大唐地产（2117.HK）营收利润双丰收，降负债，优土储奠定 “2+1+X” 布局

3 月 16 日上午，大唐集团控股（02117.HK；简称：大唐地产）召开 2020 年度业绩发布会，发布截至 2020 年 12 月 31 日的全年度业绩。2020 年大唐地产实现营业收入约 105.88 亿元，同比增长 30.60%；实现毛利润约 26.96 元，毛利润率为 25.50%，年度净利润约 9.50 亿元，同比增长 51.40%，净利润率为 9.00%，归属母公司净利润 7.15 亿元。

（图片源自：大唐地产业绩会现场）

大唐地产董事长吴迪在业绩会上表示：大唐地产将始终坚持以 “客户为中心的高质量规模化发展主题，以平台化战略与产品力提升双轮驱动为主线”，实现业绩的再增长。

被称之为 “百年未有之大变局” 的 2020 年，是一个集 “挑战” 与 “机遇” 并存的关键时间节点。对大唐而言，这一年在全球疫情笼罩的阴影下，销售收入稳步攀升，财务结构持续稳健，负债率进一步下降，在整体市场环境偏低迷的上市房企中，似乎有着明显的 “赶超” 迹象。

销售业绩超预期增长，营收利润再创新高

受疫情影响 2020 年，大唐地产第一时间响应上级的疫情防控号召，在市场停摆的压力下以自身的优势，做好相关防疫抗疫工作的同时积极迎接 “复工” 的准备。最终，不仅没有受到疫情的太大影响，还取得了骄人的成绩。

首先，从销售业绩上看：截至 2020 年 12 月底，大唐地产销售物业所得收入为 101.09 亿元，相比于 2019 年的 77.72 亿元净增 23.37 亿元，同比增速达 30.07%，相比于 2017 年的 34.03 亿元，更是实现了 2.97 倍的增长速度。

（数据来源：大唐地产 2020 年业绩公告、招股书）

此前招股书数据显示：大唐地产的项目均价，已经从 2017 年的 6870 元每平方米攀升至 2019 年的 10209 元每平方米，三年涨幅 48.60%。其中，住宅物业的销售均价从 2017 年的 6416 元每平方米增加至 2019 年的 10781 元每平方米，三年涨幅 68.03%。

虽说项目价格的上涨并不能代表什么，但结合近几年的项目销售额来看，不难发现，即使在项目均价不断攀升，项目销售业绩更是增长迅猛，尤其是住宅项目，量价齐升的背后是客户对品牌的认可。

在中国指数研究院发布的《2020 年中国房地产销售额百亿企业排行榜》上，大唐地产以 415.0 亿元的销售额位居 TOP100 销售榜单的第 75 位。而克而瑞统计数据显示，2020 年大唐地产实现了 445.1 亿元的全口径销售额，同比去年实现 31% 的增长，并被克而瑞列入 “2020 年中国房地产企业销售 TOP200” 榜单的第 73 名。

其次，从营收利润上看：2020 年大唐地产实现营业收入 105.88 亿元，相比于 2019 年净增 24.80 亿元，同比增长 30.59%，毛利润为 26.96 亿元，相比于 2019 年净增 5.11 亿元，同比增长 23.39%，归属母公司净利润为 7.15 亿元。

把时间放长远来看，2020 年 105.88 亿元的营业收入相比于 2016 年的 20.76 亿元，实现了 4.10 倍的增长。2020 年 26.96 亿元的毛利润相比于 2016 年的 3.82 亿元，实现了 6.06 倍的增速。2020 年 7.15 亿元的归属母公司净利润相比于 2016 年的 1.32 亿元，实现了 5.42 倍的增速。

可以见得，无论从短期，还是长远来看，大唐地产的营收和利润均有着稳步且明显的增长。除了销售业绩和业务收入优异表现之外，对房企而言更为关键的现金流状况也是日趋向好。截至 2020 年 12 月 31 日，大唐地产拥有的现金及银行结余为 56.6 亿元，相较于上年的 41.0 亿元，净增加 15.6 亿元，同期增加 38.05%。

然后，从资产规模来看：截至 2020 年底大唐地产总资产规模达 472.55 亿元，相比于 2019 年同比增长 27.58%，是 2016 年 2.48 倍，近五年年均复合增长率为 22.03%；负债总额达 399.33 亿元，相比于 2019 年同比增长 339.55%，是 2016 年 2.14 倍，近五年年均复合增长率为 16.13。

资产总额的增速远超负债总额的增速，这也就意味着权益总额在急速上升。截至 2020 年底大唐地产权益总额达 79.22 亿元，相比于 2019 年同比增长 156.87%，是 2016 年的 20.47 倍，近五年年均复合增长率为 68.02%。

强劲的销售业绩，稳健的财务增长及急剧攀升的权益总额，刚上市的大唐地产频获各大媒体及第三方研究机构的认可。除了多次跻身 TOP100 的销售额榜单中外，在 3 月 16 日由中国房地产业协会及中国房地产测评中心共同发布的《2021 中国房地产开发企业综合实力 TOP500 评测研究报告》中位列第 88 位。

降负债，优土储，区域深耕奠定“2+1+X” 布局

对房企而言财务数据固然重要，但背后的债务结构和土储规模，更是一个不可被忽视的问题，尤其是针对负债率整体偏高的房企而言，降负债成了企业主动或被动的必然举措。

2020 年 8 月 20 日，住建部、央行召集重点房企开了个座谈会，提出为控制房企债务的增长，为房企融资设置了 “三道红线”。分别为：剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%；净负债率不得大于 100%；现金短债比不得小于 1.0 倍。

按照中证鹏元的样本的统计数据来看，“三道红线” 采取的标准与行业的中位水平大致相当，这也，意味着样本中至少有半数房企是无法达到 “不踩红线” 的标准。

从大唐地产的业绩报数据来看，2020 年的净负债率在 2019 年的 119.2% 的基础上进一步下降至 58.7%，远低于 100% 的阈值；现金短债比从 2019 年的 0.96% 上升至 1.30，已高出 1（或 100%）的标准。最后一个，剔除预收款的总资产负债率，从 2019 年的 87.0%% 下降至 2020 年的 77.7%，虽然依然高出 70% 的警戒线，但相比上年有 9.3 个百分点的下降，从 “降负债” 和 “去杠杆” 的推动进度上来看，是相当大的。

这也就是说，在 “三道红线” 的标准下，在净负债率和现金短债比两项进入安全区位后，仅仅只有剔除预收款的总资产负债率略有踩线。从踩三条红线的大唐地产，经过一年的调整顺利下降至仅踩一条红线。降负债的同时也可把握部分头部房企因 “三道红线” 而放缓发展步伐的机会，在布局的区域进一步做好深耕和做好弯道超车的准备，以加速发展步伐为当前的重点任务。

降低负债率，是为企业长远发展做布局，同样，土储货值更是支撑其长远发展的动力源。

对于土地储备这一块，大唐地产通过三种方式做土地的增量供应，以多元化拿地策略来保障未来的销售业绩。主要举措为：1、积极参与招拍挂市场拿地；2、收购第三方项目公司股权；3、同第三方企业联合开发。

截至 2020 年末，大唐地产累计土储面积约 2044 万平方米，其中，在 2020 年取得优质地块共有 44 幅，总规划建筑面积为 839 万平方米。若是，以开发进度来划分，开发中总建筑面积约 1893 万平方米，占比高达 92.61%，已竣工供可售物业 134 万平方米，占比约 6.56%。

（截图源自：大唐集团控股 2020 年业绩公告）

按照当前新房交易的预售政策和平均两年的项目开发周期看，也就意味着这 1900 万的土储，可在未来的两到三年内推向市场，并迅速实现资金的回笼，足以维持未来 3 年的增长需求。

从区域划分来看，现有的土储，主要集中在泛北部湾经济区、海峡西岸经济区、长江中游经济区、京津冀经济区和长三角经济区。其中，泛北部湾经济区土储面积占比达 40%，海峡西岸经济区占比达 27%，累计占据累计土储面积的三分之二。以土地储备作为区域布局的优势，巩固区域优势进行选择性拿地，也就形成了大唐地产的 “2+1+X” 布局策略。即以 2 个深耕根据地，巩固海西和北部湾城市群，建立稳固的发展根基；1 个重点发力城市群，借助总部搬迁上海的机遇，扩大在长三角城市群的布局，逐步建立起第三个深耕区域；X 个机会型重要都市圈，覆盖于京津冀经济区，长江中游经济区，成渝经济区，以及大湾区做布局。

以攻为守，建立长足发展护城河

按照大唐地产的 “2+1+X” 布局策略来看，北部湾经济区、海峡西岸经济区和长三角经济区，形成了 “2+1” 的深耕重点发力区域，这也是对外开放的窗口。与以长江中游经济区和成渝经济区等为代表的潜在市场机遇，最终形成了对外开放市场和对内城市群的探索。随着市场化和全球化的开放步伐进一步加快，这些地方的区域价值，产业价值，必定将进一步得以提升。

2020 年，大唐地产取得优质地块共有 44 幅，总规划建筑面积为 839 万平方米。截至 2021 年 12 月底累计土储总建面约 2044 万平方米。同时加速长三角区域布局，先后进入具有经济活力的节点性核心城市，如宁波、台州、温州、常州、南通、无锡等 14 个城市。

大唐地产以区域深耕，凭借独特的产品设计，正一步一步走向全国人民的视野，在产品上融入中国风元素。形成大唐果、世家、印象三大住宅产品系列，分别对应首次购房客户、首套改善型购房客户以及二套改善型购房客户。多样性的产品线，给了客户更多的选择空间，应对不同的客户群体，更容易做到以差异化打法满足不同客户群体的选择需求。同时，加强重点区域的市场跟踪和研究，以需求为导向的精准产品定位，在严格遵守价值投资原则下继续获取土地储备。

2021 年对房企来说将是机遇与挑战并存的一年。疫后经济的全面复苏将给行业注入活力，同时在房住不炒、因城施策等调控主基调下，市场供需节奏将逐步回归平稳，需求将更趋理性。在行业集中度日趋加强的情况下，地产开发既要把握城市轮动的机会，合理战略布局，又要聚焦优势区域，深耕重点城市。