新股前瞻 | 安居客赴港 IPO 補血，挑戰新房領域突圍 “貝殼” 困境

繼貝殼赴美之後，58 同城旗下房產信息服務平台安居客開啓赴港上市之路。這是姚勁波將 58 同城私有化退市後，再一次向資本市場發起衝擊。4 月 8 日，港交所網站顯示，安居客向港交所正式遞交上市申請。

輕資產運營，高毛利的安居客

智通財經 APP 瞭解到，安居客於 2007 年成立於上海，公司業務覆蓋新房、二手房、租房、商業地產、海外地產、裝修等多個領域。其於 2015 年 3 月被國內信息服務類網站 58 同城以 2.67 億美元收購，目前定位為房產信息及交易服務開放平台。

招股書顯示，2020 年，安居客服務超過 650 個經紀品牌和 95 家百強開發商，線上覆蓋的城市及縣城數量超 820 個，收入來自向房產經紀品牌、經紀人及開發商提供的在線營銷服務，以及新房銷售交易的佣金。

2018 年至 2020 年，安居客的營業收入分別為 62.16 億元 (人民幣，單位下同)、75.79 億元、80.52 億元。在營業收入連年增長的情況下，公司同期純利表現卻並不穩定，分別為 19.07 億元、23.06 億元、19.55 億元。公司表示波動的主要原因為 2020 年銷售及營銷開支和財務開支增長較多。

值得注意的是，作為輕資產運營平台的安居客，其毛利率儘管也呈現波動的趨勢，分別為 92.5%、89.2%、90.5%，但依然處於業內較高的水平。

從收入結構來看，安居客目前超過 95% 的收入仍來源於在線營銷服務。2018-2020 年內，安居客來自在線營銷服務的收入分別為 61.47 億元、72.97 億元、78 億元，分別佔總收入的 98.9%、96.3%、96.9%。其他兩塊業務中，交易服務在報告期內的收入佔比分別為 1.1%、3.5%、2.8%，其他服務則佔比為 0、0.2%、0.3%，兩項業務合計所佔比例並不高，從趨勢上看，在線營銷服務還是將在很長一段時間內依然佔據主導地位。

根據艾瑞諮詢數據，安居客目前線上覆蓋 820 餘個城市，在 2020 年第 4 季度平均移動月活躍用户人數為 6700 萬，按 2020 年平均移動月活躍用户量計算，為中國最大的在線房產平台。截至 2020 年 12 月 31 日，安居客在線房產平台上的付費經紀人數量超 72.6 萬人，佔據 67% 的線上房地產營銷市場份額。

背靠 58 同城，進行資源整合

併入 58 集團後，姚勁波對 58 集團旗下房產系列業務開啓了一系列大刀闊斧的整合。

經過數年發展，原有的安居客與 58 同城房產業務已經基本實現合併，從業務上來看，目前其主要為房地產行業提供新房及二手房在線營銷服務，旗下擁有愛房和巧房兩個品牌。

招股書顯示，安居客旗下新房交易平台愛房目前業務已擴展至 33 城，愛房在 2020 年的交易總量達 653 億元，較 2019 年增長 282%。巧房則提供 SaaS 解決方案以幫助經紀品牌及經紀人實現工作流程數字化並提高效率，同時提供經紀人招聘及培訓等增值服務賦能經紀品牌及經紀人。

當前的安居客已經從單純的在線營銷服務提供商轉變為房地產信息和交易服務開放平台，成為提供包括房地產在線營銷、交易服務、SaaS 解決方案及輔助服務等全方位服務集成體。

與此同時，姚勁波控制着 58 同城超過 50% 的股權，而 58 同城除委託投票權協議仍然控制安居客逾 30% 的股權，是安居客的母公司。

背靠 58 同城的大樹，安居客的關聯交易金額也頗高。2018-2020 年內，安居客向 58 集團的採購金額分別為 15.68 億元、19.78 億元、21.17 億元，主要採購是流量獲取服務、業務營運服務、廣告及營銷服務及共享服務。同時，安居客向 58 集團的銷售金額分別為 33.92 億元、36.91 億元、33.73 億元，主要向 58 集團提供支持服務，與母企保持密切關聯。

另外，安居客曾披露 2021 年至 2023 年與 58 集團關聯交易的建議年度上限。安居客 2021 年至 2023 年採購的建議年度上限分別為 32.7 億元、41.8 億元、51 億元，銷售的建議年度上限分別為 21 億元、3 億元、2 億元。對此，公司表示將繼續受惠於 58 集團所提供的流量獲取、業務營運及廣告及營銷服務，進一步提高公司的網絡平台與 58 集團運營的網絡平台的協同效應。

儘管從股東處獲益良多，但安居客的財務壓力卻並未得到太多緩釋空間。數據顯示，安居客的負債率由 2019 年末的 17.49% 飆升至 2020 年末的 92.74%，負債總額也由 2019 年末的 22.72 億元激增至 2020 年末的 156.6 億元。同時，在激烈的市場競爭中，安居客的經營表現也逐漸面臨壓力。近三年來，公司經營活動所得現金淨額分別為 22.76 億元、26.79 億元、21.48 億元，呈現逐年下降的趨勢。

劍指貝殼，安居客難安居

在當前地產政策的嚴厲調控下，中國房地產行業正在逐漸從增量走向存量市場，住宅供不應求局面業已扭轉，存量房的銷售租賃將逐漸佔據中國住宅市場交易的主導地位。

往前來看，傳統的房產中介靠廣鋪門店、廣招經紀人的重資產模式，固定成本高，同時受地域限制，難以突破規模瓶頸，行業格局極其分散。而線上平台屬於輕資產模式，能夠以幾乎為零的邊際成本實現業務規模的增長，促成了一大批線上信息平台的衍生發展。

根據國信證券測算，房產中介行業受益於存量市場增長和新房滲透率提升帶來的高增速，預計行業佣金收入未來十年的年複合增速高達 14%，將在十年後突破萬億。

同時，受益於數字化平台化轉型機遇，未來行業效率將不斷提高。對標美國的成熟房屋中介市場，中國房產中介行業集中度有較大提升空間，市場份額進一步集中，龍頭迎來了歷史性的發展機會。目前，房產中介行業面臨 “高增速、數字化、平台化” 的發展機遇。

類似於安居客這類純信息平台主要為經紀人、房東、開發商提供發佈房源信息的平台，收取端口費、廣告費、諮詢費。平台、品牌和經紀人之間只是單純的商業合作關係，相互獨立。平台在中間扮演的角色也只是負責信息展示和引流商機，不涉及線下門店運營，也不參與具體交易。

然而，純線上的商業模式並不能保證房源的真實性和經紀人的信用。而高效的平台搭建和充分的房源信息在中介行業中非常重要，房產中介收入變現重度依賴經紀人與客户間建立的信任以及線下門店提供的後援支持和信用保障。而這一點，近年已經在打通線上線下的貝殼找房高速發展邏輯中得到了驗證。

貝殼近年來發展迅速，2020 年新房和存量房業務交易額分別達到 1.38 萬億元和 1.94 萬億元，2017-2020 年 CAGR 分別為 76.3% 和 38%，均維持高速增長。從房產交易市佔率來看，貝殼新房業務市佔率從 2017 年的 2.3% 提升到 2019 年的 5.4%，存量房業務的市佔率從 2017 年 12.3% 提升到 2019 年的 19.4%，提升迅速。

4 月 10 日，姚勁波在微信朋友圈發文稱，房產交易領域有更明目張膽的 “二選一” 包裝成自願，強烈呼籲國家反壟斷罰款貝殼 40 億 (4% 標準)，並建議將此款項打入國家公積金賬户，以降低公積金貸款利率減輕老百姓購房負擔。同時，他表示，58 安居客今年將作為挑戰者全面進入新房領域。

選擇在此時 “發難” 貝殼，深層次的原因還是源於 58 安居客的成長焦慮。猛烈的市場搏殺中，貝殼依託於鏈家，佈局 “樓盤字典” 數據庫，完成了線上線下服務閉環的打造，並通過率先在美股市場成功融資，實現了品牌價值和商業邏輯的雙重提升。相較之下，純線上的安居客守住當下份額亦略顯吃力，新產品開發的路徑尚處探索初期，仍然需要時間來驗證。

不過，貝殼也並非全無憂慮，手握海量房源也令行業內對其 “壟斷” 的質疑聲音越發強大，今年春節後貝殼上漲中介費便引起市場關注。公開消息顯示，年後，貝殼在包括上海、深圳、廣州、成都、鄭州、重慶等多個重要城市上調中介費至 3%，由買家承擔 2%，賣家承擔 1%。而佣金率過高可能導致客户飛單情況增多，從而轉投其他平台，性價比佔優的安居客也並非毫無超車機會。