大唐地產（2117.HK）營收利潤雙豐收，降負債，優土儲奠定 “2+1+X” 佈局

3 月 16 日上午，大唐集團控股（02117.HK；簡稱：大唐地產）召開 2020 年度業績發佈會，發佈截至 2020 年 12 月 31 日的全年度業績。2020 年大唐地產實現營業收入約 105.88 億元，同比增長 30.60%；實現毛利潤約 26.96 元，毛利潤率為 25.50%，年度淨利潤約 9.50 億元，同比增長 51.40%，淨利潤率為 9.00%，歸屬母公司淨利潤 7.15 億元。

（圖片源自：大唐地產業績會現場）

大唐地產董事長吳迪在業績會上表示：大唐地產將始終堅持以 “客户為中心的高質量規模化發展主題，以平台化戰略與產品力提升雙輪驅動為主線”，實現業績的再增長。

被稱之為 “百年未有之大變局” 的 2020 年，是一個集 “挑戰” 與 “機遇” 並存的關鍵時間節點。對大唐而言，這一年在全球疫情籠罩的陰影下，銷售收入穩步攀升，財務結構持續穩健，負債率進一步下降，在整體市場環境偏低迷的上市房企中，似乎有着明顯的 “趕超” 跡象。

銷售業績超預期增長，營收利潤再創新高

受疫情影響 2020 年，大唐地產第一時間響應上級的疫情防控號召，在市場停擺的壓力下以自身的優勢，做好相關防疫抗疫工作的同時積極迎接 “復工” 的準備。最終，不僅沒有受到疫情的太大影響，還取得了驕人的成績。

首先，從銷售業績上看：截至 2020 年 12 月底，大唐地產銷售物業所得收入為 101.09 億元，相比於 2019 年的 77.72 億元淨增 23.37 億元，同比增速達 30.07%，相比於 2017 年的 34.03 億元，更是實現了 2.97 倍的增長速度。

（數據來源：大唐地產 2020 年業績公告、招股書）

此前招股書數據顯示：大唐地產的項目均價，已經從 2017 年的 6870 元每平方米攀升至 2019 年的 10209 元每平方米，三年漲幅 48.60%。其中，住宅物業的銷售均價從 2017 年的 6416 元每平方米增加至 2019 年的 10781 元每平方米，三年漲幅 68.03%。

雖説項目價格的上漲並不能代表什麼，但結合近幾年的項目銷售額來看，不難發現，即使在項目均價不斷攀升，項目銷售業績更是增長迅猛，尤其是住宅項目，量價齊升的背後是客户對品牌的認可。

在中國指數研究院發佈的《2020 年中國房地產銷售額百億企業排行榜》上，大唐地產以 415.0 億元的銷售額位居 TOP100 銷售榜單的第 75 位。而克而瑞統計數據顯示，2020 年大唐地產實現了 445.1 億元的全口徑銷售額，同比去年實現 31% 的增長，並被克而瑞列入 “2020 年中國房地產企業銷售 TOP200” 榜單的第 73 名。

其次，從營收利潤上看：2020 年大唐地產實現營業收入 105.88 億元，相比於 2019 年淨增 24.80 億元，同比增長 30.59%，毛利潤為 26.96 億元，相比於 2019 年淨增 5.11 億元，同比增長 23.39%，歸屬母公司淨利潤為 7.15 億元。

把時間放長遠來看，2020 年 105.88 億元的營業收入相比於 2016 年的 20.76 億元，實現了 4.10 倍的增長。2020 年 26.96 億元的毛利潤相比於 2016 年的 3.82 億元，實現了 6.06 倍的增速。2020 年 7.15 億元的歸屬母公司淨利潤相比於 2016 年的 1.32 億元，實現了 5.42 倍的增速。

可以見得，無論從短期，還是長遠來看，大唐地產的營收和利潤均有着穩步且明顯的增長。除了銷售業績和業務收入優異表現之外，對房企而言更為關鍵的現金流狀況也是日趨向好。截至 2020 年 12 月 31 日，大唐地產擁有的現金及銀行結餘為 56.6 億元，相較於上年的 41.0 億元，淨增加 15.6 億元，同期增加 38.05%。

然後，從資產規模來看：截至 2020 年底大唐地產總資產規模達 472.55 億元，相比於 2019 年同比增長 27.58%，是 2016 年 2.48 倍，近五年年均複合增長率為 22.03%；負債總額達 399.33 億元，相比於 2019 年同比增長 339.55%，是 2016 年 2.14 倍，近五年年均複合增長率為 16.13。

資產總額的增速遠超負債總額的增速，這也就意味着權益總額在急速上升。截至 2020 年底大唐地產權益總額達 79.22 億元，相比於 2019 年同比增長 156.87%，是 2016 年的 20.47 倍，近五年年均複合增長率為 68.02%。

強勁的銷售業績，穩健的財務增長及急劇攀升的權益總額，剛上市的大唐地產頻獲各大媒體及第三方研究機構的認可。除了多次躋身 TOP100 的銷售額榜單中外，在 3 月 16 日由中國房地產業協會及中國房地產測評中心共同發佈的《2021 中國房地產開發企業綜合實力 TOP500 評測研究報告》中位列第 88 位。

降負債，優土儲，區域深耕奠定“2+1+X” 佈局

對房企而言財務數據固然重要，但背後的債務結構和土儲規模，更是一個不可被忽視的問題，尤其是針對負債率整體偏高的房企而言，降負債成了企業主動或被動的必然舉措。

2020 年 8 月 20 日，住建部、央行召集重點房企開了個座談會，提出為控制房企債務的增長，為房企融資設置了 “三道紅線”。分別為：剔除預收款後的資產負債率不得大於 70%；淨負債率不得大於 100%；現金短債比不得小於 1.0 倍。

按照中證鵬元的樣本的統計數據來看，“三道紅線” 採取的標準與行業的中位水平大致相當，這也，意味着樣本中至少有半數房企是無法達到 “不踩紅線” 的標準。

從大唐地產的業績報數據來看，2020 年的淨負債率在 2019 年的 119.2% 的基礎上進一步下降至 58.7%，遠低於 100% 的閾值；現金短債比從 2019 年的 0.96% 上升至 1.30，已高出 1（或 100%）的標準。最後一個，剔除預收款的總資產負債率，從 2019 年的 87.0%% 下降至 2020 年的 77.7%，雖然依然高出 70% 的警戒線，但相比上年有 9.3 個百分點的下降，從 “降負債” 和 “去槓桿” 的推動進度上來看，是相當大的。

這也就是説，在 “三道紅線” 的標準下，在淨負債率和現金短債比兩項進入安全區位後，僅僅只有剔除預收款的總資產負債率略有踩線。從踩三條紅線的大唐地產，經過一年的調整順利下降至僅踩一條紅線。降負債的同時也可把握部分頭部房企因 “三道紅線” 而放緩發展步伐的機會，在佈局的區域進一步做好深耕和做好彎道超車的準備，以加速發展步伐為當前的重點任務。

降低負債率，是為企業長遠發展做佈局，同樣，土儲貨值更是支撐其長遠發展的動力源。

對於土地儲備這一塊，大唐地產通過三種方式做土地的增量供應，以多元化拿地策略來保障未來的銷售業績。主要舉措為：1、積極參與招拍掛市場拿地；2、收購第三方項目公司股權；3、同第三方企業聯合開發。

截至 2020 年末，大唐地產累計土儲面積約 2044 萬平方米，其中，在 2020 年取得優質地塊共有 44 幅，總規劃建築面積為 839 萬平方米。若是，以開發進度來劃分，開發中總建築面積約 1893 萬平方米，佔比高達 92.61%，已竣工供可售物業 134 萬平方米，佔比約 6.56%。

（截圖源自：大唐集團控股 2020 年業績公告）

按照當前新房交易的預售政策和平均兩年的項目開發週期看，也就意味着這 1900 萬的土儲，可在未來的兩到三年內推向市場，並迅速實現資金的回籠，足以維持未來 3 年的增長需求。

從區域劃分來看，現有的土儲，主要集中在泛北部灣經濟區、海峽西岸經濟區、長江中游經濟區、京津冀經濟區和長三角經濟區。其中，泛北部灣經濟區土儲面積佔比達 40%，海峽西岸經濟區佔比達 27%，累計佔據累計土儲面積的三分之二。以土地儲備作為區域佈局的優勢，鞏固區域優勢進行選擇性拿地，也就形成了大唐地產的 “2+1+X” 佈局策略。即以 2 個深耕根據地，鞏固海西和北部灣城市羣，建立穩固的發展根基；1 個重點發力城市羣，藉助總部搬遷上海的機遇，擴大在長三角城市羣的佈局，逐步建立起第三個深耕區域；X 個機會型重要都市圈，覆蓋於京津冀經濟區，長江中游經濟區，成渝經濟區，以及大灣區做佈局。

以攻為守，建立長足發展護城河

按照大唐地產的 “2+1+X” 佈局策略來看，北部灣經濟區、海峽西岸經濟區和長三角經濟區，形成了 “2+1” 的深耕重點發力區域，這也是對外開放的窗口。與以長江中游經濟區和成渝經濟區等為代表的潛在市場機遇，最終形成了對外開放市場和對內城市羣的探索。隨着市場化和全球化的開放步伐進一步加快，這些地方的區域價值，產業價值，必定將進一步得以提升。

2020 年，大唐地產取得優質地塊共有 44 幅，總規劃建築面積為 839 萬平方米。截至 2021 年 12 月底累計土儲總建面約 2044 萬平方米。同時加速長三角區域佈局，先後進入具有經濟活力的節點性核心城市，如寧波、台州、温州、常州、南通、無錫等 14 個城市。

大唐地產以區域深耕，憑藉獨特的產品設計，正一步一步走向全國人民的視野，在產品上融入中國風元素。形成大唐果、世家、印象三大住宅產品系列，分別對應首次購房客户、首套改善型購房客户以及二套改善型購房客户。多樣性的產品線，給了客户更多的選擇空間，應對不同的客户羣體，更容易做到以差異化打法滿足不同客户羣體的選擇需求。同時，加強重點區域的市場跟蹤和研究，以需求為導向的精準產品定位，在嚴格遵守價值投資原則下繼續獲取土地儲備。

2021 年對房企來説將是機遇與挑戰並存的一年。疫後經濟的全面復甦將給行業注入活力，同時在房住不炒、因城施策等調控主基調下，市場供需節奏將逐步迴歸平穩，需求將更趨理性。在行業集中度日趨加強的情況下，地產開發既要把握城市輪動的機會，合理戰略佈局，又要聚焦優勢區域，深耕重點城市。