深圳、东莞、广州涨价后，大湾区下一个暴动的城市是谁？

该来的，还是会来

大湾区城市，继深圳、东莞、广州后，又一城楼市开始 “杀红了眼”，地王连续两月频出。

昨日（5 月 5 日），中国新闻周刊发文，指出佛山再现 “面包贵过面粉”，要警惕高房价冲击。

今年以来，佛山屡次刷新楼面价，3 月佛山楼面价首次突破 2w/平，接着四月楼面价再次破峰，楼面价达到 22330 元/平。

这意味着，除了大湾区三大核心城市以外，开发商对佛山市场的认可度在增加，未来佛山楼市会聚焦在祖庙季华、三龙湾以及千灯湖。

但佛山行情现在已经比我们想象中的还要高涨，还有机会吗？

深圳、东莞、广州三大核心城市相继暴动，又接着相继灭火，充分证明了楼市行情的轮动性。

现在广州严查经营贷、消费贷，加上黄埔、南沙等地收紧人才购房政策，楼市的咽喉被扼的紧紧的。

就像东莞承接深圳 2020 年楼市的热浪一样，佛山会成为最新的目标。而这点已经有迹可循。

在大湾区三个核心城市降温的背景下，佛山的行情已经彻底启动，甚至一季度土拍以及一二手房成交在大湾区跑出了黑马成绩。

土拍是楼市的晴雨表，也是影响房价的关键因素之一。

3 月初，佛山两块宗地出让，其中金沙洲地块，楼面价突破 2 万/㎡，达到 20013 元/㎡，溢价 54%。

4 月底，佛山顺德陈村地块出让，楼面价达到 22000 元/㎡，溢价 106.72%，再创新高。

而从一二手房成交数据看，佛山第一季度网签 28152 套，同比猛涨 91.20%，成交面积达 315.53 万㎡，同样涨 94.45%；成交总金额高达 563.55 亿，同比去年上涨 123%，相比去年同期涨了近两倍。

可见，佛山已经确确实实被资金 “盯上” 了。

但这两年楼市有种很有秩序的规律就是一旦被盯上，必然会迎来一波高压政策，谁冒尖就打谁。

比如上海、杭州、成都、深圳、东莞、广州全都是被媒体大众关注，从而引来棒打。

而佛山已经开始有这种迹象。第一财经、中国房地产报、中国新闻周刊都相继报道。

这就意味着，如果佛山热度再持续不减，那么接下来调整是必然的。

佛山被盯上了，那么还能不能再入手？会不会迎来政策的暴打？

目前来看，尽管佛山很热，但是还不至于迎来重锤。

因为佛山热得还不像东莞、深圳、广州这么疯。

各区房价环比也不是特别明显，4 月南海区二手房环比上涨 1.08%，禅城环比下降 0.43%，顺德上涨 1.45%，三水区环比下跌 4.87%，高明区环比上涨 0.81%。

（数据来源：中国房价行情网）

其次，佛山高压调控意图不是非常明显。

在大湾区其他热门城市高压出台政策的情况下，佛山也只是 3 月 31 日出台了一道公积金调整通知，对个人贷款最高额度由 50 万元降为 30 万元并停止向已有两套住房的家庭发放贷款。

所以除非佛山会跑出像东莞这样的行情，高压政策才会是大概率。

至于还能不能入手，有两个值得注意的点。

第一，佛山是洼地，第二是佛山没有普涨。

最近大湾区最热的钱流出深圳（具体分析看→流出深圳的钱，去哪了？），必然会有一部分分流到佛山。

再加上 2020 年东莞深圳广州的行情都轮动过一遍了，这三城楼市调控高压线，一道比一道狠，短期内机会已经很难再出现。

而佛山已经横盘三年多，和广州同城，广州涨完了，剩下的出路就剩佛山了。

所以佛山目前成了少有的洼地。但洼地也不能瞎买。

现在整个市场都充斥着涨价、封盘、佛山暴涨、赶紧买房，留给刚需时间不多了的情绪，跟风上车其实是很危险的。

因为不是的佛山盘都是香饽饽。连深圳、东莞、广州资金量巨多，购买能量爆炸的地方，也是分化上涨，说佛山普涨那简直就是天方夜谭。

佛山是个很有综合格局的城市，包含了二三四线城市的特征。

按照距离广州远近来分，三水、高明属于四线城市类型，是生态农业区，主要布局发展农业和旅游。

南海、顺德的不限购区域则是三线城市类型，有产业聚焦区，比如汽车材料、纺织、电子等。

而禅城、南海的黄岐、金沙洲、沥桂新城、三山新城、平洲、顺德的北滘、大良、陈村为二线城市类型。

剩下的千灯湖、金融高新区一带为新一线城市，这就不用说了，基本是佛山发展的核心区。

而且前文也说了，佛山各区二手房价环比涨跌情况不一，南海、顺德、高明涨了，而禅城、三水区是跌了的。

新房成交套数方面，根据佛山世联的月报观测数据显示，4 月受清明假期及政府限签影响，佛山网签有所下降，共成交住宅 9242 套，成交总面积 103.66 万平米，环比下降 24.4%，同比下降 7.0%。

但是成交均价达到 18846 元/平米，创近一年新高环比上升 7.0%，同比上涨 29.3%。

所以机会都是不一样的，一定不能无脑跟风进场。

2021 年是资产大年，融创广深区域执行总裁余英认为大湾区楼市核心区会是全年焦点。

现在深圳、广州、东莞的机会被压住，那么剩下的焦点会是哪里，结果就非常明显了。