華潤置地謀 “產業之王”，合資平台將上市

中國房地產高歌猛進 30 年後，銷售天花板將至，開發商紛紛尋找 “第二曲線”，產業地產、園區運營成為發力重點。

背靠多元化的華潤集團，華潤置地在產業地產上的佈局充滿想象空間。

在三年前宣佈進軍產業地產時，儘管有華夏幸福、招商蛇口、金地等強敵環伺，華潤就展露了其野心：要做房地產界的 “產業之王”。

三年後，5 月 19 日，華潤宣佈，與產業地產的先行者中城新產業合作，進一步發力產業地產。該公司由原萬科老將劉愛明創立，已深耕產業、園區多年。

華爾街見聞了解到，雙方已成立合資子公司潤城新產業（以下簡稱潤城），將會是華潤置地產業地產運營的主要平台，未來亦會考慮上市。

在物業分拆上市潮湧的當下，潤城幾乎是目前市場中唯一從大地產集團拆分出來的產業園區運營平台，這種名企合資、管理層持股的模式，具有先鋒性和實驗性，為房企產業運營提供了一個參考樣本。

合資平台

事實上，在對外宣佈前，潤城其實在今年 3 月就已成立；而雙方的業務合作更早。

中城新產業總經理馬洪波表示，與華潤的合作已有五六年的時間。在青島西海岸，華潤就曾與中城新產業等合作，打造了 TOD 產城融合小鎮。

潤城定位為 “專業產業運營服務商”，包括園區開發和產業運營兩部分。工商信息顯示，華潤置地、中城新產業分別持有潤城 40% 的股份，另外 20% 則由深圳合創共贏投資企業（有限合夥）（以下簡稱 “深圳合創共贏”）持有。

深圳合創共贏的大股東是中城新產業創新發展，持股 50%；剩餘一半股權則由 8 名自然人股東持有，其中，劉愛明、馬洪波分別持股 10%，其餘 6 人分別持股 5%。

馬洪波表示，合創共贏實際上是管理層持股平台，兩年內將最終確定每一位管理人員的股權配比。

在潤城的高管團隊裏，華潤置地高級副總裁孔小凱擔任董事長，馬洪波擔任法人代表兼總經理；謝驥（華潤置地首席戰略官）、劉愛明以及王天路三人擔任董事；兩位監事姚欣嘉與李鳴秋則分別來自中城新產業和華潤置地。

接近華潤置地的人士對華爾街見聞表示，通過這樣的持股和管理架構，兩大股東將共同決策，沒有誰具有絕對主導權。

馬洪波介紹，潤城新產業採取董事會治理模式，現任職業經理人團隊通過增量報批，由董事會作出決策，職業經理人團隊執行。

作為華潤置地的成員企業，潤城既有央企的監督監管，又能保證適度的靈活。

馬洪波表示，華潤置地扮演的不是財務投資人，而是為潤城賦能，提供足夠的產業資源；接近華潤的人士表示，此後，潤城將是華潤置地佈局產業地產的主體平台，核心的產業能力都會交給新公司。

馬洪波表示，華潤置地與中城新產業都往潤城注入了一些產業項目。還有很多項目在陸續揭牌、注入中。

前述接近華潤置地人士表示，在未來獲取的項目中，將會各取所長，華潤置地、潤城新產業及合作方發揮各自優勢進行開發、運營，最後按具體項目的股權比例劃分利潤。

目前，潤城產業園區項目超過 50 個，園區簽約面積超過 300 萬平方米，運營面積 200 萬平方米。其中，超過 40 個項目在粵港澳大灣區。

未來三年，潤城計劃落地區域創新中心不少於 60 個，深度服務上市公司、國高企業及規上企業超 1 萬家；拓展產業園區運營服務面積 400 萬平方米以上，開發建設產業空間載體 50 個，每年新增簽約重資產項目分別不少於 10 個、15 個、20 個。

巨頭暗戰

房地產進入存量時代，開發轉向運營，產業園區是重中之重。金地董事長凌克認為，“產業園區本質上還是辦公樓，這是地產生意裏面的第二大生意，第一大是住宅。”

幾年前，北師大金融教授鍾偉也指出，“房地產公司應該思考如何加載產業，將來運營商會 ‘吃掉’ 開發商。”

事實上在華潤下場前，產業地產領域已有不少玩家。最出名是華夏幸福、招商蛇口、天安雲谷、以及平安、金地、萬科等。

華潤置地真正做產業地產不算早。2018 年，華潤才首次公開產業地產的發展戰略。

但通過與華潤集團的產業協同、產融結合，再加上其獨特的城市綜合體、片區開發能力，華潤在產業運營領域可謂頂級玩家。

孔小凱介紹，在 “十三五” 期間，華潤已通過搭建 “產業創新平台”，鏈接全球優質產業資源，打造了深圳南山科技金融城、青島海洋智慧小鎮、廣州潤慧科技園等一批產城融合項目，開拓了 “六城一體” 產業發展創新路徑。

他透露了華潤在產業運營上的野心——未來三年做到行業前三。沒有説出來的則是，劍指行業老大。

與住宅拿地蓋房再賣掉的即售模式不同，產業園區需要持有運營。並且，還要研究、深入實體產業領域。

目前市場上，很多所謂產業的項目，本質仍為房地產，以出售物業反哺持有物業。產業地產的先鋒華夏幸福，財報中的收入來源仍大多是銷售。

而在產業園區開發運營的培育期，需要沉澱大量的資金，需要很強的現金流管控和融資通道。華夏幸福就因資金鍊斷裂已暴雷了。

因此產業地產運營商必須產融結合。依託華潤集團，華潤置地就有這方面的優勢，在商業地產領域，華潤就以基金＋地產模式，孵化、開發、運營多個項目。

華潤和中城新產業對真實產業的研究與實踐，也多過其他的巨頭。目前華潤集團涵蓋大消費、大健康、城市建設與運營、能源服務、科技與金融五大業務領域，囊括糧油、飲品、零售、能源、地產、醫藥、電子等業務板塊。

又比如，在過往的園區運營中，北斗產業是中城新和劉愛明的佈局重點。

馬洪波介紹，潤城將着力智慧和健康兩大領域，對應的垂直四大產業方向分別是智能製造、生命健康、智慧城市、北斗產業。

產業運營的賺錢邏輯也與住宅不同。凌克認為，產業園區的生意，最後做得成不成功，對發展商來説，就是看租金收益率或者把它賣掉的溢價。

最終，產業地產運營商也希望，實現 REITS 模式的 “出售” 和退出。在美國，產業地產、酒店、公寓全部都可以打包成 REITS 上市。

馬洪波透露，未來，潤城也有上市計劃。