力高集團 (1622.HK) 用健康建築拿下行業下半場入場券

近期，力高集團 (1622.HK) 股價迎來七連陽，觸底反彈趨勢明顯，此前公司交出年度成績單或是刺激此輪市場表現的重要催化劑所在。那麼究竟該如何看待當下公司的機會？

（來源：富途行情）

1、行業板塊估值處在歷史低位，多重因素刺激後續表現

從目前整個港股地產板塊來看，過去一年在疫情陰霾以及政策面、資金面等多方面影響下，房地產板塊整體估值處在歷史底部區域已經成為市場共識，綜合市場主流機構的板塊主題策略，也都在強調看好後續板塊估值修復。

（來源：東方財富 Choice 數據、券商報告）

低估值下這也意味着目前整個地產板塊已經具備較高的安全邊際，而後續同時還將有幾大刺激因子推動二級市場走強。

其一，從資金面來看，目前公募基金對地產板塊的配置比例已經處在相對較低的階段，後續伴隨 “放水” 環境推升牛市預期，在行業輪動中具有可觀提升空間，資金效益之下助推板塊整體走強。根據此前華泰證券發佈的研報顯示，2020 年四季度地產板塊持倉市值佔股票投資市值比重 1.77％，環比三季度下降 0.62 個百分點，持倉佔比首次回落至 2％以內，再創 2013 年以來新低。房地產板塊相對標準行業配置比例低配 0.99 個百分點，低配幅度自 2020 年以來持續擴大。

其二，隨着 “房住不炒”、“因城施策”、“三道紅線”、住宅用地出讓 “兩集中” 等政策方向及措施出台，行業政策的穩定性全面提升，因政策帶來的風險預期將得到釋放，或將吸引投資者加註。

其三，疫情得到控制後，經濟復甦支撐樓市回暖，房企銷售端將得到支撐，為後續利潤釋放帶來良好預期，聰明資金勢必也將順着不斷出爐的超預期的銷售數據進行埋伏和跟蹤，屆時也將推動板塊進一步表現。

從獲取超額收益的角度來看，此時我們認為更應關注到成長性、盈利能力以及財務端優化、產品具有特色和競爭力的房企。而近日股價快速走強的力高集團成為值得觀察的目標。

2、基本面韌性強，核心指標表現亮眼，凸顯抗週期能力

首先關注到力高集團過去一年的業績基本情況，依據財報數據所示，2020 年，力高集團實現營業收入為 124.52 億元，同比增長 44.8%；實現歸母淨利潤為 12.96 億元，同比增長 25.2%。

根據不完全統計，目前已發佈年報的上市房企平均營收增速約為 16.5%，同比下滑 8.1 個百分點，歸母淨利潤增速更是不到 3%，反映整個行業營收及淨利潤過去一年受疫情等多方面影響帶來的衝擊。

反觀之，力高的營收及歸母淨利潤增速表現相當亮眼，取得了大幅優於行業的水平。而這一成績的出爐的實質也充分反映出——公司前瞻性的土儲佈局、圍繞新東方健康建築差異化的產品構建以及高效的營運能力已經全面支撐公司形成了跨週期的增長能力，能夠有力應對行業增速放緩以及特殊風險事件帶來的衝擊。

上述判斷，更是基於過去力高集團長期取得的優秀表現：

規模上看，公司實現了在行業中規模穩健快速擴張的能力。2020 年，力高合約銷售金額 409.75 億元人民幣，同比增長 49.5%，拉長時間維度，公司近 5 年銷售金額複合增速達 58.8%，考慮到近幾年房地產行業整體增速面臨下行的大背景，力高的增長態勢可謂亮眼。

盈利能力上，力高公司近四年 ROE 長期處在 20% 以上，淨利潤率亦處在行業較高水準，公司擁有穩健的盈利水準。2020 年公司淨利潤率達到 11.59%，根據此前統計的 37 家千億和準千億房企整體淨利率僅只有 5.4%，反映出力高遠優於行業頭部梯隊的表現。而從行業整體來看，根據中指研究院發佈的《中國房地產百強企業研究報告》顯示，2020 年全國百強房企淨利潤率為 11.2%，力高的利潤率水平也基本與行業整體水平相當。

（來源：Wind）

財務方面，在規模快速增長的同時，力高保持着穩健的財務表現，公司負債率長期低於行業平均水平，抗風險能力突出。2020 年末，力高淨負債率僅為 48.7%，而該指標自 2015 年來從未超過 51%。而據中達證券研究 2020 年上市房企淨負債率中位數約為 63.8%，且已經算是近年來的低位，對比可見力高長期保持了相對審慎的槓桿水平。

（來源：中達證券）

綜合以上不難看出力高在長期發展中展現了高質量增長的一面，公司成長與經營質量並重，並在長期行業深耕中形成了紮實根基。公司不僅擁有暢通多元的融資渠道，同時全國化佈局已經基本完成，並且在長三角、粵港澳大灣區、環渤海等核心經濟圈擁有豐厚資源及不俗的市場影響力，此外公司圍繞健康建築領域的探索，進一步形成了差異化的競爭能力，推動其進入到整個行業更高維度的競爭中，形成了強大的護城河。

3、成長性加速釋放，財務端改善，支撐估值進一步修復

隨着整個行業板塊的回暖，目前我們認為從企業基本面角度而言，有如下幾大因素將成為驅動力高集團後續估值修復的重要催化劑。

首先表現在未來業績增長的確定性和成長性上。

預收賬款是房企營業收入和淨利潤的先行指標，通過預收賬款與營業收入的比重可以反映上市房企的未來收入增長點預期。2020 年末，力高集團預收賬款/營業收入比值為 2.15 較上年同期上升 0.35 個百分點。近年來公司這一指標持續走強，而次年給出的營收及淨利潤增長成績不俗，形成了良好的同頻共振，這也意味 2021 年力高的業績確定性也非常高，隨着利潤的釋放，後續估值下落也將有望催化出戴維斯雙擊行情。

（數據來源：公司財報）

此外從銷售層面來看，其作為支撐公司後續結轉的根本要素，需要重點關注背後的土儲及產品力。土儲質與量以及成本等要素決定了房企後續的規模成長空間和利潤空間，產品力決定了去化，並影響着利潤水平。

從土儲上來看，截止 2020 年底，力高集團總土地儲備約為 2338 萬平方米，較 2019 年同比提升 60.5%。區位佈局方面，力高近年來始終堅持 “1+3+N” 全球佈局戰略，將長三角城市羣作為第 “1” 個深耕的核心主區域；將粵港澳大灣區、長江中游城市羣、環渤海經濟區作為佈局拓展的 “3” 大副區域；同時聚焦海峽西岸城市羣、海外市場等 “N” 個國內外熱點城市羣。基於對優勢核心區域的前瞻性佈局，力高擁有明顯的成本優勢，而優質充沛的土儲亦充分保障了後續的成長性釋放，盈利空間也十分豐厚。

再關注到產品力方面，力高大力研究和打造的 “新東方健康建築” 目前已經形成了優異的升級迭代能力，優質的產品力獲得市場認可，為產品去化帶來了強勁支撐，並獲得了市場溢價的機會。

舉例來看，去年 12 月 6 日作為力高在合肥的首座新東方健康建築力高·君逸府首次開盤短短 2 個小時內，208 套房源幾近售罄。此外，再來看斬獲第五屆 REARD 全球地產設計大獎銀獎的泰州力高保運璟頤灣項目，該項目在 2020 年更是獲得姜堰區銷售面積、金額、套數三冠王，首期全部售罄。濟南力高·未來城項目在今年 1-2 月位居濟南市商品住宅銷售套數 TOP6，銷售面積 TOP9，蟬聯濟陽主城 TOP1，持續領跑濟陽房地產市場。由以上一系列熱銷項目足見市場和消費者對力高打造的健康建築產品的極高認可度。

實際上從公司層面來看，健康建築的打造背後不僅是順應了市場需求同時也是公司對企業可持續發展的重視，而在 3 月 31 日，力高集團還進一步升級管治架構，正式成立可持續發展委員會，並設立《可持續發展金融框架》，公司積極踐行和完善可持續發展理念，憑藉健康建築行業的先行者這一優勢，持續擴大市場影響力，形成強大的經濟效益和社會價值，助力品牌價值實現躍遷。

其次，從第二個催化估值修復的因子來看，則在於財務端的表現。

作為一個資金密集型行業，健康的資產負債表往往更容易獲得估值溢價，而回顧過去一年，力高整體財務基本面進一步夯實，公司剔除預收款後的資產負債率為 78.1%，較上年同期下降約 1.4 個百分點，淨負債率為 48.7% 繼續保持遠優於行業的水平，非受限現金短債比為 1.44，較上年同期提升約 0.52。截止期末，公司總現金及現金等價物為 138 億元，在手現金相對充裕。

此外在 2020 年，國際評級機構標普、惠譽分別給予力高主體評級 “B”、“B+”，展望穩定；而在今年 3 月 10 日惠譽還將力高發行人評級從 “B” 調升至 “B+”，展望 “穩定”，公司融資渠道保持暢通。在年報發佈後，公司成功發行以美元計值的優先可持續性票據，在 4 月 7 日，國際信用評級公司聯合國際給予力高集團擬發行的 364 天美元綠色票據 “BB-” 評級。權威國際信用評級機構的評級動作，也充分體現了其對力高財務管理、抗風險能力的認可。

從後續情況來看，力高的財務表現也將藉助利潤端的持續釋放進一步得到鞏固，而公司所踐行的均衡高質量增長也將順應行業 “三道紅線” 政策的出台，形成明顯的優勢，在行業中持續鞏固企業內生力，形成可持續健康發展的經營態勢。得益於財務端的表現持續向好，也將成為推動公司估值向上的重要支撐所在，後續隨着一系列核心指標得到驗證，相信公司也將獲得資金的進一步關注。

4、結語

從財報公佈至今來看，力高大動作接連不斷，不僅成立可持續發展委員會，發行以美元計值的優先可持續性票據，與此同時，公司還對外宣告了大股東增持計劃，對此力高集團董事會主席黃若虹表示，自 2014 年於港股上市以來，力高集團始終堅持穩健的發展理念及財務策略，在規模不斷增長的同時，注重效率和效益。此次增持計劃基於控股股東對於公司未來發展前景的堅定信心以及對公司價值的認可。

從市場估值來看，目前力高的市盈率為 6.86 倍，市淨率為 1.30 倍，儘管近期整體走強，但結合歷史情況以及同梯隊對比，當下的估值仍然處於底部，且並未充分反映公司在行業在成長性和盈利能力上所應獲得的溢價機會，這也意味着公司後續估值修復機會確定性大。

（來源：Wind）

綜合而言，未來，無論是新東方健康建築產品的開發潛力，還是公司將要發力的城市更新及全國性佈局的深入，力高集團都有着足夠的空間和潛力可供其去繼續挖掘。作為行業內獨具特色和優勢的力高集團，其有機會在 “護城河” 持續得到鞏固的支持下，持續成為房地產行業新時期賽道中最大受益者之一。