新股解读 | 融信服务：内生外拓齐发力，有望迈入 “第二增长曲线”?

经过去年下半年短暂的波动后，物业板块的 “风” 似乎又起来了。

2021 年开年以来，在跌宕起伏的港股大盘中，物业板块算是表现比较 “稳” 的——板块整体累涨逾 40%%，个股方面，有逾 5 只物业股涨幅达到 50% 以上，近 10 只个股涨幅超过 40%。其中，年初至今中海物业累涨逾 100%，世茂服务累涨逾 65%。

对照上述物业股的涨幅来看，不难看出，涨势良好的物业股一般都是规模占优，或者是成长性突出的个股。而这一表现，也无不透露一个事实——物企持续的规模化扩张能力及跨业态多元服务的创新能力，不仅使得物业股的上升空间极具想象力，也使得这些物业股十分 “抗打”。

恰逢此时，我们也关注到当前物企待上市的名单中的一匹 “黑马” -- 融信服务向港交所更新了招股书。

据了解，融信服务是一家全国性综合物业管理服务商，主要为住宅和非住宅物业提供多元化物业管理服务，旗下运营的子公司分别有融信世欧及融信物业管理等。追溯其成长历史可发现，融信服务并不像其他上市的物业股份一样从地产拆分而来，而是和融信中国互为 “兄弟公司”。

融信服务在物业赛道中也算的上是成长性较高的 “中上游选手”——物业服务百强企业中排名中，2020 年排名第 20 位，2021 年排名第 19 位。

那么，下面不妨从它的基本面出发，来分析一下融信服务的成长价值究竟如何？

和其他闽系房企类似，融信服务的 “事业版图” 也是以福建、长三角为深耕区域，并向外辐射至全国。

2017 年，融信服务将业务扩展至四川省成都、河南省郑州和天津，并将总部由福建省福州市搬迁至上海，发展成为一家全国性综合物业管理服务商。截至目前，其在巩固海峡西岸地区和长江三角洲地区市场地位的同时，也仍在快速向中国市场其他地区渗透。

而随着该公司不断将 “触手” 延伸到其它地区，其在管总建筑和总签约面积也处于不断攀升之势。

截至 2020 年 12 月 31 日，融信服务有 119 个在管项目和 91 个已签约管理但尚未交付予的项目，覆盖两大主要地区和其他地区的 44 个城市，在管总建筑面积约 1990 万平方米，总签约建筑面积约 3820 万平方米。

值得一提的是，融信服务纯利在 2018 年至 2020 年能实现复合增长率 58.7% 的高速增长，一定程度上得益于长三角的服务面积逐年上升的 “功劳”。

据招股书披露，近年来，融信服务海峡西岸管理面积占总管理面积的比重不断下降，而长三角地区的比重则不断提升：2018 年至 2020 年，该公司海峡西岸管理面积占比分别为 92.8%、73.1% 和 63.5%，长江三角洲地区管理面积占比则分别为 7.2%、14.2% 和 22.8%。

而长三角服务面积占比的逐步提升，实际上也相当于变相拓宽融信服务的利润空间。

一方面，长三角地区的经济发达水平明显要高于海峡西岸地区。据中指院，截至 2019 年底，海峡西岸地区的城镇化率和人均可支配收入分别达 61.6% 和每年 32149 元，长江三角洲地区的城镇化率和人均可支配收入分别达 71.1% 和每年 45551 元。

另一方面，长三角地区的物业管理费用也显著高于海峡西岸地区，于 2019 年，海峡西岸地区但平均住宅物业管理费为每月每平方米 2.0 元，长江三角洲地区的平均住宅物业管理费为每月每平方米 2.3 元。

基于上述，不难看出，融信服务目前已经凭借其品牌效应，走出了区域物业服务企业的局限性，而随着其不断深耕海峡西岸、长三角地区及同步渗透场其他地区的战略推进，其在管建筑总面积有望继续稳步增长，进而刺激营收净利继续保持强劲的增长势头。

此外，融信服务的第三方业务占比逐年提升，也将使得其规模增长或更具想象空间。

从 2016 年对外服务开始，融信服务来自于第三方开发商项目的收入便呈迅速增长之势。

2018 年至 2020 年，其物业管理业务线中，来自第三方开发商的在管面积分别为 420 万平方米、667 万平方米和 754 万平方米;期内第三方开发商项目所得收益则分别为 5603 万元、6967 万元和 1.02 亿元。第三方在管面积和收益逐年上升，体现出公司在市场化外拓的优势。

(数据来源：融信服务招股书)

从更深层次的角度来看，第三方业务贡献度不断提升这变化，对于融信服务而言还有着其它积极作用——这意味着，该公司的服务能力不仅得到了市场的认可，同时也进一步验证了公司成长的边界不再完全受制于母公司，规模增长将更具想象空间。