新股前瞻︱从小公司到大企业，物管服务商新力服务只用了三年

近几年地产板块有所降温，但是脱胎于地产发展商的物管服务板块却发展的如火如荼，这从 2018 年以来，在港上市的物管股骤升便可以看出来，尤其是背靠地产母公司分拆上市。

智通财经 APP 观察到，3 月 4 日，来自江西的物管服务商新力服务向港交所主板递交了上市申请，招银国际任独家保荐人。

值得注意的是，虽然截至目前在股权结构上，新力服务与港股上市公司新力控股集团没有直接关系，但是追溯至 2011 年新力服务成立之初，其实控人张先生也就是现在新力控股的董事长，在业务上，新力控股也是新力服务的主要客户。后经过一系列股权转换和资本运作，如今新力服务貌似单独上市，但实质仍与新力控股有着密切的业务来往，且构成关联交易。

不过，在综合实力和业务增长方面，新力服务近几年的表现倒是十分亮眼。

江西省物管龙头，在管面积连续翻倍增长

智通财经 APP 了解到，新力服务业务起始于江西，截至 2020 年底，公司近七成业务位于江西，近几年，其业务覆盖范围才逐渐拓展至大湾区、长三角和中西部地区。其物管业务包含住宅物业和商业物业等，按收入类型划分为物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务和其他专业服务，截至 2020 年，营收占比分别为 42%、42%、7.5% 和 8.5%。

新力服务在江西省具备市场领先地位，是江西最大的城市综合服务提供商，根据中指院的数据，2018 年至 2020 年，公司连续三年被评为中国物业管理综合实力百强企业，2020 年按照综合实力排名 35 位，在总部位于江西的企业中排名第一。按照截至 2019 年 12 月 31 日合同建筑面积和在管面积计，新力服务在总部位于江西的百强物管企业中，分别排名第一和第三，这说明新力服务在江西具备龙头地位。

智通财经 APP 观察到，江西省的物管行业发展增速略高于全国平均水平。据统计，2015 年至 2019 年，中国物管行业在管面积从 175 亿平方米增加至 239 亿平方米，复合年增长率为 8.2%，预计 2020 年至 2022 年将以 5.8% 的复合年增长率增长至 281 亿平方米。而江西省 2015 年至 2019 年，物管在管建筑面积从 3.5 亿平方米增长至 4.9 亿平方米，复合年增长率为 8.8%，预计 2020 年至 2022 年复合年增长率将达到 5.9%，高于全国平均水平。

截至 2020 年 12 月 31 日，新力服务管理合计 233 个物业，遍及六个省份的 20 个城市，在管总建筑面积为 3230 万平方米，签约管理 400 个物业，遍及 13 个省份和直辖市的 47 个省市，合同建筑面积 6760 万平方米。

过去三年，新力服务的业务体量经历了翻倍增长。2018 年至 2020 年，在管物业数量从 41 个增至 233 个，签约物业数量从 108 个增长至 400 个，复合年增长率分别达到了 138% 和 92%。在管建筑面积从 605 万平方米增长至 3227 万平方米，合同建筑面积从 2327 万平方米增长至 6763 万平方米，复合年增长率分别为 131% 和 71%。

从客户结构看，2018 年至 2020 年，五大客户收入占比分别为 55.4%、39.1%、和 36.2%，期间最大客户新力控股收入占比分别为 49.5%、33.8% 和 29.9%。不难看出，公司在不断拓展第三方独立项目的收入占比，这有利于拓展公司的收入天花板。

营收连续翻番，盈利水平提升

智通财经 APP 观察到，伴随着在管建筑面积的快速扩张，新力服务的营收规模也急速增长。

2018 年至 2020 年，公司营收从 2.48 亿增长至 10.05 亿元，复合年增长率达到了 101%，连续翻番;毛利润从 7185 万增长至 3.1 亿元，净利润从 1405 万增长至 1.02 亿元，复合年增长率分别为 108% 和 170%。

公司呈现营收和盈利能力的同步上升，源于公司的毛利率有缓慢增长，同时费用增长相对较慢。从收入占比均超过四成的物业管理服务和非业主增值服务看，2018 年至 2020 年，其毛利率分别从 19.3% 增长至 23%，及从 33.1% 增长至 37.6%。这使得公司总体毛利率水平从 29% 略增至 30.9%。而同期费用占比最大的行政开支，复合年增长率为 75%，远低于营收和毛利的增长速度，因此 2018 年至 2020 年，公司的净利润率分别为 5.7%、6.6% 和 10.1%。

值得一提的是，新力服务的社区增值服务毛利率超过 50%，远远超过该业务行业平均水平处于头部位置，而且随着社区住户的需求增多，以及我国在政策面的呵护，未来该细分板块具备很大潜力，这也是当前很多物业公司发力的地方。

在现金流方面，新力服务的现金流动性也比较充裕。截至 2020 年末，公司流动资产 8.15 亿元，流动负债 6.93 亿元。在手现金 2.09 亿，可完全覆盖公司短债。2018 年至 2020 年，流动比率分别为 2.4、1.2 和 1.2，资产流动性处于良好状态。并且若能获得上市融资，公司的现金流和资产结构将进一步优化，充足的现金有利于公司继续进行业务拓展。

综合来看，新力服务虽然背靠新力控股起家，但是目前业务占比不足三成，逐渐形成脱钩。综合实力在江西位居龙头，目前也有省外发展的动态，且在管面积和营收连续翻倍增长，盈利能力也有持续提升，或能受到资本市场的青睐。且从目前合同建筑面积储备看，未来几年仍有望维持高增长状态。总的来说，上市后还是比较值得期待的。