“指導價” 滿月，深圳二手房到了十字路口
最近是深圳樓市多事之春。
“指導價” 滿月，深圳龍崗按指導價賣房的業主火了，南山大沖、福田新洲按照指導價掛牌的房源也火了～~
和 “指導價” 相關的買賣都成了焦點，似乎樓市調控的降温效果開始顯現。
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“指導價” 顯威力，業主開始 “服氣”
深圳樓市都有蝴蝶效應，一件小事都能引起大風浪。
如果是以往，業主買賣房子是很稀鬆平常的事情。
但 2 月 8 日深圳公佈二手房指導價後，業主賣房就有了一道準線。
低於這條線的，對於買家來説，可能就等於撿了大便宜。
所以第一套按照指導價賣的房子，就成了全市場的關注點。
率先火起來的是龍崗摩爾城的一位業主。
144 平精裝大四房，按單價 33750 元/平賣，沒有額外收費。
接着南山大沖都市花園一套 80 平按單價 13 萬/平賣的兩房以及福田新洲的嘉洲富苑一套 109 平，按單價 74954 元/平賣的 5 房都受到了關注。
但事實，龍崗摩爾城的這套房子，只是略低於指導價 33800 元/平，並且大户型一直以來都賣不上價，在之前成交價格是 3.1-3.5 萬/平。
而南山大沖的那套房源，單價和指導價持平，但去年 5 月成交的數據記錄顯示，歷史成交單價已經到了 14.85 萬/平。
福田新洲嘉洲富苑掛出的那套房源，單價還比指導價貴 154 元，並且小區同户型在去年 10 月的歷史成交單價為 6.8 萬/平。
但不管是否真的低於指導價很多還是差別其實不大，這些案例只説明一個關鍵點，那就是業主心態開始有鬆動跡象。
因為在 “指導價” 出來的幾天後，波荔曾做過一次關於會不會按指導賣房的問卷調查。
當時 79% 的業主表示不會賣房，會留到以後再説；13% 的業主還不清楚，觀望着；還有 7% 的業主表示擔心後續會有更多的 “幺蛾子”，會考慮賣。
這説明一開始業主的心態，絕大部分是非常堅挺的，並沒有認同這份 “指導價”。
政策剛出來，都要跑一段時間，市場的反應才會足夠真實。
問卷是大約一個月前做的，並不能真實地反映市場全階段的結果，所以 “指導價” 的威力還沒體現出來。
現在已經過去一個月，現在看指導價，其實威力是巨大的。
一是影響了買家和賣家的預期。買家和賣家在看不到價格的情況下，就沒那麼容易瞭解各個小區的價格趨勢，也就做不了預期判斷。
二是貸款變相被拉高乘數。原本首付只要準備 3 成的就可以了，現在要準備 5 成的，對買家來説非常吃力。
這樣交易量馬上就降下來了。
量在價先，指導價後，房價沒變，深圳當月的掛牌成交量則明顯下跌。
根據深圳房地產中介協會週報數據顯示，新政後首周（2 月 15 日-21 日）網籤量迅速冰凍，只有 362 套網籤登記。
但最近深圳二手房的掛牌量是有回升的，相比 2 月深圳二手房的掛牌量，3 月多了 4295 套。
根據諸葛找房數據顯示，2 月 22 日深圳二手房的掛牌量為 43065 套，而 3 月 10 日深圳的掛牌量為 47360 套。
（2 月 22 日）
（3 月 10 日）
根據鏈家平台上的數據，2 月 19 日深圳的掛牌量是 30467 套，而 3 月 10 日是 32557 套，增加了 2090 套。
（2 月 19 日）
（3 月 10 日）
每個平台掛牌的數量是不同的，但同時兩個平台的掛牌量都增多了，説明深圳二手房的掛牌量是在增多的。
説明還是有不少業主，不賣房的心態開始鬆動了，賣家對不賣房的預期悄悄發生了變化。
同時陸陸續續出現的按照 “指導價” 賣房的案例，也説明了一件事：
深圳的業主開始接受官方 “指導價” 的指導。
這對買家來説是個非常重要的信號。
之前有眼尖的網友提到過，説深圳東部的指導價，不少是高於 2 月 8 日前的掛牌價，但波荔整理了一下指導價小區名單後，發現這樣的小區其實不多。
（注：可能還存在其他小區未納入整理）
所以其實指導價公佈出來的時候，是已經根據深圳東西部的房價情況而公佈的了，掛牌價低於指導價的小區對比官方公佈的3595 個樣本，只是很小的一部分。
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量在價先，深圳房價將如何變化？
成交量明顯下滑了，現在市場價格變動看不到了，大家都很希望能看到價格。
深房中協在《2 月樓市小結》中提到，深圳樓市當前出現了一種怪像：
2·8 新政後，各大中介帶看量不減反增，網籤量低迷。
説明現在市場開始有反轉跡象，買家成了主動方，並且相比業主更迫切地希望知道市場的價格動態。
所以現在大家最關心的還是深圳真實的價格走勢到底會如何。
從按指導價賣房的幾個案例來看，短期深圳的房價是有所鬆動了的。
不過鬆動的空間估計不會有太多。
因為房子一旦漲上去，其實價格很難跌回去。
這跟豬肉從去年十幾塊漲到三十幾塊，後面就很難再回到十幾塊的水平一樣的道理。
在人大出版社出版的《宏觀經濟學》第十版當中，就有這麼一句話：
“物價水平一旦提高，就不會降下來，除非通貨膨脹率為負數，換而言之，除非通貨緊縮”。
根據全球經濟指標數據網數據顯示，中國 2021 年 1 月的核心通脹率有回落，是負的 0.3。
（圖源：全球經濟指標數據網）
但也就今年 1 月出現了一次。在過去 10 年，中國的通貨膨脹率都是大於 0 的正數。
所以從長遠來看，核心通脹率還能不能繼續負下去，對物價的影響很關鍵，對房價的影響也很關鍵。
（圖源：全球經濟指標數據網）
物價漲上去的原因，除了是供不應求，還有一個就是貨幣超發。
印出來的錢除非收回去，才能把價格拉下來，不然房價大幅下降，就會有大量資金從房地產行業流出，流到其他行業，最後導致其他商品價格上漲。
現在股市綠了又綠，各行業的 “茅股” 分別有不同程度的回調，手上拿着錢的人就會去看其他能保值，能賺錢的東西。
華創證券首席宏觀分析師張瑜，在今年的一次訪談中分析市場動向提到，“除了順週期股票，商品和核心房產值得關注，在大牛市之後，都會存在財富效應的分散。”
所以從市場大環境看，作為一線城市的深圳，房子仍舊會被看好。
