瘋狂吸金 900 億，廣州土拍釋放出重大信號

2021 年廣州首批土地集中供應圓滿結束！

4 月 26 日、27 日，連續兩天、共六場集中拍賣，最後以成交總金額 906 億、成功出讓 42 宗地塊，為此次集中供地畫上句號。

這也是 22 城明確 “土地兩集中” 後，大灣區內的第一場集中供地，其規模和熱度可見一斑。

從數據可見 ——

4 月 26 日，掛牌 24 宗地、成交 22 宗、2 宗流拍，收金約 452 億。在 22 宗成交地塊中，有 4 宗地塊同時達到最高地價 + 最高配建，將在 4 月 29 日通過搖號確定。

這 4 宗地塊分別位於黃埔黃陂、知識城、番禺創新城，不過在嚴格限制地價情況下，成交地塊的地價都沒有突破往年的記錄。

4 月 27 日，掛牌 24 宗地、成交 20 宗、4 宗流拍，吸金 452 億。

兩天鏖戰，出現好幾個 “地王”，並有地塊成功擠入 “廣州樓面價 TOP10” 的榜單。

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這次的廣州土拍出現了很多值得細細品味的瞬間，先不提一次性出讓 48 宗地塊，更有多宗地塊經歷幾十輪競拍，也不提一直都很受關注的市區（荔灣），我們先來看看幾個吸引了更多關注的 “邊緣地帶”。

01 - 南沙——

從去年 7 月深圳、東莞接連發布樓市新政後，第一個 “火起來” 的地方便是南沙。

據樂有家統計數據，去年 7、8、9 三個月裏，南沙的成交客源中，深圳客的佔比分別是 43.8%、66.9%、57.7%。這意味着去南沙買房的，一半以上都是深圳人。

原以為今年來，南沙的熱度會有所下降，想不到這次的土拍，又讓南沙出現在熱門榜單上。

在昨天（4 月 27 日）的競拍中，受到眾多房企青睞的熱門地塊——2021NJY-3 南沙區橫瀝島義沙湧以西地塊，在經過 67 輪競價之後，被建發拿下，最終報價為 20.2 億 +3600㎡配建，摺合樓面價約 23604 元/㎡。

據悉這地塊創下了南沙區樓面價新標杆，並且此次出讓的土地中，南沙有 2 宗地塊（共 5 宗）成交樓面價進入 TOP 5 榜單。

（格隆匯樓市制圖）

從表格可發現，距離上一次 “地王” 的誕生，不過半年時間。

如此看來，開發商們對於南沙還是抱有很大的期待，不然怎麼敢下重金 “搶地” 呢？關注南沙的朋友可以多留意一些。

02 - 黃埔——

今年初，黃埔成了繼南沙之後另一個被 “炒起來” 的片區，特別是當地的二手房市場。由於黃埔新盤稀缺，幾乎無盤可售，加上舊改多、易上車，引來很多購房者目光。

而且，黃埔片區內的科學城、魚珠片和金融城，都是廣州東進戰略裏重要的組成部分。特別是科學城一帶，利好因素兑現得很快，現在已經是黃埔開發區產值貢獻最大的新城。

根據官方數據顯示，去年廣州科學城已成為廣州總部經濟最為集聚的區域之一，各類科技企業已進駐超 3200 家、科研機構駐紮超過 400 家。

有產業的地方就有人氣，而人氣帶來最直接的表現之一，便是當地房價的上升，因為需求量上去了。

在 26 日的廣州土拍中，位於黃埔的 3 宗地塊在政府限定的最高地價和最高配建雙雙達到後，直接進入搖號階段，搖號結果將於明天（4 月 29 日）公佈。

（格隆匯樓市制圖）

黃埔的 3 宗地塊不僅因為 “搖號” 招來關注，也因為高溢價率賺足了眼球。

科學城黃陂拍出了 2.7 萬/㎡的最高價，知識城兩宗地也拍到了 2.7 萬/㎡的價格。可想而知，未來的黃埔上升空間還有多大，一旦科學城、知識城的規劃、配套落實完善後，這裏將爆發極大的潛力。

在這裏給大家預測一下，黃埔將在未來半年到一年的時間內，成為廣州新晉熱門片區，高端項目將會陸續增多。

03 - 番禺——

或許很多人和我一樣，沒有想到番禺也會在這次廣州土拍中大放異彩，這裏不得不提的就是新造片區。

其實從以往的數據來看，番禺雖然有廣州南站，並且配以琶洲和金融城帶來的人氣和資金，但在樓市上的表現並不十分亮眼，各片區間的差異較明顯。

據鏈家網，目前番禺的二手房掛牌量約 1.4 萬套，均價在 2.7 萬/㎡左右，不論是對比市區的天河、海珠，還是外圍的南沙、黃埔，在價格和存量上都不佔優勢。

（圖源：鏈家網）

不過，番禺目前的狀態或將得到改善。

去年 8 月，越秀地產以底價拿下新造地鐵站附近的華工二期地塊，當時的樓面價是 2.2 萬/㎡（含配建）。

現在，臨近的國際創新城一期地塊在經過 183 輪競價後，成為拍賣當天期待值最高的地塊之一，成交樓面價到達封頂價 33599 元/㎡。

（圖源：網絡）

新造作為廣州人工智能與數字經濟試驗區的一部分，是番禺發展為國際創新城的重要載體，具有很大的發展潛力。

對於此次成功出讓的新造地塊，有媒體分析到：

1、新造有地鐵站加持，可以承接琶洲、金融城等主城外溢客户；

2、住宅建面 164146㎡，體量夠大也是吸引力；

3、可自行配建 9 年一貫制學校，利於簽約名校賣房。

從目前 3.36 萬/㎡的樓面價推算，新房價格至少會達到 5.5 萬/㎡，屆時不知道有多少人歡喜，又有多少人憂愁了。

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當然，除了前文提到的三個片區，此次土拍掛牌量最多的增城區也是很有看點，但值得注意的是，這一次土拍的6 宗流拍地塊中，增城一個區就佔了 4 席。

可見，房企開發商們對於增城的期望並不高，如果要置業增城，除非工作因素，否則還需多加考慮。

廣州本次集中出讓算是剛給大灣區的土地供應市場開了一個好頭，至少從結果來看是令人滿意的，對於後市的發展，在這裏也給大家多説幾句。

首先要提一下 “政策”。

今年 2 月，多地先後明確實施 “土地兩集中” 制度，廣州成為第一次落實該政策的一線城市。

3 月以來，嚴查銀行貸款違規流入樓市，廣州也是率先做出表率，拿出滿滿誠意。

4 月 2 日、21 日，廣州市政府接連兩次出台調控政策，從收緊人才購房，到宣佈集中供地，並增加持有、交易環境成本，對於樓市的把控越來越嚴。

此外，政策更是下沉到番禺、海珠，調控從 “一城一策”，深化細緻到 “一區一策”。

（圖源：廣州市人民政府）

開年以來，幾乎每個月都有政策出台，而且力度都很大。這意味着，樓市調控已經開始體系化、常態化，不論是土地供應端，還是開發商、銀行貸款方面，都會被嚴格監管。

穩地價，穩房價，穩預期也將成為常態。

另一方面是市場情況。

從 4 月新房成交情況來看，在新批預售大幅增加 1.5 倍的環境下，成交僅同比增 8%，市場氛圍確實已出現 “剎車” 態勢。

本次土拍雖然出現幾個高溢價的地塊，但整體來看溢價率還算平穩，價格與價值基本匹配，也還在大家的預期範圍內。而且都是 “限價房”，未來新房入市，免不了會有 “打新” 的可能。

從中長期來看，待部分優質地塊轉化為新房入市，預計將會與區域價值相得益彰。對此，中原地產首席分析師張大偉表示：“對於購房者而言，還是珍惜限價房吧。”