新股前瞻 | 与万科紧密合作，宁夏房企中亿基业怀揣 23 亿现金赴港 IPO

近年以来，港股成为地产企业登陆资本市场的首选之地。自 2018 年开始，内地房地产陆续掀起一阵阵赴港 IPO 潮。随着头部地产企业陆续在港股上市和分拆，行业分化愈加严重的当下，房地产企业的资本 “船票” 开始日渐稀缺，未上市的地产企业逐渐开启新一轮紧锣密鼓的上市潮。

日前，来自宁夏自治区的地产企业中亿基业向港交所递交上市申请。倘若上市路途顺利，中亿基业将有望成为宁夏第一家在港股上市的地产企业。

立足银川，开拓西北区域

智通财经 APP 了解到，中亿基业的过往能够追溯至 1991 年，彼时中房集团银川房地产开发总公司的成立，即为宁夏中房实业的前身。而根据中国有关部门的批准，中房银川总公司进行了企业改革，于 1994 年改制为一家有限责任公司宁夏中房实业。

至此，中亿基业作为宁夏中房实业的母公司，开始在宁夏回族自治区银川市开发住宅物业并逐渐深耕。据中指院的数据，按合约销售额计，公司在 2020 年银川及西宁所有物业开发商中排名第一。1999 年，该公司走出银川，将业务扩展至青海省西宁市，而后又将业务拓展至海东市。

招股书显示，于 2018 年、2019 年及 2020 年，中亿基业收入分别为 25.037 亿元 (人民币，单位下同)、21.251 亿元及 56.358 亿元，复合年增长率为 50.0%;净溢利分别约为 3.65 亿元、5.15 亿元、8.43 亿元，复合年增长率 52.0%，近三年的增长势头还是比较不错。

从收入结构来看，中亿基业的营收构成与大多数地产开发商的收入来源无异，物业开发及销售占据了 95% 以上的收入来源，物业租赁服务和管理咨询及其他服务仅贡献少部分收入。其中，公司的收入主要来自开发及销售住宅物业、商业物业及停车场收入，主要以住宅为主，在 2020 年内，公司的住宅销售获得了弥足的增长，也同步带动了公司收入的大幅增加。

然而，期内中亿基业的毛利率由 2018 年的 34.8% 增长至 2019 年的 39.1%，随后又降至 2020 年的 31.8%。公司解释称，2020 年毛利率同比下降的原因是去年新项目交付大部分为优质室内装修工程，从而增加了开发成本及降低毛利率。

土储方面，截至 2020 年 3 月末，中亿基业拥有合共 30 个处于不同开发阶段的物业开发项目，应占总建筑面积为 651.67 万平方米，覆盖宁夏回族自治区、青海省、陕西省、内蒙古自治区及四川省的 7 个城市，30 个项目中其中有 28 个均位于西北部。

不过，在近年以来地产行业普遍降杠杆的风向之下，中亿基业为达到业务扩张目的，负债不降反升。在总负债方面，由 2018 年约 13.12 亿元，增长至 2020 年约 19.19 亿元。同期，中亿基业资产负债率分别约为 89%、92%、92%。对此，公司称主要由于业务扩张及现金流量规划令财务需求增加所致。

其中，截至 2020 年底，一年内需偿还银行贷款为 4.85 亿元，一至两年内应偿还的银行贷款为 4.19 亿元，三至五年应偿还银行贷款为 3750 万元，公司的加权借贷利率约为 7.3%。

目前来看，过去三年，中亿基业现金及现金等价物分别为 14.59 亿元、10.03 亿元和 23.37 亿元，截至 2020 年末，在手现金基本能够覆盖总负债的数额，但资金面依然略显紧张。

与万科合作紧密

值得注意的是，中亿基业在招股书中，特别点明与房企龙头万科存在紧密合作的关系。

根据招股书内容，在与万科集团的业务合作下，中亿基业在往绩记录期间进行了业务扩张，实现了公司的收益增长。而据媒体资料显示，中亿基业的董事会主席方陆与原万科的董事长王石关系很好。他们曾在银川联手创办了宁夏中房深潜俱乐部，在 2006 年，方陆还与喜好登山的王石一起登顶台湾玉山，这似乎能在一定程度上解释中亿基业与万科的通力合作。

2017 年 9 月，中房万科实业作为中亿基金与万科集团战略合作的平台成立。中房万科实业由万科 (成都) 企业有限公司、宁夏中房实业及独立第三方深圳花银分别拥有 40%、40% 及 20% 的股权。中亿基业认为，就上市规则而言，万科企业有限公司为中亿基业的关联人士的联营公司。

与此同时，公司的销售及分销开支由 2018 年的 7810 万元增加至 2019 年的 1.64 亿元，也与该联营公司相关。公司表示开支的增加，主要由于推广及广告开支因成立中房万科实业及相关推广开支而增加;及销售行政开支增加，由于业务扩张导致与销售办事处有关的行政开支增加所致。

“我们与万科的紧密合作对我们贡献巨大”，中亿基业如是表达。截至 2021 年 3 月 31 日，中房万科实业拥有 11 个开发项目，总建筑面积为 338 万平方米。招股书显示，中亿基业能够巩固现有的市场地位是凭借万科集团的品牌知名度及行业专业知识，并且相信与万科的业务伙伴关系将在公司未来发展中发挥宝贵作用。

事实上，中亿基业的 “朋友圈” 并不止万科一个。除中房万科实业外，中亿基业还与另一个业务伙伴合作，并成立了经营永悦府二期的宁夏中锦。截至目前，公司持有宁夏中锦 35% 的股权。对此，中亿基业表示，透过合营的方式，公司仍获得物业发展的控制权，以确保产品及服务的质素一致，并扩大公司市场渗透率及进一步提高市场认可度，这些合作策略对业务合作伙伴及公司本身均属有利。