求將繼續推動 2026 年的投資者興趣。

吉寶數據中心房地產投資信託在 2025 財年表現強勁，可分配收入同比增長 55.2%，每單位分配（DPU）增長 9.8%，達到創紀錄的 0.10381 新元。

這得益於總收入增長 42.2%，主要由在東京和新加坡的 11 億新元增值收購推動，以及合同續簽和租金上漲的更高貢獻。該信託在去年 9 月發起了一項優先配售，籌集了 4.045 億新元，以部分融資收購東京數據中心。

截至 2025 年 12 月底，吉寶數據中心房地產投資信託來自超大規模客户的租金收入上升至 69.3%，而一年前為 61.1%。該信託還實現了 45% 的強勁租金回升，投資組合入住率為 95.8%。

在前景方面，吉寶數據中心房地產投資信託的管理者指出，數據中心的增長將受到持續雲計算普及、快速數字化和 AI 工作負載擴展的推動，雲化和自主 AI 等重大趨勢將支持其為持有人創造可持續的長期價值的努力。

DBS 集團研究分析師 Dale Lai 指出，吉寶數據中心房地產投資信託的收益可見性將受到其高入住率和 6.7 年的加權平均租賃到期（WALE）的支持，而利率下降的順風將有助於降低融資成本。

然而，收益增長可能會因即將到來的資產剝離而部分抵消，關鍵的影響因素將是剝離資本的回收速度。他對該信託給予 “買入” 評級，目標價為 2.60 新元。

DBS 集團研究還對 NTT 數據中心房地產投資信託和數字核心房地產投資信託給予 “買入” 評級，目標價分別為 1.20 美元和 0.70 美元。Lai 指出，數字核心房地產投資信託擁有來自其贊助商的價值超過 150 億美元的管道資產，使其有潛力成長為最大的純數據中心 S-Reit。“其健康的債務空間為其提供了財務靈活性，以進行進一步的增值收購。我們相信，一旦市場變得更有利於進一步收購，數字核心房地產投資信託將能夠進一步增長，” 他説。

數字核心房地產投資信託在 2025 財年報告了穩定的 DPU，而可分配收入增長了 1.9%，其管理者指出，有利的基本面導致了強勁的新租賃和續租量。

在這一年中，該信託簽署了代表 2600 萬美元年化租金收入的租約，現金租金回升率為 31%。該信託與一家投資級全球雲服務提供商達成了 10 年的協議，允許其佔用位於弗吉尼亞州 Linton Hall 的整個設施，租金較之前淨租金增加 35%。

與此同時，NTT 數據中心房地產投資信託——於 2025 年 7 月在新交所主板上市——報告的業績穩定，與其首次公開募股（IPO）預測一致。該信託的九個月收入為 1.06 億美元，比調整後的 IPO 預測增長 1.7%，可分配收入增長 0.4%，達到 3630 萬美元。

管理者指出，租賃表現受到強勁需求的推動，投資組合的承諾入住率為 97.3%，租金回升率為 9.2%。該信託正在與其 SG1 數據中心的關聯方租户進行深入談判，預計將實現顯著的租金回升。

NTT 數據中心房地產投資信託還與其贊助商就潛在的管理費結構變更進行了討論，以增強與持有人利益的一致性，計劃在 2026/2027 財年上半年實施。

零售投資者在截至 2 月 19 日的年度內淨買入了三隻數據中心 S-REITs，淨流入接近 4000 萬新元。

作者是 SGX 的研究分析師。有關新加坡房地產投資信託行業的更多研究和信息，請訪問 sgx.com/research-education/sectors 獲取 S-Reits 和房地產信託圖表。