融创中国（1918.HK）营收利润双丰收，负债换挡超预期，十年长跑稳高位

3 月 12 日上午，融创中国（01918.HK）发布 2020 年业绩报告，并于当日召开年度业绩发布会。截至 2020 年 12 月 31 日，融创中国 2020 年全年实现合同销售金额5752.6亿元人民币，合约销售面积4102.1万平方米，均比上年有所提高，进一步稳固行业 TOP4 的位置。全年实现营业收入 2305.9 亿元，同比增长 36.2%。归属母公司净利润 356.4 亿元，同比增长 36.9%；每股股息进一步上升至 1.65 元，同比增长约 33.9%。

在各项经营业绩都稳健增长的同时，融创凭借战略的优势和坚实的基础，持续优化资本结构。截至 2020 年底，融创中国净负债率大幅下降至 96.0%，现金短债比提升至 1.08，剔除预收款项后的资产负债率下降至 78.3%。两项指标成功达到 “三道红线” 政策标准，一年期内以超预期的进度，负债迅速降至 “黄档”。同时，手握 1326.5 亿元的现金余额，足以应付当前的债务压力。

被称之为 “百年未有之大变局” 的 2020 年，是一个集 “挑战” 与 “机遇” 并存的关键时间节点。对融创中国而言，在全球疫情的阴影下，同时面对 “三道红线” 的压力，在外界看来稳住这一年似乎成了关键。

然而，融创中国以继续稳居行业高位的销售业绩，超三成增长的收入利润，债务结构得到了明显的优化改善，不仅消除了市场的顾虑，更是进一步坚定了投资者的信心。

销售业绩稳固行业高位，营收利润超高速增长

过去的 2020 年新冠疫情笼罩全球，融创中国第一时间响应上级的疫情防控号召，在市场停摆的压力下以自身优势，做好相关防疫抗疫工作的同时也积极迎接 “复工” 准备。主动向社会捐款捐物、为租户减免租金，以大房企的担当与社会各界共克时艰。并于第一时间向武汉市捐赠 1.1 亿元抗疫资金，最终荣获由湖北省工商联授予的 “抗疫杰出贡献奖” 荣誉。

从今天看来，过去的 2020 年，融创中国不仅没有受到疫情的影响，企业经营还取得骄人的成绩。

从销售业绩来看：2020 年融创中国实现合约销售金额 5752.6 亿元人民币，比上年净增 190.5 亿元，同比增长约 3.42%；实现合约销售面积 4102.1 万平方米，比上年净增 273.6 万平方米，同比增长约 7.15%。

 从城市集中度来看，5752.6 亿元的销售额形成了多个极具竞争力的城市，贡献百亿级销售额的城市增至 20 个。其中，杭州单城销售额超 400 亿元，重庆和武汉两城市的销售额均超 300 亿元。

从月度业绩来看，年初受疫情和淡季的双重影响，前两月的销售数据相比上年滑落明显。但自 3 月起全国各地先后迎来复工，融创中国销售业绩逐月攀升，直至 10 月实现了单月 704.1 亿元超高业绩。年底 12 月虽有一定程度上的回落，但销售均价却迎来了大幅增长。结合此前几个月的业绩销售情况，可以见得这是在实现正增长的前提下，有意在控制销售业绩的做法。

（截图源自：融创中国 2020 年月度业绩公告）

若是说一年两年的数据很难体现出企业的成长性，那么从近五年的业绩数据来看，融创中国的销售金额是呈现逐年稳步攀升。2020 年全年 5752.6 亿元的合同销售额相比于 2016 年的 1506.3 亿元，五年间累计增幅达 281.90%；2020 年全年 3889.2 亿元的权益合同销售额相比于 2016 年的 1039.6 亿元，五年间累计增幅达 274.11%。

鉴于 2020 年的优异表现，以及企业良好的经营现状，融创中国董事会主席孙宏斌宣布将 2021 年业绩目标定在 6400 亿。也就是说，只要在 2020 年的销售业绩基础上再实现 11.26% 的增长即可达成全年的业绩目标。

众所周知，销售业绩不代表营业收入，对于融创中国 2020 年的业绩公告，比稳居 TOP4 的销售业绩更加入眼的是营收和利润。

从营收利润上看：2020 年融创中国实现营业收入 2305.9 亿元，相比于 2019 年的 1693.2 亿元净增 612.7 亿元，同比增长达 36.2%。实现毛利润为 484.0 亿元，相比于 2019 年的 414.1 亿元净增 69.9 亿元，同比增长 16.9%；归属母公司净利润达 356.4 亿元，相比于 2019 年的 260.3 亿元净增 96.1 亿元，同比增长高达 36.9%。

超高速增长的营收和利润，促使每股盈利 7.82 元相比于上年的 5.99 元，同比增速 30.6%；预计每股分红 1.65 元相比于上年的 1.23 元，同比增长 33.9%。

稳居高位的销售业绩和超高速的财务增长固然是好，但对房企而言还有个更为关键的点就是现金流状况。截至 2020 年 12 月 31 日，融创中国的现金及现金等价物约 987.1 亿元，同比增长 26.64%；若加上受限制现金，现金及银行结余将累计达 1326.5 亿元。

（截图源自：融创中国年度业绩公告）

“三道红线” 超预期降挡，低估值备受资本市场追捧

销售业绩和财务数据背后的债务情况更是一个不可被忽视的问题，尤其是自 2020 年 8 月起针对房企的 “三道 红线”。

在 2020 年 8 月 20 日，住建部、央行召集重点房企开了个座谈会，提出为控制房企债务的增长，为房企融资设置了 “三道红线”。分别为：剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于 100%；现金短债比小于 1.0 倍。

按照中证鹏元的样本的统计数据来看，“三道红线” 采取的标准上与行业的中位水平大致相当，这也，意味着样本中至少有半数房企是无法达到 “不踩红线” 的标准。

得益于融创中国稳居高位的销售业绩和坚实的财务基础，以及充裕的现金流，“三道红线” 下的三项资本结构指标已得到了显著的改善。

业绩报数据显示，融创中国的净负债率由 2019 年的 172.3% 迅速下降至 2020 年的 96.0%，守住了不高于 100% 的红线阈值；现金短债比从 2019 年的 0.57% 攀升至 2020 年的 1.08%，也守住了高出 100% 的底线标准。最后一个，剔除预收款的总资产负债率，也从 2019 年的 83.9% 下降至 2020 年的 78.3%，虽然没能守住 70% 的这个坎，但 “降负债” 的力度也是有目共睹的。

自 “三道红线” 标准设立以来，融创中国债务水平已迅速降至黄档，“降负债” 也取得了超预期成果。

这也就是说，在 “三道红线”的规则标准下，融创中国从踩三条红线经过一年的调整顺利下降至仅踩一条红线。从静态的 2020 年三道红线数据标准来看，虽不见得会很好，但从动态的比对来看，降负债的步伐已经是超过了预期。

同时，鉴于非受限制现金超额覆盖短期债务，短期债务也较 2020 年中期大幅下降 34.9%，占总有息负债比重下降至 30% 的行业低位，充裕的流动性也让财务指标的弹性更加强韧。

得益于良好的经营状况，稳居高位的销售业绩，丰厚的土储货值以及在降负债上的成果表现，融创中国频获国际国内评级机构认可。据不完全统计，在近一年里年已有十余家境内外评级机构给予融创中国 “正向” 的评级。其中，光大证券于 2021 年 2 月 19 日给出高达 60.50 元的目标价。华创证券、中泰国际在 2020 年也均给出了高达 60.00 元的目标价。

3 月 12 日，在融创中国 2020 年业绩会当日，野村东方国际证券发布研报以 “市场前景乐观，业绩指引符合预期” 继续维持融创中国的 “增持” 的评级，并给予 46.10 元的目标价，相比于当日 32.4 元的收盘价存在 42.3% 的上行空间。

（截图源自：野村东方国际证券研报）

融创中国凭借良好的发展，正受到业内机构以及各方投资者越来越多的关注和认可。

从赶超到领跑，十年长跑稳高位

2020 年正是融创上市的是十周年，上市十年来融创中国的合同销售额增长了 81.02 倍；总资产增长了 70.37 倍；营业收入增长了 35.33 倍；净利润增长了 23.70 倍；土储货值增长了 34.25 倍；而市值仅仅增长了 12.85 倍……

十年里，融创中国的业务板块也从地产开发，覆盖到除地产开发之外的包括有服务、文化、文旅、会议会展和医疗康养等六大领域，自此也由一家小型区域房企发展成为今天以地产为主业的全国化大型综合服务企业。

融创服务不负众望，于 2020 年 12 月 19 日正式登陆港股，截至 2020 年 3 月 12 日收盘价位 23 港币，相比于 11.6 元的发行价，累计增长 98.28%，市值已经突破 700 亿港币，约合近 600 亿人民币市值。

低估的市值是持续成长的动力，丰厚的土储才是创造未来的新机遇。

截至 2020 年 12 月底，融创中国连同其合营公司及联营公司的总土储货值足够维持公司五年甚至更久的销售业绩，远高于行业平均三到五年的储备；这也就是 2020 年融创中国董事会主席孙宏斌喊出 “控制拿地” 的自信。其中，重庆更是创造了单城 2000 万平方米土储面积。武汉、眉山、青岛、西安和昆明五城市土储面积均超 1000 万平方米。从权益数据来看，重庆单一城市土储面积超 1300 万平方米，青岛和武汉均超过 900 万平方米。同时，也给超预期的 “降负债” 打下了坚实的基础。

从城市等级划分来看，约有 78% 的土储位于一、二线城市，更让人惊叹的是，如此高质量土储的平均成本仅约 4270 元每平方米。

按照 2020 年单价超过 14000 元的平均销售均价来看，土地成本占 2020 年销售均价的比例只有 30%，从拿地成本来看，已经是远低于主打一二线城市市场的房企。用较低的土地成本，主打高品质项目，也支撑了融创中国今后几年的利润水平。

三五年太久，只争朝夕。从短期来看，年报数据显示，2021 年融创中国可售货值预计将超过 9000 亿元。其中，二线城市土储占比达 65%，一二线城市土储累计占比高达 78%，充足且高质量的可售货值资源，将有力支持全年销售目标的达成。

同时，践行大企业的社会责任是融创中国该有的担当，过去十年里通过融创公益基金会等方式累计向社会捐款金额超 23 亿元，主要用于助力教育科研、公共卫生及脱贫攻坚等领域。另一方面积极开展 “融创乡村振兴计划”、“融创英苗培养计划” 及 “融创善筑中国计划”，围绕乡村振兴、教育扶智、古建保护三大领域开展公益行动。并成立了融创义工联盟，发起 “全员公益计划”，汇聚爱心，并通过 “融创公益” 线上小程序，连接业主、员工和社会公众。通过共享公益，让公益成为习惯。

对于未来，融创中国将继续坚持以地产开发为核心主业，保持地产主业的均衡高质量发展，加速提升 “地产 +” 业务竞争优势，快速发展成为具备全面竞争优势和广阔增长空间的大型企业集团。