新股前瞻︱管理鳥巢和 30% 衚衕 京城佳業欲圓資本夢

雖然公司成立還不足半年時間，但是這並沒有絲毫減少北京京城佳業物業股份有限公司（以下簡稱 “京城佳業”）對於登陸資本市場的熱情。

智通財經 APP 獲悉，近日京城佳業向港交所遞交了招股書。材料顯示，京城佳業是一家立足於首都、隸屬北京國資委、服務網絡遍佈全國的物業管理服務綜合運營商。2020 年 12 月下旬，公司由城建集團、城建發展、住總集團及天街集團共同註冊成立。目前，京城佳業旗下擁有四家附屬運營公司，包括北宇物業、城承物業、城建置業、重慶物業。

業務深耕京津冀

其實從公司名稱，便不難看出京城佳業是一家以北京地區為大本營的企業。縱然公司成立時間並不久，但實際上京城佳業的歷史可以向前追溯至 1991 年。彼時，公司開始為住總集團開發的物業提供物業管理服務。在經歷三十年的發展後，如今公司已成為京津冀地區領先的物業管理公司之一。

根據中指院的資料，按綜合實力計，京城佳業於 2021 年在中國物業服務百強企業中排名第 24；在 2021 年中國物業服務百強企業中，按截至 2020 年末在北京的在管建築面積計，公司排名第三；在總部設於京津冀地區的 2021 年中國物業服務百強企業中，按 2020 年總收入計公司排名第九，按 2020 年增值服務收入計則排名第六。

業績表現來看，2018 年-2020 年，京城佳業分別實現收入 9.18 億元、10.45 億元、10.91 億元，實現利潤 4137.7 萬元、5111.9 萬元、6875.7 萬元，兩組數據均呈現出穩步增長態勢。

從業務結構來看，京城佳業的收入來源包括物業管理服務、非主業增值服務和社區增值服務三大板塊。其中，物業管理服務為公司主要收入來源，過去三年該業務對公司的收入貢獻佔比均超過六成，且收入規模由 2018 年的 5.6 億元增長至 2020 年的 7.33 億元，佔比由 61% 增長至 67.2%，呈現逐年遞增態勢。

智通財經 APP 瞭解到，京城佳業的物業管理服務涵蓋住宅物業和非住宅物業，其中非住宅物業包括了商業物業、公共及其他物業以及衚衕。值得一提的是，京城佳業是最早走進北京胡同物業管理的物業公司，而且承擔了奧運場館、政府辦公、國資委控制的企業集團等在市場上具影響力的項目的物業管理及相關服務，其中便包括了國家體育場（鳥巢）、國家石油天然氣管網集團辦公樓及史家衚衕等項目。

招股書顯示，截至 2020 年末，京城佳業的在管面積為 2910 萬平方米，其中住宅物業的在管面積超過 70%，約為 2050 萬平方米；其餘商業物業、公共及其他物業以及衚衕物業的在管面積分別為 120 萬平方米、130 萬平方米、610 萬平方米。

再來看京城佳業的非主業增值服務和社區增值服務。2018 年-2020 年，非主業增值服務帶來的收入變動不大，分別為 1.15 億元、1.32 億元、1.12 億元，佔總的收入比重的 12.5%、12.6%、10.3%；社區增值服務實現收入 2.43 億元、2.32 億元、2.45 億元，佔比 26.5%、22.2%、22.5%。

業績受益於大股東

正如前文所述，京城佳業股東背景自帶 “光環”。招股書顯示，城建集團、城建發展及住總集團合計持有公司約 98.87% 的股份，其中城建發展和住總集團分別為城建集團的非全資附屬公司和全資子公司。而城建集團又隸屬於北京市國資委，因而京城佳業可謂是 “根正苗紅” 的國企。

也正是得益於這一身份，京城佳業 “近水樓台” 拿下鳥巢、衚衕等物業項目也順理成章了。同時，背靠城建集團，也為京城佳業的業績提供了不少助益。招股書顯示，2018 年-2020 年京城佳業來自於城建集團的收入分別為 1.48 億元、2 億元及 1.81 億元，佔公司總收入的比重為 16.1%、19.1%、17%。

更進一步來看，2018 年-2020 年京城佳業來自於城建集團及其合營企業或聯營企業開發或擁有的物業提供服務產生的收入，分別佔京城佳業總收入的 69.8%、64.6%、65.4%，後者對於京城佳業的重要性不言而喻。

另一方面，也正是得益於京城佳業與城建集團的緊密關係，京城佳業與其多數客户之間的關係較為穩固，2018 年-2020 年間公司物業管理服務合同的保留率和續約率可圈可點。

根據招股書披露內容顯示，2018 年-2020 年，公司物業管理服務合同的保留率分別為 96.9%、94.3%、93%，續約率分別為 80.6%、84.4%、93.3%。同期，公司與城建集團及其合營企業或聯營公司訂立的物業管理服務合同保留率分別為 99.2%、98.4%、97.6%，與城建集團及其合營企業或聯營公司訂立的物業管理服務合同續約率為 100%、88.9%、100%。

增值服務盈利潛力待釋

美中不足的是，京城佳業的盈利表現並不突出。根據中指院數據顯示，2020 年港股物業服務上市企業毛利率均值和淨利率均值分別為 28.6%、15.3%。同期，京城佳業的毛利率和淨利率為 20.8%、6.3%，與行業相比稍遜一籌。

結合京城佳業三大業務板塊的毛利率數據，可見社區增值服務是拖累公司綜合毛利率水平的原因之一。2020 年，京城佳業的物業管理服務、非主業增值服務和社區增值服務毛利率分別為 20.3%、34.3%、16%。

根據中指院數據顯示，港股物企營收前十名之中，社區增值服務毛利率均值為 47.5%，相比之下京城佳業該業務的毛利率仍有非常大的提升空間。

事實上，從行業角度來看，社區增值服務或是一塊頗具想象力的 “大蛋糕”。根據平安證券研報顯示，2020 年 13 家主流上市物企社區增值服務合計收入 121.5 億元，同比增長 68.1%，毛利潤 54 億元，同比增長 67%。當前社區增值服務已小有成就，但仍處於量變積累過程。由於該業務是基於人與物的服務需求再挖掘，想象空間巨大，未來某一細分領域盈利模式一旦跑通，快速複製下有望推動物管行業天花板進一步上移。

從招股書看，京城佳業也顯然看到了這一點。在公司的業務規劃中，“繼續拓展價值鏈，並豐富增值服務” 是其重要業務戰略之一，接下來京城佳業將有意識地優化業務組合，通過擴大增值服務的收入份額來進一步提高盈利能力。未來倘若京城佳業能借此提升盈利能力，公司的投資價值有望更為凸顯。