首批納入恒生物業服務及管理指數 綠城管理控股 (9979.HK) 潛力可期

4 月 19 日，恒生指數公司推出 “恒生物業服務及管理指數”，新指數旨在提供參考基準，以反映在港上市的 30 家最大物業管理及相關服務公司股價的整體走勢。

聚焦物業高機遇板塊

恒生推出新指數與物業管理板塊近年廣受資本市場青睞不無關係。一方面物業管理及服務板塊在經歷國內經濟週期、地產行業週期以及疫情的情況下展現出不俗的穩定性。另一方面，輕資產高收益的板塊運營模式確定性高，行業潛力無限。

相較於房地產開發商母公司，物業管理及服務公司受惠於輕資產商業模式，經營性現金流穩定，擁有較高的資產收益率和市場估值，此次推出的恒生物業服務及管理指數板塊顯示，入選的 30 只物業管理板塊平均市盈率保持在 43 倍的水平，遠高於 “重資產” 屬性的地產開發商，事實上目前不少分拆上市的物業股市已接近母公司市值甚至形成倒掛。

物業管理與服務公司從幕後走向台前並創造出更大價值已成為必然，也是投資者的機遇所在。2020 年有 18 家內地物業管理公司在香港上市，是歷來最多的一年，目前物業管理及服務板塊的總市值已超過 9826 億港元，行業集中度和景氣度有望持續提高，龍頭企業市佔率和業績空間遠未見頂。市場中性預計到 2021 年底，香港上市的物業管理公司或將突破 70 家。

稀缺代建標的潛力可期

毫無疑問，首次納入新指數的 30 支物業股是恒生認定的行業優等生。而 30 只優選標的中，除了上述物業管理及服務板塊通有屬性外，作為港股市場上唯一的代建標的，綠城管理控股憑藉特色化的代建平台化運作以及具備底層支撐的增長趨勢在市場競爭中佔據領先席位，其稀缺價值屬性和強大潛力空間值得市場重點關注。

當前地產產業已由土地紅利、金融紅利向管理紅利時代邁進，更高的運營管理效率成為新的競爭力核心。綠城管理控股適應行業轉型升級，化身輸出品牌、管理和資源的專業服務商，依託標準化服務輸出和運營管控能力在國內率先開啓代建平台化運營，促進行業 B 端由獨立閉環競爭走向合作共贏，逐步成長為綜合性的行業平台。

平台化運營背後是公司綜合服務能力的支撐。當前綠城管理控股圍繞產業鏈孵化了涵蓋代建諮詢、規劃/建築/景觀設計等內容的前端公司，囊括商業管理、營銷策劃等的後端公司，配合內部信息化管理系統升級和智能化改造，公司可以標準化地輸出符合產品、運營、服務和供應鏈不同指標的服務，為不同客户提供定製化開發服務。後續公司還將重點收併購核心產業鏈合作伙伴，進一步提升市場服務和競爭力。

戰略層面的可靠體現為在管建築面積和財務數據的全面增長。公告信息顯示，2020 年綠城管理控股在國內 89 個城市擁有 296 個代建項目，合約項目總建築面積 7610 萬平方米，同比增長 12.7%。

數據顯示，2017-2020 年，綠城管理控股營收復合年增長率超 21%，淨利潤複合年增長率接近 20%。2020 年綜合毛利率達到 47.8%，同比提升 3.6 個百分比，高於行業平均水平。在輕資產服務優勢下，公司年內經營活動現金淨流量達 9.03 億元，同比增長 645.9%，充沛的現金流將為公司後續戰略升級提供堅實保障。

事實上，隨着地產存量時代的到來，圍繞城市更新、保障住房、租賃用房等，代建市場的可挖掘空間遠超預期，對照歐美等發達國家代建市場滲透率普遍 20-30% 的水平，國內代建整體滲透率目前不足 10%，國內相關機構測算，代建行業市場流量有望於 2030 年突破 4 萬億規模。綠城管理控股作為箇中翹楚必將受益，潛力可期。

尾聲

就香港而言，由於資本市場執行較為嚴格的分類，不同層級的上市公司股票交易機會完全不同。一旦被納入分類指數中，公司知名度將大幅提高，更多主流券商分析師將會積極覆蓋，毫無疑問，納入恒生物業服務及管理指數後，綠城管理控股將會獲得更多機構投資者關注。

基於指數基金及衍生產品可以吸引更多投資者及流動性，甚至吸引在岸市場投資者的邏輯，後續 ETF 及其他基金產品也有望以新的恒生物業服務及管理指數為基準而推出，綠城管理控股的交易活躍度和市值有望在此帶動下獲得新提升，使上市公司的資本運作和融資活動等更具優勢。

對照物業管理板塊平均市盈率超 43 倍的水平，綠城管理控股目前 13 倍的市盈率仍處於行業低位，未來空間值得期待。