流出深圳的錢，去哪了？

深圳樓市，向來最能代表大灣區樓市的活躍度，任何風吹草動都是一個信號。

中介轉行做保潔、公寓回遷房受熱捧、掛牌量驟減、熱錢流出等，都能代表深圳二手房市場的冷熱或者拐點。

其中，反應最迅速的還要數深圳熱錢的流動。

3 月據央行深圳支行公佈數據顯示，深圳市本外幣各項存款餘額相比 2 月末，減少了 1891.1 億元。

這個流出總量，比 98% 的 A 股上市公司總市值還要大。

那麼這些錢都去哪裏了？

這是環繞在深圳樓市的最大疑問。

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深圳的熱錢去哪了？

熱錢出逃接近 2000 億，這個規模的體量，在過去幾年的歷史是非常罕見的。

前天的文章就提到了其中的原因→再度發聲：樓市過熱，是誰在興風作浪？

這批熱錢流出的時間節點在今年的 2 月到 3 月之間，恰恰對應了在一連串調控之後2 月 8 日二手房 “指導價” 頒佈的時間節點。

如果説二手房 “指導價” 是重錘，那麼對於這批熱錢來説，嚴查經營貸就是壓死駱駝的最後一根稻草。

熱錢喜歡深圳，其中很大一個原因就是營商環境十分良好。

深圳目前仍是全國幾乎唯一一個實現了產業轉型升級、經濟增長由粗放型轉向集約型的城市，也是全國第一個創新型城市，營商環境良好。

根據工信部中小企業發展促進中心發佈《2020 年度中小企業發展環境評估報告》，2020 年深圳在 36 個城市當中綜合排名第二。

其中，在市場環境評價方面排名第一，融資環境排名第三，創新環境排名第三。

其次是深圳最靠近香港，承接的是香港的產業與金融資源等外溢。

香港是全球金融中心，集中了非常多的資金，自然集中的熱錢比深圳更多。而往往很多時候，香港的資產價格已經很高了，再加上深圳寬鬆的營商環境，深圳很容易把香港熱錢吸引到深圳。

正常來説，按照央行深圳支行數據披露，深圳以往每個月本外幣存款增長 1500 億左右，現在反而流出接近兩千多億，這個數據是很不正常的。

（數據來源：中國人民銀行）

再結合前面幾年的重大調控政策都會伴隨存款流出的現象。

説明存款餘額和房地產調控有密不可分的關係。

而這次也一樣，時間節點正好踩準二月指導價，三月嚴查經營貸。

兩千億是什麼概念？

這相當於整個貴州省 2021 年一季度經濟總量的 2/5。

資本不會休眠，深圳這盤棋下不了了，熱錢總得有個去處。

那麼深圳的熱錢流出，都去了哪裏？

深圳流出接近 2000 億存款，但整個廣東省的本外幣存餘額卻是正常增長，總量增量變化和過往月份增長的體量相差不大。

（數據來源：中國人民銀行）

如果其他城市的總量都是正常沒有變化，那麼按照深圳的流出，總量就應該是減少。

但是總量沒有太大的變化，説明這個缺口是給補上了。

這就意味着深圳的錢補到其他城市了。

結合深圳熱錢流出的時間節點，我們來看一下社科院最近公佈的數據。

根據 2021 年 1 季度重點城區緯房同比指數，從全國數據可以看到，前十名當中東莞佔了前四名，並且指數比深圳各城區高出不少。

（圖源：社科院）

今年一季度東莞的房價指數居然比深圳還熱，説明深圳的熱錢是極有可能是去了東莞的。

除了東莞，廣州也是非常有可能的。

現在環深板塊，東莞短已經漲到高位，更嚴厲的調控細則也蠢蠢欲動，惠州趴着幾乎萬年不動，無力承接 。

而廣州不管是城市吸引力、價差、配套，廣州都有碾壓性的優勢。不僅如此，北上深房價都是高處不勝寒，都是卡死房票和信貸，廣州是一線城市中唯一對外還開了口子的。

大水漫過，獨留廣州這片窪地。

所以放眼整個大灣區，深圳外溢的熱錢，剩下的承接體量就數廣州最多了。

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大灣區下一個機會點在哪裏？

正如前文所説，環深版塊東莞已經漲到很高，最近 10 個月也是，每月網籤價格都有刷新歷史價格的徵兆，甚至松山湖和中心城區部分樓盤成交價高達 6 萬＋。

廣州從去年 5 月啓動行情，到現在已經基本都出現普漲，就連比較偏遠的增城都出現了上漲信號。

根據中國房價行情網數據顯示，均價前十的區，除了番禺、海珠、花都，其餘區域，3 月二手房價環比都略有上漲。

那麼現在再入手這兩個城市漲幅兇猛的版塊，無疑會有 “高位站崗” 的風險，這也意味着在大灣區投資買房的內在邏輯正在悄悄發生變化。

所以此時兩個城市的機會點就是要尋找上一輪樓市上漲潮中，被嚴重低估的區域。

東莞在去年 6 月至今，松山湖和中心城區漲幅最猛，已經不適合繼續追高。

相反，去年由於新房供應極少，新房斷供導致區域熱度不足的一些街鎮被低估了。

比如鳳崗。

去年鳳崗的新房供應量相比其他鎮，要少很多，沒能帶動二手房熱度，房價漲幅表現不如預期。

而在地理位置上，鳳崗被龍華區和龍崗區夾在中間。

（圖源：鏈家）

現在龍華和龍崗的房價，均價約在 4 萬/平—6 萬/平，和鳳崗還存在一定的價差。

所以長期來看，鳳崗和深圳的房價價差最終會迴歸到一個合理的水平。

除此以外，虎門也值得關注。

虎門地處珠江口東岸，背山向海，濱海特徵十分明顯，未來的價值也被一提再提。

按照規劃，未來是被當做廣深港 1 小時通勤圈的轉承點，主動承接廣深港產業外溢，是濱海灣新區主陣地、濱海灣片區重鎮。

而根據東莞住建局 3 月網籤數據顯示，虎門 3 月網籤均價比臨深的長安鎮、塘廈鎮以及鳳崗鎮還要低許多。

（數據來源：東莞住建局）

説明虎門的價值點也被低估了。

所以未來，東莞的機會點依然不少。

至於廣州，機會點的邏輯點也很簡單。

十一個區，剩下白雲、花都、從化還沒有出現非常明顯的上漲。

如果説從化位置比較遠一點，很難漲情有可原。

但是作為老六區的白雲，未來還能保持不漲，這是不怎麼符合市場邏輯的。

而量在價先，上週白雲區的成交量是除了天河、海珠以外，最明顯的。其成交量為 100 宗，環比上漲 31.6%。

（數據來源：中原研究發展部）

説明已經開始有人看到白雲的閃光點了。所以有心思佈局的，廣州現在差不多就該動身了。

至於環深城市的其他價值點，如果有心挖掘，還會有更多，這裏就不一一敍述了。