深圳人口红利 “爆表”，落户会收紧吗？

今天（5 月 17 日），深圳公布了几组重要的数据：

1、常住人口确定 1756 万人；

2、每十万人当中，大专或者大学学历以上人口 28849 人，全省之最；

3、深圳 60 岁以上的人口只占占 5.36%，是最年轻的城市；

4、在过去 10 年中，广东省人口增量 2173 万，深圳占了 1/3，是大湾区最有吸引力的城市。

这意味着，在长达 40 多年的人口大迁移中，深圳成功地完成了人口红利、人才红利到经济快速发展的转变。

那么人口作为城市房价核心力量的底层逻辑，你对深圳未来的房价，有没有信心？

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虹吸最牛，人口 “第一”

这次人口普查，深圳交出了漂亮的成绩单。

40 年的建设开发，人口增长速度超乎大家的想象，尤其是近 10 年以来，人口的爆发力达到史前的高度。

今天（5 月 17 日），深圳市统计局发布了《深圳市第七次全国人口普查公报》，截止 2020 年 11 月 1 日，深圳全市（包含深圳特别合作区）常住人口达到 1756.01 万人，相比 2010 年的第六次人口大普查新增了 713.61 万人，累计增幅达到了 68.46%。

而广州 10 年间，人口增加了 597.58 万人，增长率只有 47.05%。

这相当于 10 年间，深圳增加的人口比一个湛江市的人口还要多。

根据《广东省第七次全国人口普查公报》数据显示，2020 年湛江市的常住总人口约 698.12 万人。

不仅如此，2010 年-2020 年，流入广东省的人口中增量达到 2173 万，而深圳占了 1/3。（数据来源于广东省统计局）

这意味着，大湾区 9 城，深圳对人口的虹吸能力最强，是大湾区最有吸引力的城市。

另外，在全民对人口老龄化感到担忧的情况下，深圳以超年轻的姿态，成功完成了人口红利、人才红利到经济快速发展的转变。

根据深圳统计局数据显示，深圳 60 岁以上的老龄人口还不到 100 万，只占全市总人口的 5.36%。

这就意味着，在深圳基本是上千个中青年劳动力，养一个老年人。（根据深圳统计公报数据显示，深圳 2019 年末就业人员人数 1283.37 万）

所以，如果按照这样的虹吸趋势，未来 10 年，深圳人口赶超省府广州也不是不可能。

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地少人多，加速腾地

在大城市工作生活，必备要素之一就是 “住房”。

深圳常住人口确定了，那么对住房需求也就基本确定了。

老生常谈，深圳地少人多，那么到底少多少？

根据第七次人口普查数据显示，广州常住总人口 1867.66 万人，北京常住人口 2189.31 万人，上海常住人口 2487.09 万人。

四大一线城市当中，深圳常住人口和广州差不多，但广州城市土地面积是深圳的 4 倍。

即便是人口比深圳多出 731.08 万的上海，城市土地面积也是深圳的 3 倍，更别说北京的城市面积是深圳 8 倍。

而深圳的商品房不过是约 2 百万套。

据去年 8 月深圳特区报统计，深圳的人均住房面积为 27 平米，如果我们按照这个数字计算，深圳现有的商品住房以及保障性住房，远远不够。

因为虽然深圳有 507 万套 “小产权房”，但最近官方的态度已经非常明确，全市范围内，禁止代理销售 “小产权房”。

这就意味着，剩下的住房需求，必须要依靠不到 200 万套的商品房以及 50.63 万套的各类保障性住房和政策性住房解决。（数据来源：深圳特区报）

所以为了解决这个问题，深圳官方近期在大手笔腾地。

根据深圳市规划和自然资源局公告显示，5 月 11 日，龙华对 19 个地块进行了调整，调整出了 8 宗居住用地 +3 所学校；4 月 28 日，深圳将 13 宗工业用地变更为宅地，其中 7 宗来自坪山沙湖 - 碧岭地区，6 宗来自龙岗宝龙工业城地区。

据不完全统计，截止 5 月 14 日深圳调整后的居住用地数量高达 23 宗。

所以接下来的土地供应，深圳大概率会迎来一个供应爆发期。

像上周四（5 月 13 日），龙光和万科联合体举牌 195 轮争夺一块人才房用地的情况会有所有缓解。

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人口红利持续，落户会收紧吗？

距离深圳 “208 政策” 已经三个多月。政策的影响还在继续。

根据深圳市房地产中介协会周报数据显示，2021 年第 20 周深圳二手房网签量跌破 900 套关口。

虽然二手房网签数据持续下滑，但新房网签量却比二手房网签量多出上百套。

这就意味着，深圳楼市依旧需求旺盛，购房者对二手房的需求量转移到了新房上。

深圳楼市依旧坚挺，其中很大一个原因是深圳人口红利在继续托盘。

人口是支撑房价的底层逻辑。人口增长，特别是置业人口的增长，是支撑经济发展和地产需求的核心因素。

而深圳这 10 年人口的上涨，红利因素拉到了空前的高度。

深圳人多地少，各种公共配置的资源跟不上人口的增长，一直被大众诟病。

既然深圳已经完成了人口红利到人口红利经济的转变了，那么未来是否会调节人口的增长，收紧落户？

短期来看，暂时还不会。

因为常住人口不代表户籍人口。根据官方数据，截至 2020 年，深圳市在册户籍人口达到 587.4 万。

这就意味着，有一千多万人是属于流动性人口。如果短期收紧，对一直依赖流动人口红利的深圳来说，是非常不利的。

但从长期来看，则不排除有收紧的可能。

在去年 “两会” 期间，深圳市人大代表李苏华曾提出建议——

对在深圳市工作且已缴交社会保险至少达到 15 年以上（不含因任何原因导致的社保补交）的非户籍居民，延长入户年龄至国家法定的退休日期，对这些来深建设者群体，在他（她）们自愿且主动提交入户申请后，希望不设定其他的入户条件。

而今年 4 月，深圳市发改委在回复深圳市人大代表时，也表态 “深圳入户政策目前在国内主要大城市中几乎最为宽松，且已覆盖所有群体，不宜再加以放宽。”

并且，深圳市发改委表示，迁户门槛条件设置需与深圳综合承载能力及公共服务供给能力相适应。

如果结合深圳目前的公共资源配置情况来看，确实未免难以承载一千七百多万人的需求量。

而早在 2005 年深圳就曾经实施过持续 10 年的 “收紧式” 人口政策，并且政策考虑的层面完整，也有效地遏制暂住人口过快增长。

后来，只因人口结构严重倒挂而在 2016 年 8 月重新放宽落户门槛至 “大专及以上”。

这也才到导致了 2015 年后，深圳常住户籍人口的快速增长。

根据深圳官方公开数据显示，截止 2020 年末，深圳全市在册户籍人口达到 587.4 万，相比 2015 年增长 217.8 万，增长率达到 58.9%。

但是无论是放宽，还是收紧人口落户政策，对深圳楼市来说，托底的逻辑也将必然会发生改变。