深圳、東莞、廣州漲價後，大灣區下一個暴動的城市是誰？

該來的，還是會來

大灣區城市，繼深圳、東莞、廣州後，又一城樓市開始 “殺紅了眼”，地王連續兩月頻出。

昨日（5 月 5 日），中國新聞週刊發文，指出佛山再現 “麪包貴過麪粉”，要警惕高房價衝擊。

今年以來，佛山屢次刷新樓面價，3 月佛山樓面價首次突破 2w/平，接着四月樓面價再次破峯，樓面價達到 22330 元/平。

這意味着，除了大灣區三大核心城市以外，開發商對佛山市場的認可度在增加，未來佛山樓市會聚焦在祖廟季華、三龍灣以及千燈湖。

但佛山行情現在已經比我們想象中的還要高漲，還有機會嗎？

深圳、東莞、廣州三大核心城市相繼暴動，又接着相繼滅火，充分證明了樓市行情的輪動性。

現在廣州嚴查經營貸、消費貸，加上黃埔、南沙等地收緊人才購房政策，樓市的咽喉被扼的緊緊的。

就像東莞承接深圳 2020 年樓市的熱浪一樣，佛山會成為最新的目標。而這點已經有跡可循。

在大灣區三個核心城市降温的背景下，佛山的行情已經徹底啓動，甚至一季度土拍以及一二手房成交在大灣區跑出了黑馬成績。

土拍是樓市的晴雨表，也是影響房價的關鍵因素之一。

3 月初，佛山兩塊宗地出讓，其中金沙洲地塊，樓面價突破 2 萬/㎡，達到 20013 元/㎡，溢價 54%。

4 月底，佛山順德陳村地塊出讓，樓面價達到 22000 元/㎡，溢價 106.72%，再創新高。

而從一二手房成交數據看，佛山第一季度網籤 28152 套，同比猛漲 91.20%，成交面積達 315.53 萬㎡，同樣漲 94.45%；成交總金額高達 563.55 億，同比去年上漲 123%，相比去年同期漲了近兩倍。

可見，佛山已經確確實實被資金 “盯上” 了。

但這兩年樓市有種很有秩序的規律就是一旦被盯上，必然會迎來一波高壓政策，誰冒尖就打誰。

比如上海、杭州、成都、深圳、東莞、廣州全都是被媒體大眾關注，從而引來棒打。

而佛山已經開始有這種跡象。第一財經、中國房地產報、中國新聞週刊都相繼報道。

這就意味着，如果佛山熱度再持續不減，那麼接下來調整是必然的。

佛山被盯上了，那麼還能不能再入手？會不會迎來政策的暴打？

目前來看，儘管佛山很熱，但是還不至於迎來重錘。

因為佛山熱得還不像東莞、深圳、廣州這麼瘋。

各區房價環比也不是特別明顯，4 月南海區二手房環比上漲 1.08%，禪城環比下降 0.43%，順德上漲 1.45%，三水區環比下跌 4.87%，高明區環比上漲 0.81%。

（數據來源：中國房價行情網）

其次，佛山高壓調控意圖不是非常明顯。

在大灣區其他熱門城市高壓出台政策的情況下，佛山也只是 3 月 31 日出台了一道公積金調整通知，對個人貸款最高額度由 50 萬元降為 30 萬元並停止向已有兩套住房的家庭發放貸款。

所以除非佛山會跑出像東莞這樣的行情，高壓政策才會是大概率。

至於還能不能入手，有兩個值得注意的點。

第一，佛山是窪地，第二是佛山沒有普漲。

最近大灣區最熱的錢流出深圳（具體分析看→流出深圳的錢，去哪了？），必然會有一部分分流到佛山。

再加上 2020 年東莞深圳廣州的行情都輪動過一遍了，這三城樓市調控高壓線，一道比一道狠，短期內機會已經很難再出現。

而佛山已經橫盤三年多，和廣州同城，廣州漲完了，剩下的出路就剩佛山了。

所以佛山目前成了少有的窪地。但窪地也不能瞎買。

現在整個市場都充斥着漲價、封盤、佛山暴漲、趕緊買房，留給剛需時間不多了的情緒，跟風上車其實是很危險的。

因為不是的佛山盤都是香餑餑。連深圳、東莞、廣州資金量巨多，購買能量爆炸的地方，也是分化上漲，説佛山普漲那簡直就是天方夜譚。

佛山是個很有綜合格局的城市，包含了二三四線城市的特徵。

按照距離廣州遠近來分，三水、高明屬於四線城市類型，是生態農業區，主要佈局發展農業和旅遊。

南海、順德的不限購區域則是三線城市類型，有產業聚焦區，比如汽車材料、紡織、電子等。

而禪城、南海的黃岐、金沙洲、瀝桂新城、三山新城、平洲、順德的北滘、大良、陳村為二線城市類型。

剩下的千燈湖、金融高新區一帶為新一線城市，這就不用説了，基本是佛山發展的核心區。

而且前文也説了，佛山各區二手房價環比漲跌情況不一，南海、順德、高明漲了，而禪城、三水區是跌了的。

新房成交套數方面，根據佛山世聯的月報觀測數據顯示，4 月受清明假期及政府限籤影響，佛山網簽有所下降，共成交住宅 9242 套，成交總面積 103.66 萬平米，環比下降 24.4%，同比下降 7.0%。

但是成交均價達到 18846 元/平米，創近一年新高環比上升 7.0%，同比上漲 29.3%。

所以機會都是不一樣的，一定不能無腦跟風進場。

2021 年是資產大年，融創廣深區域執行總裁餘英認為大灣區樓市核心區會是全年焦點。

現在深圳、廣州、東莞的機會被壓住，那麼剩下的焦點會是哪裏，結果就非常明顯了。