新股前瞻︱從小公司到大企業，物管服務商新力服務只用了三年

近幾年地產板塊有所降温，但是脱胎於地產發展商的物管服務板塊卻發展的如火如荼，這從 2018 年以來，在港上市的物管股驟升便可以看出來，尤其是背靠地產母公司分拆上市。

智通財經 APP 觀察到，3 月 4 日，來自江西的物管服務商新力服務向港交所主板遞交了上市申請，招銀國際任獨家保薦人。

值得注意的是，雖然截至目前在股權結構上，新力服務與港股上市公司新力控股集團沒有直接關係，但是追溯至 2011 年新力服務成立之初，其實控人張先生也就是現在新力控股的董事長，在業務上，新力控股也是新力服務的主要客户。後經過一系列股權轉換和資本運作，如今新力服務貌似單獨上市，但實質仍與新力控股有着密切的業務來往，且構成關聯交易。

不過，在綜合實力和業務增長方面，新力服務近幾年的表現倒是十分亮眼。

江西省物管龍頭，在管面積連續翻倍增長

智通財經 APP 瞭解到，新力服務業務起始於江西，截至 2020 年底，公司近七成業務位於江西，近幾年，其業務覆蓋範圍才逐漸拓展至大灣區、長三角和中西部地區。其物管業務包含住宅物業和商業物業等，按收入類型劃分為物業管理服務、非業主增值服務、業主增值服務和其他專業服務，截至 2020 年，營收佔比分別為 42%、42%、7.5% 和 8.5%。

新力服務在江西省具備市場領先地位，是江西最大的城市綜合服務提供商，根據中指院的數據，2018 年至 2020 年，公司連續三年被評為中國物業管理綜合實力百強企業，2020 年按照綜合實力排名 35 位，在總部位於江西的企業中排名第一。按照截至 2019 年 12 月 31 日合同建築面積和在管面積計，新力服務在總部位於江西的百強物管企業中，分別排名第一和第三，這説明新力服務在江西具備龍頭地位。

智通財經 APP 觀察到，江西省的物管行業發展增速略高於全國平均水平。據統計，2015 年至 2019 年，中國物管行業在管面積從 175 億平方米增加至 239 億平方米，複合年增長率為 8.2%，預計 2020 年至 2022 年將以 5.8% 的複合年增長率增長至 281 億平方米。而江西省 2015 年至 2019 年，物管在管建築面積從 3.5 億平方米增長至 4.9 億平方米，複合年增長率為 8.8%，預計 2020 年至 2022 年複合年增長率將達到 5.9%，高於全國平均水平。

截至 2020 年 12 月 31 日，新力服務管理合計 233 個物業，遍及六個省份的 20 個城市，在管總建築面積為 3230 萬平方米，簽約管理 400 個物業，遍及 13 個省份和直轄市的 47 個省市，合同建築面積 6760 萬平方米。

過去三年，新力服務的業務體量經歷了翻倍增長。2018 年至 2020 年，在管物業數量從 41 個增至 233 個，簽約物業數量從 108 個增長至 400 個，複合年增長率分別達到了 138% 和 92%。在管建築面積從 605 萬平方米增長至 3227 萬平方米，合同建築面積從 2327 萬平方米增長至 6763 萬平方米，複合年增長率分別為 131% 和 71%。

從客户結構看，2018 年至 2020 年，五大客户收入佔比分別為 55.4%、39.1%、和 36.2%，期間最大客户新力控股收入佔比分別為 49.5%、33.8% 和 29.9%。不難看出，公司在不斷拓展第三方獨立項目的收入佔比，這有利於拓展公司的收入天花板。

營收連續翻番，盈利水平提升

智通財經 APP 觀察到，伴隨着在管建築面積的快速擴張，新力服務的營收規模也急速增長。

2018 年至 2020 年，公司營收從 2.48 億增長至 10.05 億元，複合年增長率達到了 101%，連續翻番;毛利潤從 7185 萬增長至 3.1 億元，淨利潤從 1405 萬增長至 1.02 億元，複合年增長率分別為 108% 和 170%。

公司呈現營收和盈利能力的同步上升，源於公司的毛利率有緩慢增長，同時費用增長相對較慢。從收入佔比均超過四成的物業管理服務和非業主增值服務看，2018 年至 2020 年，其毛利率分別從 19.3% 增長至 23%，及從 33.1% 增長至 37.6%。這使得公司總體毛利率水平從 29% 略增至 30.9%。而同期費用佔比最大的行政開支，複合年增長率為 75%，遠低於營收和毛利的增長速度，因此 2018 年至 2020 年，公司的淨利潤率分別為 5.7%、6.6% 和 10.1%。

值得一提的是，新力服務的社區增值服務毛利率超過 50%，遠遠超過該業務行業平均水平處於頭部位置，而且隨着社區住户的需求增多，以及我國在政策面的呵護，未來該細分板塊具備很大潛力，這也是當前很多物業公司發力的地方。

在現金流方面，新力服務的現金流動性也比較充裕。截至 2020 年末，公司流動資產 8.15 億元，流動負債 6.93 億元。在手現金 2.09 億，可完全覆蓋公司短債。2018 年至 2020 年，流動比率分別為 2.4、1.2 和 1.2，資產流動性處於良好狀態。並且若能獲得上市融資，公司的現金流和資產結構將進一步優化，充足的現金有利於公司繼續進行業務拓展。

綜合來看，新力服務雖然背靠新力控股起家，但是目前業務佔比不足三成，逐漸形成脱鈎。綜合實力在江西位居龍頭，目前也有省外發展的動態，且在管面積和營收連續翻倍增長，盈利能力也有持續提升，或能受到資本市場的青睞。且從目前合同建築面積儲備看，未來幾年仍有望維持高增長狀態。總的來説，上市後還是比較值得期待的。