今天,深圳刚需被重重的拿起,又轻轻的放下

Gelonghui
2021.05.07 12:07
portai
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首付上涨没关系

五一节后开工的第一天,深圳楼市迎来两大消息——

1、中国建设银行深圳市分行下发调整房贷利率的通知,其中首套房贷款利率执行 LPR+45BP,二套房贷执行 LPR+95BP,安居型商品房贷款利率维持不变。

2、深圳两个楼盘获批预售,并且其官方微信公众号还发布了项目销售方案,分别是位于宝安的兴围华府和位于坪山的佳华领悦广场。

(图源:深圳市住建局)

都说今年五一的房地产市场太过平静,各地楼市不论新房二手房,都呈现出一派低迷状态,很是不景气。

这不,深圳楼市在一望无垠的水平面上丢了石头,还是两块,荡起圈圈涟漪。

这意味着,深圳的刚需今天被关上了一道门,然后又开了一扇窗。

关的是 “首付被提升”,而开的是 “有低价可上车刚需新盘”。

所以人们总说,暴风雨前总是宁静的。


1

深圳难得的一拍即合


常听人说,买与卖的关系在任何一个领域,都需要博弈,经过几番交手后,才能达成最终的共识,“一拍即合” 并不容易。

说到买房,免不了就要提到银行贷款的问题。

深圳银行的贷款利率在四个一线城市中并不算高。其中,首套房贷利率水平是 4.95%,二套房贷利率仅 5.25%,在四个一线城市中排名最末。

(格隆汇楼市制图)

在建行深圳分行发布的通知可获悉:

即日起,首套房贷款利率执行 LPR+45BP(相当于 5.10%),二套房贷执行 LPR+95BP(相当于 5.60%),相比之前分别上调 15BP 和 35BP;

另外为了体现对中低收入人群购买保障性安居型商品房的支持,此次安居型商品房贷款利率维持不变,即执行 LPR+30BP(相当于 4.95%)。

可能这样平白直叙的说,大家没有什么概念,我们以贷款 100 万元举例,看看利率调整前后的差距是怎样的——

(格隆汇楼市制图)

首套房贷款 100 万元,期限为 30 年,按照等额本息还款方式,利率调整前,月供为 5337.7 元,利率调整后,月供为 5429.5 元,前后相差 91.8 元

二套房月供差距则更大。若二套房贷款为 100 万元,期限为 30 年,按照等额本息还款方式,利率调整前,月供为 5522.04 元,利率调整后,月供为 5740.79 元,前后相差 218.75 元

相比之下,首套房利率上调 15 个 BP,月供多了 91.8 元,利息总额多了 3.3 万元;二套房月供的差距更大。

或许很多人觉得也没多多少呀,不就少买个包咯。但要注意一点,这只是贷款 100 万元的差距,贷的越多可就不止这个钱了。

关于银行利率上调,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,这是深圳银行、购房者、投资客难得的 “一拍即合”

李宇嘉说,“保护刚需、抑制二套,这是银行最基本的贷款逻辑。当房地产金融政策收紧时,要保障首套房贷利率稳定,提高二套房贷利率。

现在,总算是拨乱反正了,希望刚需们能享受到普惠性的住房金融。深圳这次的金融政策,其实本质上也是稳定楼市的举措,因为当楼市下滑时,如果不给刚需购房优惠利率的话,整个市场的下滑速度可能会更快。”


2

两纸预售证开启深圳楼市五月天


与深圳建行下发贷款利率上调同期,5 月迎来两个新盘,算是正式开启深圳楼市的夏日模式。

这两个楼盘分别来自宝安和坪山,虽然都不是中心地带,但东部与西部的 “对决” 向来能引起大家广泛的讨论。

首先,是位于宝安福永的兴围华府,5.24 万元/㎡的均价,共推出 168 套建面约 66-93㎡的 2-3 房住宅

房源数量谈不上多,但 5 字头的价格对于目前的深圳新房市场,吸引力还是蛮大的。

要知道宝安上一次开盘的领航城领誉,均价可是卖到了 6.63 万元/㎡,一万多的差价,干点什么不好呢?

兴围华府所处位置就在深圳机场旁,直线距离仅 1 公里,免不了会受到一定的噪音干扰。也是因为距离机场较近,所以项目楼栋层高并不很高,由 5 栋 14-15 层的住宅楼组成。

除了噪音问题外,目前还有一个比较突出的问题,就是周边的环境不是很好

项目东面是工厂,西面则是兴围村的大片农民房,城市面貌一般。周边也缺乏集中商业,较近的商业为深鹏百货。

在交通方面,与在建的地铁 12 号线黄田站直线距离约 500 米,与地铁 1 号线机场东站约 1 公里距离,对于附近居民而言出行还算方便。

另一个获批预售的项目来自坪山的佳华领悦广场,主推 70 套建面约 62-82㎡住宅,均价约 4.37 万元/㎡,单价区间在 4.2-4.5 万元/㎡,总价区间在 265-369 万元/套。

佳华领悦广场位于坪山街道龙坪路与兰竹路交汇处,属于坪山目前两大重点发展区域之一的半月环区域。

目前,周边是正在开发中的大规模旧改,环境较杂乱。不过,项目紧邻在建中的地铁 16 号线六联村站,未来地铁交通会很方便。

据公开信息,佳华领悦广场占地 4.2 万㎡,总建面 13.9 万㎡,其中,住宅面积 7.2 万㎡、保障住房 5434㎡、商业面积 3.3 万㎡、商务公寓 3.1 万㎡、公共配套 3497㎡。

未来还将配建 5 层的集中式商业和一所 6 班制幼儿园。


3

结语


对于当下的深圳购房者而言,西部的吸引力自然是比东部要热很多,但是兴围华府所在的福永,距离机场仅 1 公里,可以肯定的是这里交通相当方便,全世界都可以想去就去。

但是除非天气不允许,否则每隔 5 分钟就有一趟飞机起飞或降落,这么高频率的噪音堪比深圳特产 “DUANG DUANG DUANG~”

如果你是投资客,只想问一句:买这里的房子,你是想 “炒”,还是想 “吵”?

当然,东部也并不是 “一无是处”,至少前文提到的佳华领悦广场在交通方便就比较有优势

(图源:百度地图)

从坪山到深圳北的动车和高铁每天超过 20 趟班次,车程 20 分钟左右,票价 13 元深圳人均 1小时通勤时间计算,佳华领悦广场的位置并不偏远

只是,应该没有多少人愿意每天坐高铁去上班吧,所以,佳华领悦广场也就离坪山站近这个优点了