零踩线 + 逆势增长：中国金茂的 “道” 与 “术”

金融去杠杆是中国房地产市场的转折点。2020 下半年，监管层推出地产调控 “三条红线” 以来，房企的分化已经势不可挡。

具体来看，三条红线的指标分别包括（1）剔除预收款之外的资产负债率高于 70%；（2）净负债率大于 100%；（3）现金短债比小于 1 倍。

在三条红线与去杠杆的大背景下，不少房企在所难免地收缩。然而，有一家房企在保持负债杠杆指标低于 “红线” 之外，还能维持高速增长，从拿地、销售、到回款都实现了逆势突破：这家房企就是——中国金茂。

截至 2020 年底，中国金茂剔除预付款后的资产负债率降到 66.7%，净负债率为 44.68%，现金短债比为 1.56，三条红线全部满足，做到了 “零踩线”。

中国金茂是如何在 “零踩线” 的同时做到高速增长的？中国金茂 2020 年的业绩如何？未来怎样展望？

三条红线 “零踩线”，四大核心增长

中国金茂 2020 年度业绩体现出强劲增长、资金充裕、精益优质发展的特征。具体来看有四大亮点：

（1）合同销售额连续五年强劲增长

截至 2020 年，中国金茂连续 5 年合同销售金额高速增长，五年连续销售同比增速分别为 61.1%、42.8%、85%、25.6% 以及 44%。

合同销售额于 2018 年突破 “千亿” 大关，于 2020 年度突破 “两千亿” 大关，连续五年位列行业 TOP20 房企销售额增速排行榜第一位。

具体数字来看，2020 年，中国金茂在中国一二线核心城市中，全年销售额过 100 亿的城市达到 7 个。其中北京、上海全年销售额均超过 200 亿，北京 257 亿，上海 210 亿；南京全年销售额达到 182 亿。销售业绩持续高增长，反映出金茂在核心城市市场地位持续领先。

中国金茂单盘销售业绩亦非常突出。北京颐和金茂府首开销售 50.6 亿元；金茂北京国际社区首开 20 分钟售出 814 套，3 个月累计热销 1256 套；南京河西金茂府四开四罄，单盘全年累计实现签约销售额 40.17 亿元；深圳龙华金茂府取得了一年 70 亿元的优异成绩；

三亚金茂湾蓄客 85 天，认筹 1670 组，首开房源全部售罄；龙城金茂府首开当日拿下太原楼市单价 2 万元以上的高端住宅中首开去化率、开盘总金额和成交套数三项冠军。

（2）城市运营贡献强劲业绩增长动能

2020 年中国金茂新增城市运营项目 7 个，中国金茂今年新增的 1417 万平方米的土储面积中，44% 的二级新增土储均来自城市运营项目。

截至年末，中国金茂累计获取的城市运营项目已达到 27 个，均位于一二线核心城市以及活力城市群周边，这些城市运营项目城市能级强、发展潜力大。这些持续成熟发展的城市运营项目，为金茂业绩持续增长创造了市场动能。

2020 年全年，来自城市运营的项目为金茂贡献了 21% 的当期销售业绩，较 2019 年的 14% 有较大提升。

去年开盘的南昌金地金茂•九峯府于 9 月到 12 月之间六次发布，六次全部售罄！成为南昌九龙湖当红爆款楼盘。

同时，杭州金茂星外滩首开即销售 10 亿；武汉方岛金茂智慧科学城首开即售罄 348 套；无锡霞客岛生态城首开即创 100% 清盘记录；张家港智慧科学城更是在 9 月底开盘时出现了 60 秒销售 8 亿的纪录。

“网红盘”、“现象级” 的背后，是市场与客户对金茂作为 “城市运营商” 定位的认可和欣赏。

（3）土地货值有效增长、土储结构持续优化

2020 年，中国金茂总计合理新增土地储备 1417 万平方米。在土地储备总量上，截至 2020 年年末，中国金茂总土地储备增长至 9511 万平方米，能够继续支持中国金茂未来五年的稳健发展。

在土地储备结构上，截至 2020 年年末，中国金茂在聚焦一二线、深耕现有城市的基础上继续扩展布局；在烟台、北京、青岛、南昌、武汉、上海、台州、嘉兴、福州、广州、张家口、苏州、温州、南京等地增加土地储备。

中国金茂目前已经进入 51 个城市，持续深耕，实现了全国核心城市的均衡布局，进一步优化了自身的土储结构——数据显示，金茂新增二级项目土地储备中，87% 位于核心一二线城市。

（4）资金优势进一步增强

中国金茂 2020 年杠杆比率进一步下降至 41%。作为央企，得益于稳健高增长和安全健康的资本结构表现，中国金茂备受融资机构欢迎，其 2020 年年度融资成本下降至 4.42%。

金茂逆势增长的秘密

我们都知道，2018 年金融去杠杆开启了所谓的 “地产下半场” 大幕。在之前的分析文章《谁能活过地产下半场？》中我们指出：精品战略以及差异化竞争，将成为房企角逐的新战场。

2018 年，中国金茂销售规模突破 “千亿”，实现 1280 亿的合同销售额。到 2020 年，合同销售额已经达到 2311 亿，迈进 “两千亿俱乐部”。

毫无疑问，在大量房企受制于 “三条红线” 不能继续加杠杆拿地增加土地储备的时候，中国金茂实现了逆势增长，人退我进。那么，为什么金茂可以在这么短的时间内迅速突破，逆势增长呢？

总结起来有三大原因： 

（1）财务稳健

稳健的财务状况是金茂持续扩张的基础和底气。前文提到的，中国金茂 2020 年三条红线 “零踩线”，资金优势增强。事实上，回顾过去这些年，金茂的财务始终保持在健康的状态。

例如资产负债率，金茂的资产负债率与净负债率始终维持在 70% 以下的水平。近三年来稍微升高到 70%~80% 之间；2020 年下降到 70% 以下。

融资成本来看，作为央企，中国金茂的融资利率常年控制在 5% 以下。

与其它主要房企相比，金茂的融资利率仅稍高于华润和龙湖，与保利和金地比较接近，大幅低于碧桂园、新城、华夏幸福等。

且经历了 2020 年 “三条红线” 的主动去化过程，金茂的有息负债规模明显收缩。

自 2020 年下半年 “三条红线” 的监管规则出台以来，靠大规模增加负债来冲量的模式已经画上了句号，地产必须通过内生机制来实现增长。在这样的背景下，一向融资成本低廉、负债率维持在低位、且近年来主动收缩债务规模的中国金茂，仍然能够实现拿地、建设、以及销售强劲增长，说明金茂具备了较强的内生增长动力源。

这个内生源头就是金茂的产品力。

（2）发力城市运营

当今中国，盖房子不难，难的是将房子做成精品，做出 IP。然而中国金茂之所以能够把一个个楼盘项目做成精品 IP，背后的深层次逻辑是它的 “城市运营商” 的定位与基因。

城市是一个复杂的概念；简而言之，人类为什么喜欢到城市居住？是因为城市给人的衣食住行以及深层次发展提供了条件。所以城市运营的理念，说到底是以人为本。

中国城市运营理念的开端，可以上溯到世纪之交落成的浦东地标——金茂大厦，这也是中国金茂城市运营的首个作品。上海的人们常说，“先有金茂大厦，然后有浦东新区。”

在党中央 “十四五” 规划中关于城市化发展的目标，要在 5 年内将中国的城镇化率再提升 5 个百分点。这也就意味着，未来将有 7000 万人口进入城市（城镇）。

如果说楼市上半场的主题是 “造楼”，那么楼市下半场的主题就是 “造城”。

战略定位于 “城市运营商” 的中国金茂，始终遵循「以城聚人、以城促产」的城市运营逻辑，更能够符合未来中国房地产发展的大方向。

2020 年新落地武汉方岛金茂智慧科学城、天津上东金茂智慧科学城、常熟金茂智慧科学城、青岛大云谷城市运营项目、丹阳眼镜风尚小镇、温州鳌江国际新城、金华未来科学城等 7 个重点项目，为深耕城市筑牢基础。

（武汉方岛金茂智能科学城项目）

例如，其中位于武汉汉阳区四新生态新城，从片区生态、人文、区位等核心价值出发，聚焦全球产业资源，塑造现代新城综合配套体系，打造成为以滨湖湿地为特色，兼具文化、休闲、旅游和居住功能的 “生态之岛、创意之城、时尚之都”，建成全国一流的总部楼宇经济示范区、健康优质生活区、现代服务业集聚区。

从今年落地的城市运营项目来看，金茂已经突破了北上广深（以及宁杭）等一线（新一线）城市的限制，明显看出布局向强二线（武汉）、二线（温州）、甚至三线（丹阳、常熟等）扩展的趋势。

未来，在债务稳健、融资成本低廉的基础之上，借助金茂的产品力与 IP 效应，城市运营业务进一步发力，布局更加完整健全。

（3）双翼飞翔：科技 + 服务

金茂的产品力来源于对人类居住的深层次需求的感知与关怀。

其背后有强大的科技能力作为支撑。具体来看，“府系” 产品背后有 12 大 “黑科技” 支持，打造智慧舒居体系，遇鉴未来新人居生活。

2020 年，中国金茂继续坚持 “双轮两翼” 的战略，将两翼内涵升级为「科技 + 服务」，短期以「科技引领」和「服务创新」为抓手，助力公司各业务发展，未来两大抓手逐步固化为公司的科技板块和服务板块，打造行业核心竞争能力。

金茂资本作为中国金茂旗下的金融服务平台，发力产业股权投资，捕捉地产科技 + 智慧城市领域中的高成长期创业项目，构筑地产数字化、智能化新生态重塑城市价值。

从中化大厦到上海金茂君悦大酒店、西安鼓楼金茂酒店、金茂北京威斯汀大饭店等 7 家金茂旗下酒店，再到社区以及未来更多的城市运营场景，中国金茂与云迹科技相互协同，探索人工智能应用的边界，加速创新项目孵化，同时 “产融结合” 也将形成增长风暴，引领并辐射中国金茂城市运营的产业升级和创新发展。

谋全局者

高手对弈，不计较一城一地、一时一事的得失，而是关心全局的胜负。局部纠缠之中，忽地在远处落子，看似无关宏旨，甚至有点 “浪费”；然而随着局势的发展，到某一时刻，忽然惊诧，那远方的一子，正是定盘妙手。

这样的玩法，在围棋里叫做：脱先。

回顾中国金茂这些年的发展历程，我分明感受到了一种 “脱先” 的智慧，妙不可言。唯不知金茂的管理高层是否深谙棋理。

地产上半场，金茂并没有像众多房企一样如鲫过江——负债扩张，蒙眼狂奔；相反，金茂在产品力与匠心上下功夫，扎实地打造了几款有竞争力的为市场所认可接受的产品——府系、悦系、墅系等等。这些扎实的功夫，虽然没有使金茂获得红极一时的规模与财富，但却为金茂打造出了市场上无可匹敌的硬核实力。

地产下半场，在去杠杆的指挥棒之下，高负债模式叫停，先前那些蒙眼狂奔的企业忽然发现，自己好像少了点核心竞争力。此时金茂的优势，一下子就显露出来：低负债、低杠杆、低融资成本，高 IP、高科技、高产品竞争力。金茂的 “三低” 与 “三高”，走出了一种先前中国房地产市场难以想象的一种模式与道路：负债降，销售增，市场规模增。

有人说金茂近年来的逆势上涨是 “踩对了点儿”；这是肤浅的看法。

在我理解，金茂的模式将成为未来房企发展的模范与标杆；因为这是一种可持续的模式，是对行业过去“高负债高杠杆高周转” 的不可持续模式的否定之否定，也是金茂作为央企长期以来坚持稳健发展的智慧和远见。

地产下半场，还有很长的路要走。谁能活下来，谁能活得好？明眼人已经看到了答案。