新股解读 | 新希望服务（03658）：亮眼业绩下瑕疵明显

5 月 14 日，新希望服务 (03658) 为期 4 天的招股正式落下帷幕，距其 5 月 25 日在港交所挂牌上市仅一步之遥。

公司引入的 6 名基石投资者则为其加分不少。据招股书显示，新希望服务引入了贝壳 (BEKE.US) 间接全资附属公司海王星、小米 (01810) 全资附属公司 Green Better、复星国际 (00656) 旗下的鼎瑞再保险、四川国际投资、深圳凯尔汉湘实业、以及 Golden Star。

若以招股价的中位数 4.25 港元计算，上述基石投资者将认购 9013.1 万股，占全球发行股份总数的 45.1%，合计认购金额约 3.83 亿港元。

而在引入多名重磅基石投资者 “坐镇” 的背后，得益于新希望服务的亮眼表现。据第一太平戴维斯及亿翰智库的数据显示，新希望服务在 2019 年的中国物业企业综合实力百强排名中位于第 8 位。

与此同时，新希望服务在近三年实现了快速发展，其收入从 2018 年的 2.58 亿元 (人民币，下同) 增至 2020 年的 5.88 亿元，年复合增速 51%;同期的经调整净利润从 4105.8 万元增至 1.11 亿元，年复合增速 64.32%。

不过，该公司的短板也显而易见：过于依赖关联企业，且地域性特征明显，业务集中于西南及华东地区，这都将在一定程度上影响公司成长性而压制估值;且上市前大额突击分红也让市场颇有争议。

由此看来，瑜不掩瑕的新希望服务能否在资本市场 “开门红” 犹未可知。

四大业务链接新希望集团生态资源

新希望服务的发展历史，可追溯至 2010 年，该公司从成渝城市群起家，在新希望集团的强大支持下，随后将地域覆盖扩张至上海、苏州、温州、大连及全国的其他一线城市、新一线城市及二线城市。

在这一过程中，新希望服务以客户需求为本，提供多样化的服务和产品组合，从而形成了四大业务分部：物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务、以及民生服务。依托该四大业务分部，新希望服务的 “微生态民生服务” 系统得以组建，涉及物业、购物、旅游、娱乐、餐饮、零售、资产管理等多个方面。

新希望服务的 “微生态民生服务” 生态系统

据招股书显示，近三年来，新希望服务的四大业务分部发展越发均衡，在 2020 年中，物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务、以及民生服务的收入占比分别为 32.3%、28.6%、19.2%、19.9%，告别了 2018 年时物业管理服务以 45.1% 的比例一家独大的时代。

截至 2020 年 12 月 31 日时，新希望服务的业务覆盖中国 9 个省、一个自治区及两个直辖市的 17 个城市，管理项目合计 65 个。至 2021 年 5 月 3 日时，该公司在管楼面面积已增至 1140 万平方米。

不断壮大之时，新希望服务得到了第三方认可。据第一太平戴维斯及亿翰智库的数据显示，2019 年时，新希望服务的每平方米收益为 58.23 元，于中国物业企业综合实力百强中排名第八位，且是 2020 年中国物业管理企业单坪创收前十强，并在中国物业企业净利率百强中排名第五位。

亮眼业绩下资产负债率走高

快速增长的业绩，则是对公司发展实力的最好佐证。据招股书显示，得益于四大分部业务的持续扩张，新希望服务的收入从 2018 年的 2.58 亿元增至 2020 年的 5.88 亿元，年复合增速 51%。其中又以非业主增值服务、民生服务增长最快，二者的年复合增速分别为 81.4%、104.7%。

同时，得益于规模效应以及在 2020 年政府为应对疫情推出的纾缓措施下公司社会保险基金的供款减少，物业管理服务、非业主增值服务的毛利率得以持续提升，从而使得公司整体的毛利率处于相对稳定状态，2018 至 2020 年分别为 42.6%、41.9%、42.1%。

在收入增长、毛利率稳定的基础上，新希望服务严控销售开支，再叠加其他收入的增加，公司的盈利能力稳步提升。智通财经 APP 了解到，2018 至 2020 年，新希望服务的经调整净利润分别为 4105.8 万、6624 万、1.11 亿元，年复合增速 64.32%，经调整净利率分别为 15.9%、17.4%、 18.9%。

不过，业绩快速增长的同时，新希望服务的资产负债率却逐年走高，2018 至 2020 年分别为 36.4%、67.9%、75.4%。2019 年资产负债率的大幅增长主要是因为公司以 ABS 的方式为新希望房地产集团提供了 6 亿元的贷款;2020 年的增长则是因为公司在 2020 年宣布派息约 3.16 亿元。新希望服务表示，目前 ABS 已悉数结清，未来将不再订立类似的 ABS 安排，公司的资产负债率也将有所下降。

两大瑕疵制约成长性

从整个行业而言，目前的中国物管行业仍处于黄金发展时期。根据第一太平戴维斯及亿翰智库的预测，2020 年至 2024 年，中国物业管理行业的总规模的年复合增速高达 19.7%，行业保持快速发展。

但市场玩家亦不断增多，竞争的加剧对物管企业在多元经营、品牌影响力、产品与服务、第三方外拓能力等方面有了更高要求，而新希望服务的瑕疵也相对明显。

其一，过于依赖关联企业，外拓能力不足。据招股书显示，2018 至 2020 年，新希望服务从新希望房地产集团及其合营企业或联营公司产生的物业关联服务所产生的收入分别为 1.11 亿、1.34 亿、1.7 亿，占公司同期物业管理服务所产生总收入的 95.1%、95%、89.4%。

与此同时，非业主增值服务、商业运营服务、民生服务亦明显依赖于关联方。事实上，新希望服务 2020 年的所有收入中，来自独立第三方的收入占比仅有 10.7%。

其二，公司物管业务的区域性特征十分明显。智通财经 APP 发现，2020 年中，新希望服务的物管业务来自成都、温州、南宁三地的收入占公司物管业务总收入的比例分别为 44.7%、21.4%、10.7%，三地收入合计占比合计高达 76.8%。从公司过去三年在华北、在昆明、在上海等地的发展情况来看，新希望服务的跨区域扩张能力相对薄弱。

外拓能力的不足以及跨区域扩张能力的薄弱使得新希望服务的成长性大打折扣，且新希望房地产集团的实力并不拔尖。据亿翰智库数据显示，新希望房地产集团 2019 年在中国房地产百强企业中排名第 39 位;以 2020 年的合约销售量计算，其在 2020 中国民营企业百强榜单中的市场份额仅约 0.79%。

截至 2020 年 12 月 31 日，新希望房地产集团拥有 75 个总楼面积约 1460 万平方米的开发中物业项目，以及 21 个总楼面面积约 490 万平方米的项目土地储备。如果新希望服务外拓能力未明显加强，其将仍依赖于新希望房地产集团的发展。

综合而言，新希望服务过去三年依托新希望的生态资源实现了业绩的快速增长，但亮眼业绩下暴露出的瑕疵也同样明显，外拓能力的不足以及跨区域扩张能力的薄弱将对公司估值形成压制。上市后能否在这两方面有所突破，将是新希望服务更上一层楼的关键。