京城佳业递交港股上市申请：年入 10 亿元，国有企业控股近 99%

5 月 10 日，北京京城佳业物业股份有限公司（简称 “京城佳业”）向港交所主板递交上市申请，中金公司担任其独家保荐人。

京城佳业是一家立足首都、服务网络遍布全国的物业管理服务综合运营商。公司常年为首都企事业单位、公共机构和居民提供多元化物业服务，如承担了奥运场馆、政府办公、国资委控制的企业集团等在市场上的项目的物业管理及相关服务。

截至 2020 年末，京城佳业的合同管理面积和在管面积分别为 3100 万平方米和 2910 万平方米。尽管管理规模不算大，但在京津冀地区却是占有一席地位。京城佳业分布于京津冀地区在管面积为 2600 万平方米，占在管总面积的 89.3%，其中，公司在管北京胡同 319 条，在北京胡同物管市场占比超 30%。根据中指院数据显示，其在北京的在管面积排在行业第 3 位。

与此同时，京城佳业管理 118 个合计 2050 万平方米的住宅物业，29 个合计 120 万平方米的商业物业，21 个合计 130 万平方米的公共及其他物业以及 7 个合计 610 万平方米的胡同物业。以综合实力计，京城佳业在 2021 年中国物业服务百强企业中排名第 24。

深耕京津冀的背后，无外乎与其国资背景有关。京城佳业的前身北宇物业成立于 1991 年，由国资企业城建集团旗下的住总集团 100% 控股。2020 年，北宇物业融合了城建集团旗下重庆物业、城建置业等多个物业公司，成立京城佳业。经过重组，其股权架构变更为城建发展持有公司股份比例为 44.63%，城建集团持股比例为 35.25%，住总集团持股比例为 18.98%，合计持有 98.86% 股份，其余 1.13% 股份由天街集团持有。

（京城佳业与控股股东关系，来源：招股说明书）

也正因如此，公司营收及利润水平呈现逐年上升态势。2018 年-2020 年，京城佳业的营业收入由 9.17 亿元上升至 10.91 亿元，对应的净利润由 4137.7 万元上升至 6875.7 万元。其中，来自北京城建集团的收入则分别为 1.48 亿元、2 亿元及 1.81 亿元。

但值得一提的是，京城佳业盈利能力并没有随着规模扩大而加强，其毛利率水平仅维持在 20% 左右。与港股同为物业服务上市公司相比，2020 年公司毛利率和净利率分别为 20.8% 和 6.3%，远低于行业均值 28.6% 和 15.3%。

（京城佳业盈利状况，来源：招股说明书）

分业务来看，京城佳业主营业务包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。其中，物业管理服务是其第一大业务，实现收入由 2018 年的 5.60 亿元上升至 2020 年的 7.33 亿元，占当期营收比重由 61% 提升至 67%。非业主增值服务、社区增值服务收入则分别维持在 1.2 亿元、2.4 亿元左右。

（2020 年京城佳业营收机构（亿元），数据来源：招股说明书）

随着中国城镇化进程加快，中国物业服务业的整体规模不断扩大。中国物业服务百强企业的平均在管建筑面积由 2016 年的 27.3 百万平方米增至 2020 年的 48.8 百万平方米，复合年增长率为 15.7%。同时，百强企业的平均在管物业数目由 166 处增至 244 处，复合年增长率为 10.1%。尽管赛道稳定增长，市场竞争激烈且高度分散亦是不争的事实，此外，人工成本的持续上涨以及人力资源的短缺也将为京城佳业带来经营风险。

（中国物业服务百强企业的平均在管建筑面积及管理数量，来源：中指院）

展望未来，京城佳业将进一步多渠道扩大管理规模，巩固其在京津冀地区的领先地位。同时，继续拓展价值链，并丰富公司的增值服务。此外，公司欲通过科技赋能提升其核心竞争力及运营效率，并进一步提升人力资源管理水平。

结语

经过 30 余年的物业管理运营经验，及倚靠国资股东背书，京城佳业在京津冀地区占有一席之地。这无疑为公司后续经营带来长期的营业收入及现金流，支撑其业绩稳定增长。但另一方面，京城佳业收入及业务规模均依赖股东支撑，将限制其对外扩张的脚步，同时使得公司对股东议价能力较低。未来，公司如何走出京津冀，提升盈利能力有待观察。