京城佳業遞交港股上市申請：年入 10 億元，國有企業控股近 99%

5 月 10 日，北京京城佳業物業股份有限公司（簡稱 “京城佳業”）向港交所主板遞交上市申請，中金公司擔任其獨家保薦人。

京城佳業是一家立足首都、服務網絡遍佈全國的物業管理服務綜合運營商。公司常年為首都企事業單位、公共機構和居民提供多元化物業服務，如承擔了奧運場館、政府辦公、國資委控制的企業集團等在市場上的項目的物業管理及相關服務。

截至 2020 年末，京城佳業的合同管理面積和在管面積分別為 3100 萬平方米和 2910 萬平方米。儘管管理規模不算大，但在京津冀地區卻是佔有一席地位。京城佳業分佈於京津冀地區在管面積為 2600 萬平方米，佔在管總面積的 89.3%，其中，公司在管北京胡同 319 條，在北京胡同物管市場佔比超 30%。根據中指院數據顯示，其在北京的在管面積排在行業第 3 位。

與此同時，京城佳業管理 118 個合計 2050 萬平方米的住宅物業，29 個合計 120 萬平方米的商業物業，21 個合計 130 萬平方米的公共及其他物業以及 7 個合計 610 萬平方米的衚衕物業。以綜合實力計，京城佳業在 2021 年中國物業服務百強企業中排名第 24。

深耕京津冀的背後，無外乎與其國資背景有關。京城佳業的前身北宇物業成立於 1991 年，由國資企業城建集團旗下的住總集團 100% 控股。2020 年，北宇物業融合了城建集團旗下重慶物業、城建置業等多個物業公司，成立京城佳業。經過重組，其股權架構變更為城建發展持有公司股份比例為 44.63%，城建集團持股比例為 35.25%，住總集團持股比例為 18.98%，合計持有 98.86% 股份，其餘 1.13% 股份由天街集團持有。

（京城佳業與控股股東關係，來源：招股説明書）

也正因如此，公司營收及利潤水平呈現逐年上升態勢。2018 年-2020 年，京城佳業的營業收入由 9.17 億元上升至 10.91 億元，對應的淨利潤由 4137.7 萬元上升至 6875.7 萬元。其中，來自北京城建集團的收入則分別為 1.48 億元、2 億元及 1.81 億元。

但值得一提的是，京城佳業盈利能力並沒有隨着規模擴大而加強，其毛利率水平僅維持在 20% 左右。與港股同為物業服務上市公司相比，2020 年公司毛利率和淨利率分別為 20.8% 和 6.3%，遠低於行業均值 28.6% 和 15.3%。

（京城佳業盈利狀況，來源：招股説明書）

分業務來看，京城佳業主營業務包括物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務。其中，物業管理服務是其第一大業務，實現收入由 2018 年的 5.60 億元上升至 2020 年的 7.33 億元，佔當期營收比重由 61% 提升至 67%。非業主增值服務、社區增值服務收入則分別維持在 1.2 億元、2.4 億元左右。

（2020 年京城佳業營收機構（億元），數據來源：招股説明書）

隨着中國城鎮化進程加快，中國物業服務業的整體規模不斷擴大。中國物業服務百強企業的平均在管建築面積由 2016 年的 27.3 百萬平方米增至 2020 年的 48.8 百萬平方米，複合年增長率為 15.7%。同時，百強企業的平均在管物業數目由 166 處增至 244 處，複合年增長率為 10.1%。儘管賽道穩定增長，市場競爭激烈且高度分散亦是不爭的事實，此外，人工成本的持續上漲以及人力資源的短缺也將為京城佳業帶來經營風險。

（中國物業服務百強企業的平均在管建築面積及管理數量，來源：中指院）

展望未來，京城佳業將進一步多渠道擴大管理規模，鞏固其在京津冀地區的領先地位。同時，繼續拓展價值鏈，並豐富公司的增值服務。此外，公司欲通過科技賦能提升其核心競爭力及運營效率，並進一步提升人力資源管理水平。

結語

經過 30 餘年的物業管理運營經驗，及倚靠國資股東背書，京城佳業在京津冀地區佔有一席之地。這無疑為公司後續經營帶來長期的營業收入及現金流，支撐其業績穩定增長。但另一方面，京城佳業收入及業務規模均依賴股東支撐，將限制其對外擴張的腳步，同時使得公司對股東議價能力較低。未來，公司如何走出京津冀，提升盈利能力有待觀察。